In breve
- La regola sta in una norma breve e poco letta: l’art. 49 del d.P.R. 380/2001. Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo, in contrasto con il titolo o con un titolo poi annullato non beneficiano delle agevolazioni fiscali. Il contrasto rileva se supera il 2 per cento delle misure prescritte per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, oppure se riguarda destinazioni e allineamenti previsti dal piano.
- La sanatoria rimette le cose a posto: dopo il Salva Casa concorrono a formare lo stato legittimo anche i titoli in sanatoria degli artt. 36 e 36-bis, le fiscalizzazioni e la dichiarazione sulle tolleranze dell’art. 34-bis. Sanare prima di iniziare i lavori è quasi sempre la mossa giusta.
- Per il Superbonus esiste una deroga: l’art. 119, comma 13-ter, del d.l. 34/2020 limita la decadenza a quattro casi tassativi e non richiede l’attestazione dello stato legittimo. Ma la deroga vale solo ai fini di quel beneficio: l’abuso resta abusivo e le sanzioni restano.
La domanda arriva quasi sempre nello stesso momento: il preventivo dell’impresa è pronto, il commercialista ha già fatto i conti della detrazione, e il tecnico che deve firmare la pratica dice che la casa ha una veranda mai denunciata. “Perdo il bonus?” La risposta non è sì e non è no: dipende da quanto è grande la difformità e da che tipo è. Ecco la mappa, con la norma in mano.
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
Cosa dice davvero l’art. 49?
Il comma 1 è chiaro: “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”. La stessa norma delimita però il “contrasto” rilevante: deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano, per singola unità immobiliare, il 2 per cento delle misure prescritte, oppure il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati. I commi successivi spiegano come funziona il controllo: il Comune segnala all’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla ultimazione dei lavori o dall’annullamento del titolo, e l’Agenzia ha tre anni dal ricevimento della comunicazione per recuperare le imposte dovute. Il comma 4 aggiunge una cosa che interessa chi compra: della decadenza risponde il committente dei lavori verso i propri aventi causa. Tradotto: chi ha ordinato la ristrutturazione risponde verso chi comprerà dopo.
Quali bonus, e con quali aliquote, nel 2026?
Il bonus ristrutturazione resta disciplinato, per il triennio in corso, dall’art. 16 del d.l. 63/2013, più volte prorogato. Per il 2026 la detrazione è del 50 per cento per gli interventi sull’abitazione principale del titolare del diritto reale e del 36 per cento sugli altri immobili; nel 2027 le aliquote scendono rispettivamente al 36 e al 30 per cento, e dal 2028 si torna al regime ordinario dell’art. 16-bis del TUIR, al 36 per cento. Il limite di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione in dieci quote annuali. Va tenuto d’occhio anche l’art. 16-ter del TUIR, che dal 2025 introduce un tetto complessivo alle detrazioni per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro: si può avere diritto al bonus e non riuscire a usarlo tutto. E naturalmente restano i requisiti formali di sempre: pagamenti con bonifico parlante, conservazione delle fatture, indicazione dei dati catastali e degli estremi del titolo abilitativo nella dichiarazione.
La sanatoria salva il bonus?
Sì, e dopo il Salva Casa con più chiarezza di prima. L’art. 9-bis del testo unico, riscritto nel 2024, stabilisce che concorrono a determinare lo stato legittimo dell’immobile anche i titoli rilasciati all’esito di un accertamento di conformità con pagamento delle sanzioni o oblazioni (artt. 36 e 36-bis), le cosiddette fiscalizzazioni degli artt. 33, 34, 37 e 38 (cioè i casi in cui l’abuso si rimuove pagando una sanzione anziché demolendo) e la dichiarazione asseverata sulle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis. Ricostituito lo stato legittimo, viene meno il presupposto dell’art. 49. L’ordine giusto delle mosse è quindi sempre lo stesso: prima il tecnico ricostruisce lo stato legittimo, poi, se serve, si sana, e solo dopo si aprono i lavori e si iniziano i pagamenti. Chi fa il contrario rischia di pagare due volte, la sanatoria e la detrazione recuperata dall’Agenzia con interessi e sanzioni.
E il Superbonus? La deroga che pochi conoscono
Per gli interventi ammessi al Superbonus il legislatore ha voluto una corsia diversa. L’art. 33 del d.l. 77/2021 ha modificato l’art. 119, comma 13-ter, del d.l. 34/2020: quegli interventi, con la sola esclusione delle demolizioni e ricostruzioni, si realizzano con una CILA che non richiede l’attestazione dello stato legittimo, e la decadenza dal beneficio è limitata a quattro ipotesi tassative: mancata presentazione della CILA; interventi realizzati in difformità dalla CILA; assenza dell’attestazione dei dati che devono essere riportati nella CILA (estremi del titolo che ha previsto la costruzione o del provvedimento che l’ha legittimata, oppure attestazione che la costruzione è anteriore al 1° settembre 1967); non veridicità delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14. Restano quindi fuori dal beneficio gli edifici totalmente abusivi costruiti dopo il 1° settembre 1967. Due avvertenze, però: la deroga vale solo ai fini del Superbonus, non si estende agli altri bonus; e non produce alcuna sanatoria implicita, tanto che gli abusi restano soggetti alle sanzioni amministrative e, dove previste, penali.
