Aggiornato al 21 settembre 2026 — versione 1. Scheda per geometri, architetti e ingegneri che preparano la documentazione di un atto. Informa in generale e non sostituisce il parere sul singolo immobile.
In breve
La dichiarazione di conformità catastale la rendono in atto gli intestatari, cioè chi dispone del diritto, e può essere sostituita dall’attestazione scritta di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Le menzioni urbanistiche, invece, sono dichiarazioni dell’alienante e non si delegano a nessuno. Se manca una delle due, l’atto è nullo: per questo la documentazione che prepara il tecnico decide, in concreto, se il rogito si fa o si rinvia.
Due conformità diverse, due regole diverse
Nel linguaggio di cantiere si dice «l’immobile è conforme» come se fosse una qualità sola. In atto sono due cose distinte, con due norme diverse e due firme diverse.
- La conformità catastale riguarda il rapporto fra lo stato di fatto, i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto.
- La regolarità urbanistica riguarda il rapporto fra l’edificio e i titoli edilizi che lo hanno autorizzato.
Un immobile può essere perfettamente allineato al Catasto e avere un problema edilizio, e viceversa. Le due verifiche non si sostituiscono a vicenda: vanno fatte entrambe, e le dichiarazioni che ne derivano finiscono entrambe nell’atto.
La conformità catastale: chi la dichiara davvero
La regola è nell’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, tre elementi: l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Due precisazioni che in cantiere fanno la differenza.
- Gli «intestatari» non sono necessariamente quelli che risultano al Catasto. La dichiarazione la rende chi ha il potere di disporre del diritto, anche quando l’intestazione catastale è rimasta indietro. Se le due cose non coincidono, prima dell’atto serve un allineamento.
- La dichiarazione può essere sostituita. Al posto della dichiarazione delle parti può essere prodotta un’attestazione scritta, sottoscritta da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. È il punto in cui il lavoro del geometra o dell’architetto entra direttamente nell’atto, con la propria responsabilità professionale.
La conformità da dichiarare è oggettiva: non riguarda soltanto il disegno, ma anche i dati censuari, categoria, classe e consistenza. Una planimetria giusta con una categoria sbagliata è comunque una difformità. Sul rapporto fra difformità e vendibilità abbiamo scritto una scheda su che cosa succede quando la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi.
Le menzioni urbanistiche: dichiarazioni dell’alienante
Qui il tecnico non può firmare al posto di nessuno, ma è quasi sempre lui a recuperare i dati. L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 dichiara nulli gli atti tra vivi che trasferiscono o costituiscono diritti reali su edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, se non contengono gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, per dichiarazione dell’alienante.
- Se è prevista soltanto una sanzione pecuniaria, all’atto va allegata la prova dell’integrale pagamento.
- Per gli interventi eseguiti con segnalazione certificata, gli atti indicano gli estremi della segnalazione.
- Per gli edifici la cui costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, al posto degli estremi del titolo si rende una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (art. 40, comma 2, della legge 47/1985).
- La nullità non riguarda gli atti costitutivi di diritti di garanzia o di servitù né gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari.
- Se l’omissione non dipende dall’inesistenza del titolo al momento della stipula, l’atto può essere confermato con un atto successivo, nella stessa forma, che contenga la menzione mancante.
L’ultimo punto è quello che salva le pratiche: la conferma è possibile quando il titolo c’era e non è stato citato, non quando il titolo manca. È la ragione per cui la ricerca dei titoli va fatta prima del preliminare e non la settimana del rogito, come spiegato nella scheda su che cosa si controlla già nella proposta e nel preliminare.
E per i terreni
Per i terreni il riferimento è l’art. 30 del D.P.R. 380/2001: gli atti che hanno per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su terreni richiedono il certificato di destinazione urbanistica, con le eccezioni previste dalla legge. È un documento comunale con una validità limitata nel tempo: chiederlo troppo presto significa rifarlo, chiederlo troppo tardi significa rinviare l’atto.
Stato legittimo, tolleranze e sanatorie
Accanto alle dichiarazioni obbligatorie ci sono le valutazioni che decidono se quelle dichiarazioni si possono rendere: lo stato legittimo dell’immobile, le tolleranze costruttive, le sanatorie e i condoni ancora aperti. Sono materie che abbiamo trattato a parte, perché cambiano spesso: qui basti dire che una difformità rientrante nelle tolleranze e una difformità che richiede una sanatoria producono due atti diversi e due calendari diversi.
