In breve
- Con la sentenza delle Sezioni Unite 29 luglio 2021, n. 21761, la Cassazione ha stabilito che sono valide le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto che trasferiscono la proprietà di immobili fra i coniugi o a favore dei figli.
- Il verbale d’udienza redatto dal cancelliere è atto pubblico e può essere trascritto, ma solo se contiene l’attestazione di conformità catastale richiesta dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 e le menzioni urbanistiche.
- Tutti questi atti sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa: l’art. 19 della legge 74/1987, esteso alla separazione dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 154 del 1999, è una delle esenzioni più ampie del nostro ordinamento.
Quando un matrimonio finisce, quasi sempre c’è una casa in mezzo. E la domanda arriva sempre nello stesso momento, quando gli avvocati hanno già scritto l’accordo: «la casa la intestiamo a lei, ma dobbiamo andare dal notaio o basta il verbale del tribunale?». La risposta è cambiata nel 2021, e oggi entrambe le strade sono percorribili. Solo che non sono equivalenti, e la differenza si vede anni dopo.
Che cosa hanno deciso le Sezioni Unite nel 2021?
Prima del 2021 la questione era controversa: alcuni tribunali ammettevano il trasferimento immobiliare direttamente nel verbale, altri lo consideravano un semplice impegno a stipulare davanti a un notaio. Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza 29 luglio 2021, n. 21761, hanno chiuso la questione: sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano o trasferiscano la proprietà esclusiva di un bene immobile all’uno o all’altro coniuge, o anche ai figli, purché siano finalizzate a regolare i rapporti economici della crisi coniugale.
Le Sezioni Unite hanno chiarito che il verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, è un atto pubblico ai sensi dell’art. 2699 del codice civile: può quindi essere trascritto, se corredato delle certificazioni e attestazioni previste dalla legge.
Hanno anche riconosciuto a questi accordi una causa propria: non sono né vendite né donazioni, ma atti che assumono la connotazione tipica di una sistemazione complessiva dei rapporti economici fra i coniugi. È il concetto che la dottrina chiama negoziazione globale della crisi coniugale, e ha conseguenze importanti sia sul piano fiscale sia su quello della revocabilità.
Che cosa serve, allora, perché il verbale si trascriva?
Esattamente quello che servirebbe in un rogito. Le Sezioni Unite sono state chiare: il trasferimento è valido e trascrivibile a condizione che siano rispettate le prescrizioni di legge in materia immobiliare.
- Identificazione catastale dell’immobile, riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiarazione degli intestatari sulla conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie (art. 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52), o in alternativa l’attestazione di un tecnico abilitato.
- Menzioni urbanistiche: estremi del titolo edilizio o dichiarazione di anteriorità al 1º settembre 1967; per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica.
- Provenienza del bene e verifica delle formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali trascritte.
- Regime patrimoniale dei coniugi e sorte della comunione legale: un trasferimento fatto male quando la comunione non è ancora sciolta crea problemi che emergono alla prima vendita.
- Attestato di prestazione energetica, quando dovuto.
Quanto si paga di imposte?
Quasi nulla, ed è la parte che stupisce di più. L’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 dispone che tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 154 del 1999, ha esteso l’esenzione agli atti relativi ai procedimenti di separazione personale dei coniugi.
La giurisprudenza di legittimità ha poi chiarito che l’esenzione copre anche i trasferimenti immobiliari stipulati «in occasione» della separazione o del divorzio, quando rientrano nella sistemazione complessiva dei rapporti economici fra i coniugi, e non solo il contenuto necessario dell’accordo. Sul piano della prassi, la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 21 febbraio 2014 riconosce l’ampiezza dell’esenzione, ferma restando la possibilità per l’Amministrazione di contestare operazioni che di quella sistemazione siano solo il pretesto.
Attenzione però a due punti. L’esenzione riguarda gli atti fra i coniugi e a favore dei figli nell’ambito della crisi coniugale: non si estende ai conviventi di fatto, come l’Agenzia delle Entrate ha confermato rispondendo a un interpello, né agli atti che con quella sistemazione non hanno nulla a che vedere. E l’esenzione riguarda le imposte, non gli onorari professionali né le spese vive.
Quando conviene comunque l’atto notarile
Il verbale funziona bene quando la situazione è semplice: un immobile solo, senza mutuo, con documenti in ordine, e due parti che si fidano. In tutti gli altri casi l’atto notarile resta più solido, e il motivo non è formale.