Un caso vero, con i numeri
Rosa vive in un appartamento di 90 metri quadrati a Chiaia, abitazione principale, e progetta una ristrutturazione da 80.000 euro: con la detrazione al 50 per cento conterebbe di recuperare 40.000 euro in dieci anni. Il tecnico scopre che nel 2011 il bagno di servizio fu ricavato chiudendo una porzione di loggia, con un aumento di superficie coperta di circa il 6 per cento rispetto al titolo: siamo ben oltre il 2 per cento dell’art. 49. Due strade. Iniziare i lavori così: il rischio è che la comunicazione del Comune faccia recuperare l’intera detrazione, con interessi e sanzioni. Oppure sanare prima: la difformità è parziale, la zona non è vincolata, si presenta la SCIA in sanatoria dell’art. 36-bis. Costo: 2.100 euro di sanzione, 1.400 euro di tecnico, nuova planimetria catastale 400 euro, tre mesi di attesa. Rosa sceglie la seconda strada, apre il cantiere dopo, e la detrazione non ha più zone d’ombra. Quattromila euro spesi per proteggerne quarantamila: la matematica, qui, è semplice.
Cosa fa il notaio
Il notaio non gestisce le pratiche di detrazione, che restano il campo del commercialista e del tecnico. Ma nella compravendita di una casa ristrutturata con i bonus tocca a lui far emergere i punti che contano. Raccoglie le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di conformità catastale, entrambe richieste a pena di nullità, e verifica che i titoli citati esistano e riguardino quell’immobile; informa le parti che la responsabilità per la decadenza dalle agevolazioni grava sul committente dei lavori verso i suoi aventi causa, e quindi fa scrivere nel contratto chi garantisce cosa; ricorda che le rate residue della detrazione, in caso di vendita, passano di regola all’acquirente, salvo diverso accordo scritto nell’atto (art. 16-bis, comma 8, del TUIR); e, sugli immobili su cui è stato eseguito il Superbonus, fa i conti della plusvalenza introdotta dalla legge 213/2023, che riguarda le cessioni entro dieci anni dalla fine dei lavori. Sono tutte cose che vanno decise prima del compromesso, non davanti al notaio il giorno dell’atto.
Per stimare imposte, plusvalenza e costi usa gli Strumenti notarili; le parole (stato legittimo, fiscalizzazione, tolleranza, bonifico parlante) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti, l’elenco dei documenti in Documenti. Leggi anche Fiscalizzazione degli abusi: la sanzione al posto della demolizione, Stato legittimo: cos’è e come si dimostra e Plusvalenze immobiliari.
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Domande frequenti
Con una piccola difformità perdo il bonus ristrutturazione? +
No, se resta sotto la soglia. L’art. 49 del d.P.R. 380/2001 considera rilevante il contrasto che ecceda il 2 per cento delle misure prescritte per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta. Diverso è il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti del piano: lì non ci sono soglie.
Se sano l’abuso, recupero il diritto alla detrazione? +
Sì. Con il titolo in sanatoria degli artt. 36 o 36-bis, con la fiscalizzazione o con la dichiarazione sulle tolleranze dell’art. 34-bis lo stato legittimo si ricostituisce (art. 9-bis del testo unico) e viene meno il presupposto dell’art. 49. L’ordine corretto è sanare prima di iniziare i lavori e i pagamenti.
Chi controlla, e per quanto tempo? +
Il Comune comunica all’Agenzia delle Entrate le violazioni rilevanti entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dall’annullamento del titolo; il diritto dell’Agenzia a recuperare le imposte si prescrive in tre anni dal ricevimento della comunicazione (art. 49, commi 2 e 3). Restano ferme le ordinarie regole di accertamento sulle dichiarazioni.
Se vendo casa, le rate della detrazione le perdo? +
Di regola no: in caso di vendita le quote non utilizzate si trasferiscono all’acquirente, salvo diverso accordo scritto tra le parti (art. 16-bis, comma 8, del TUIR). È una clausola che va discussa nel preliminare, perché incide sul prezzo, e poi riportata nell’atto.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 33, 34, 34-bis, 36, 36-bis, 37, 38 e 49 (disposizioni fiscali) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, guida e scheda informativa sulle detrazioni per ristrutturazioni edilizie – agenziaentrate.gov.it
- Art. 16-bis e art. 16-ter del TUIR (d.P.R. 917/1986) e art. 16 del d.l. 4 giugno 2013, n. 63 – normattiva.it
- Art. 119, comma 13-ter, del d.l. 19 maggio 2020, n. 34, come modificato dall’art. 33 del d.l. 31 maggio 2021, n. 77 (CILA Superbonus e cause tassative di decadenza) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, “Guida pratica su immobili e detrazioni fiscali” e Guide per il cittadino – notariato.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – normattiva.it
- M. Mattioni, “Fiscalizzazione degli abusi edilizi, tolleranze esecutive e regolare circolazione degli immobili”, Federnotizie – federnotizie.it
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