- Il quadro d’insieme su tolleranze, stato legittimo e zone rosse a Napoli.
- Che cosa fare quando c’è una domanda di condono mai definita.
- Un caso concreto: il sottotetto diventato due camere.
Un esempio, con numeri inventati
Esempio costruito a scopo illustrativo: nomi, misure e date sono inventati.
Ludovica, geometra, riceve l’incarico su un appartamento di 95 metri quadrati. La planimetria in Catasto è del 1978 e mostra una parete fra cucina e soggiorno che oggi non c’è più; la categoria è corretta, la rendita anche. Il proprietario ricorda una pratica edilizia del 1996 ma non ha copie.
Il lavoro si divide in due. Sul piano catastale Ludovica presenta l’aggiornamento della planimetria e, una volta allineata, rilascia l’attestazione che sostituisce la dichiarazione delle parti. Sul piano urbanistico recupera in Comune gli estremi del titolo del 1996 e verifica che la demolizione della parete vi rientri: se è così, l’alienante dichiara in atto quegli estremi. Le due strade viaggiano insieme, ma restano separate: l’aggiornamento catastale, da solo, non avrebbe sanato nulla sul piano edilizio.
Cosa fare in pratica
- Partire dalla visura e dalla planimetria, insieme. Confrontare dati censuari e disegno con il sopralluogo, non con il ricordo del proprietario.
- Verificare chi è intestato e chi dispone. Se non coincidono, l’allineamento va programmato prima della data dell’atto.
- Recuperare i titoli edilizi per tempo. Numero, data e oggetto: sono i dati che finiscono in atto, e l’accesso agli atti comunali non è immediato.
- Decidere presto se si attesta o si fa dichiarare. L’attestazione del tecnico è una scelta con una responsabilità precisa: va presa con i documenti in mano.
- Segnalare subito le difformità dubbie. Una difformità comunicata quattro settimane prima si gestisce; la stessa difformità scoperta il giorno della firma rinvia l’atto.
- Per i terreni, calendarizzare il certificato di destinazione urbanistica in funzione della data dell’atto.
Domande frequenti
La dichiarazione di conformità catastale la può firmare il tecnico?
La dichiarazione in senso proprio è delle parti. La legge però consente che sia sostituita da un’attestazione scritta rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale: in quel caso è il tecnico a rispondere di quanto attesta.
Serve anche per le donazioni e per le divisioni?
La norma riguarda gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti: non è una regola della sola compravendita. Restano fuori i diritti reali di garanzia.
L’attestazione del tecnico ha una scadenza?
Non ha un termine fissato dalla legge, ma perde senso se dopo il rilascio intervengono variazioni: se fra l’attestazione e l’atto si eseguono lavori o si presenta un aggiornamento, va rifatta.
Se in atto manca una menzione urbanistica si può rimediare?
Quando l’omissione non dipende dall’inesistenza del titolo al tempo della stipula, la legge ammette la conferma con un atto successivo nella stessa forma. Se invece il titolo manca, non c’è conferma che tenga: si lavora sulla sanatoria.
Fonti
- Legge 27 febbraio 1985 n. 52, art. 29, comma 1-bis — Normattiva
- D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico dell’edilizia), artt. 30 e 46 — Normattiva
- Legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40 — Normattiva
- Agenzia delle Entrate, servizi catastali e planimetrie — agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato — notariato.it
Prima di fissare la data dell’atto
L’elenco di ciò che serve, atto per atto, è nella pagina con i documenti richiesti dallo Studio; quando la pratica ha anche un profilo ipotecario tornano utili le ricerche ventennali nei registri immobiliari. Per una stima scritta delle voci di spesa si può usare il modulo per il preventivo, con risposta entro un giorno lavorativo, oppure fissare una Consulenza online per guardare insieme i documenti.
Lavora con lo Studio. Se è un caso che segue per un cliente, ci scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com: rispondiamo entro un giorno lavorativo. Lo Studio non riconosce compensi, provvigioni o utilità di alcun genere per la segnalazione di clienti: quello che offriamo è informazione e una risposta puntuale.
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