In breve
- L’agibilità non è una menzione obbligatoria come i titoli edilizi: la sua mancanza non rende nullo l’atto, che resta valido.
- Cambia molto, però, la differenza fra chi non ha solo il documento e chi non ha proprio i requisiti sostanziali: nel secondo caso si parla di consegna di cosa diversa da quella promessa, con risoluzione del contratto e risarcimento.
- Nel 2026 la Cassazione ha ribadito che il notaio risponde se non informa le parti della situazione e delle sue possibili conseguenze.
A Napoli la frase si sente almeno una volta a settimana: «questa casa è del 1958, l’agibilità non ce l’ha nessuno qui». A volte è vero, a volte è una scorciatoia per non cercare il documento in Comune. In entrambi i casi la domanda è la stessa: si può comprare comunque, e chi ci rimette se qualcosa non va?
Che cos’è oggi l’agibilità?
Dal dicembre 2016 il vecchio «certificato di agibilità» non esiste più: al suo posto c’è la segnalazione certificata di agibilità (art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal D.Lgs. 222/2016). La presenta il titolare del permesso di costruire, chi ha presentato la SCIA o i loro successori, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, allegando l’attestazione del direttore dei lavori, il collaudo statico, le dichiarazioni di conformità degli impianti e la documentazione catastale. La mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
L’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti. Serve per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni e le sopraelevazioni, e per gli interventi sull’esistente che incidono su quelle condizioni: molti fabbricati anteriori non ne hanno mai avuta una, e non per questo sono illegittimi.
Senza agibilità l’atto è nullo?
No. Le nullità urbanistiche sono testuali, cioè scritte nella legge, e riguardano le menzioni sui titoli edilizi (art. 40 della legge 47/1985 e art. 46 del D.P.R. 380/2001) e la conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). L’agibilità non è in quell’elenco: la sua mancanza non colpisce la validità dell’atto né la commerciabilità giuridica del bene.
Il problema è di un altro tipo, ed è contrattuale. La giurisprudenza distingue due situazioni, e la distinzione vale soldi veri:
- Manca solo il documento, ma l’immobile ha tutti i requisiti: l’acquirente può chiedere il risarcimento del danno, tipicamente le spese per ottenere la certificazione. Nel 2026 la Cassazione ha ricordato che quel danno va però provato: se chi ha comprato ha comunque abitato la casa senza subire pregiudizi economici, non spetta nulla (ordinanza n. 3343 del 14 febbraio 2026).
- Mancano i requisiti sostanziali, cioè la casa non è idonea a essere abitata: qui si parla di consegna di una cosa diversa da quella promessa. L’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. È l’orientamento consolidato, ribadito fra le altre da Cass. n. 2294/2017.
C’è poi il lato bancario, che nella pratica è decisivo: molti istituti non deliberano il mutuo su un immobile privo di agibilità, o lo fanno solo con perizia integrativa. Chi compra deve saperlo prima del compromesso, non tre giorni prima del rogito. Se stai preparando un acquisto, la guida sul mutuo casa spiega come si incastrano i tempi.
Il notaio cosa c’entra, se l’atto è valido lo stesso?
C’entra il dovere di informazione, e la Cassazione nel 2026 lo ha ricordato in modo netto. Con l’ordinanza della terza sezione civile n. 1603 del 24 gennaio 2026, segnalata dal Consiglio Nazionale del Notariato nella Rassegna del 20 marzo 2026, la Corte ha affermato che il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti necessari al rilascio dell’agibilità, e che non rileva il fatto che l’acquirente avrebbe potuto accorgersene da solo, «quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze».
La stessa pronuncia richiama un principio antico, ma sempre attuale: è legittimo il rifiuto del notaio di stipulare quando manca l’agibilità e il rischio per la parte è serio. Non è zelo: è il mestiere. In pratica significa che in studio, prima del rogito, quella verifica si fa, e se il documento non c’è lo si scrive nell’atto insieme a chi si assume il rischio e a quali condizioni.
Cosa conviene fare, in concreto?
- Chiedere l’accesso agli atti in Comune prima del compromesso, non dopo: si scopre così se la SCA è stata presentata, se esiste un vecchio certificato o se non c’è mai stato nulla.
- Distinguere il documento dai requisiti. Un tecnico di fiducia verifica altezze, rapporti aeroilluminanti, impianti e conformità: è quella la verifica che decide se il problema è burocratico o strutturale.
- Scrivere la clausola giusta nel preliminare. Chi si impegna a ottenere l’agibilità, entro quando, e cosa succede se non ci riesce: trattenuta di una parte del prezzo, termine per adempiere, facoltà di recesso.
- Coordinare con la banca. Se il mutuo dipende dall’agibilità, il preliminare va condizionato all’erogazione.
- Verificare anche la parte urbanistica e catastale, che è un capitolo diverso e stavolta tocca la validità dell’atto: ne parliamo in conformità catastale e regolarità urbanistica e in stato legittimo dell’immobile.
Per non arrivare al rogito con i documenti sparsi, negli Strumenti notarili c’è una checklist che elenca chi deve procurare quale documento, con i tempi.
Un caso ai Quartieri Spagnoli: il basso trasformato
Un fondo a piano terra ai Quartieri, accatastato C/1 e usato per anni come deposito, viene trasformato dal proprietario in monolocale: bagno nuovo, cucina, soppalco. Lo mette in vendita come «appartamentino» a 95.000 euro, con la formula rassicurante «tutto a posto, si può abitare subito».
La verifica racconta altro: non c’è stato nessun cambio di destinazione d’uso, la categoria catastale è ancora C/1, l’altezza del soppalco non raggiunge i minimi e non esiste alcuna segnalazione di agibilità. Non manca un foglio: mancano i presupposti. Comprarlo come abitazione significherebbe comprare una cosa diversa da quella promessa, con il rischio concreto di non ottenere mai l’agibilità e di non poterci trasferire la residenza.
Le strade sono due. La prima: il venditore avvia il cambio di destinazione d’uso e gli adeguamenti, e si fissa il rogito dopo, con preliminare trascritto e prezzo vincolato al risultato. La seconda: si compra consapevolmente come locale commerciale, al prezzo di un locale commerciale, mettendo tutto per iscritto. La terza, cioè firmare e sperare, in studio non si fa.
Cosa fa il notaio
- Chiede la documentazione al venditore e verifica se l’agibilità esiste, se è stata presentata come SCA o se non c’è mai stata.
- Informa per iscritto entrambe le parti della situazione e delle sue conseguenze, e ne dà conto nell’atto: è un obbligo, non una cortesia.
- Verifica la regolarità urbanistica e catastale, che è un capitolo diverso ma incide sulla validità dell’atto.
- Costruisce le clausole di garanzia: termine per la regolarizzazione, deposito di una parte del prezzo sul conto dedicato, condizione sospensiva legata al mutuo.
- Si ferma quando il rischio è grave e la parte non ne è consapevole: rifiutare una stipula è un potere che il notaio esercita raramente, ma esiste per questo.
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Domande frequenti
Si può vendere una casa senza agibilità?
Sì. L’agibilità non rientra fra le menzioni la cui mancanza rende nullo l’atto: la compravendita è valida e l’immobile è giuridicamente commerciabile. I rischi sono contrattuali, non di validità: se l’immobile non ha i requisiti sostanziali per essere abitato, l’acquirente può chiedere la risoluzione e il risarcimento.
Il venditore è obbligato a consegnarla?
Nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, di regola sì: la giurisprudenza considera l’agibilità una qualità essenziale del bene e pone a carico del venditore l’obbligo di consegnarla, salvo che le parti abbiano espressamente convenuto diversamente. Per questo è importante che nel preliminare si scriva chi fa cosa e con quali tempi.
Se manca solo il documento, quanto posso chiedere?
Le spese necessarie per ottenerla, ma il danno va provato. Con l’ordinanza n. 3343 del 14 febbraio 2026 la Cassazione ha escluso il risarcimento quando l’acquirente ha comunque utilizzato l’immobile come abitazione senza subire pregiudizi economici. Conviene quindi documentare i costi tecnici e le eventuali perdite concrete.
La banca mi dà il mutuo su una casa senza agibilità?
Dipende dall’istituto e dalla perizia. Molte banche non deliberano, altre chiedono garanzie aggiuntive o il completamento della pratica prima dell’erogazione. È una verifica da fare prima del compromesso: se il finanziamento dipende dall’agibilità, il preliminare va condizionato all’erogazione del mutuo.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24 (segnalazione certificata di agibilità), art. 46 (menzioni urbanistiche) e art. 9-bis (stato legittimo) — normattiva.it
- Corte di cassazione, sez. III civile, ordinanza 24 gennaio 2026, n. 1603 (responsabilità del notaio per omessa informazione sull’agibilità) e sez. II civile, ordinanza 14 febbraio 2026, n. 3343 (prova del danno) — italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Rassegna novità giurisprudenziali n. 11/2026, in CNN Notizie del 20 marzo 2026 — notariato.it
- Federnotizie, «L’agibilità dei fabbricati nella pratica notarile» — federnotizie.it
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, e legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (menzioni e conformità catastale) — normattiva.it
Approfondimenti sul sito: Decreto Salva Casa: cosa si può sanare · Da ufficio ad abitazione · Documenti per il rogito · Strumenti notarili: valore catastale · Domande frequenti · Glossario.
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