Prima di tutto perché il notaio fa i controlli preventivi: visure ipotecarie ventennali, provenienze, verifica della conformità catastale con il tecnico, controllo dei titoli edilizi. Il cancelliere verifica che la documentazione catastale sia stata prodotta, non fa le visure al posto delle parti, e non risponde se qualcosa manca.
Poi perché nella crisi coniugale il problema quasi mai è solo il trasferimento: c’è il mutuo cointestato da accollare o da estinguere, c’è la banca da coinvolgere, ci sono conguagli da garantire, ci sono termini e condizioni da scrivere. Sono cose che in un verbale d’udienza si scrivono male o non si scrivono affatto, e che tornano indietro quando uno dei due vuole vendere o chiedere un nuovo mutuo.
Infine, un trasferimento contenuto nel verbale non toglie al notaio il lavoro: quando la casa andrà venduta, la provenienza sarà quel verbale, e il notaio del compratore lo esaminerà riga per riga. Un verbale scritto bene passa senza problemi. Uno scritto male costa una pratica di rettifica.
Un caso a Posillipo: il verbale senza la riga sul catasto
Vincenzo e Marilena (nomi di fantasia) si separano consensualmente nel 2022. Nell’accordo, omologato dal tribunale, la casa di Posillipo passa a Marilena, che in cambio rinuncia all’assegno di mantenimento. Il verbale contiene il trasferimento ma non l’attestazione di conformità catastale, perché nessuno se n’è occupato.
La trascrizione viene richiesta e la conservatoria la esegue con riserva. Tre anni dopo Marilena vuole vendere: il notaio del compratore rileva che il titolo di provenienza non contiene le attestazioni richieste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 e che la planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi, perché nel 2015 era stata chiusa una veranda.
Servono un rilievo del geometra, una pratica catastale di aggiornamento, la verifica del titolo edilizio della veranda e un atto notarile di conferma sottoscritto anche da Vincenzo, che nel frattempo si è trasferito all’estero e non ha alcuna fretta di firmare. La vendita slitta di cinque mesi. Tutto questo per una riga che mancava.
Cosa fa il notaio
- Legge la bozza dell’accordo prima dell’udienza e dice quali attestazioni mancano: è il momento in cui costa meno sistemare.
- Fa le visure e verifica provenienze, ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali trascritte.
- Coordina il tecnico per conformità catastale, planimetrie e titoli edilizi.
- Gestisce il mutuo: accollo con liberazione, estinzione e cancellazione dell’ipoteca, nuovo finanziamento a chi resta nella casa.
- Riceve l’atto di trasferimento quando le parti preferiscono la strada notarile, e cura registrazione, trascrizione e voltura con l’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987.
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Domande frequenti
Il trasferimento nel verbale è davvero valido?
Sì. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021, hanno affermato la validità delle clausole di trasferimento immobiliare contenute negli accordi di separazione consensuale e di divorzio congiunto, anche a favore dei figli, purché finalizzate a regolare i rapporti economici della crisi coniugale.
Il cancelliere controlla che i documenti ci siano tutti?
Verifica che sia stata prodotta la documentazione catastale richiesta dalla legge, ma non svolge le verifiche ipotecarie e urbanistiche che il notaio esegue prima di un rogito, e non risponde della corrispondenza fra intestatario catastale e proprietario effettivo. È una differenza che si misura solo quando il bene va rivenduto.
L’esenzione vale anche se la casa passa ai figli?
Le Sezioni Unite hanno ammesso i trasferimenti anche a favore dei figli nell’ambito della sistemazione dei rapporti economici della crisi coniugale, e la prassi riconosce in tali casi l’applicabilità dell’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987. Trattandosi di una materia in cui l’Amministrazione può contestare, conviene motivare bene l’atto e conservare la documentazione.
Vale anche per i conviventi che si lasciano?
No. L’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987 riguarda i procedimenti di separazione, divorzio e scioglimento dell’unione civile. L’Agenzia delle Entrate ha escluso l’applicazione ai conviventi di fatto: per loro i trasferimenti si tassano con le regole ordinarie.
Fonti per verificare
- Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 29 luglio 2021, n. 21761 (trasferimenti immobiliari negli accordi di separazione e divorzio) — italgiure.giustizia.it
- Legge 6 marzo 1987, n. 74, art. 19 (esenzione da bollo, registro e ogni altra tassa) — normattiva.it
- Corte costituzionale, sentenza n. 154 del 1999 (estensione dell’esenzione agli atti di separazione personale) — cortecostituzionale.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (identificazione catastale e conformità) — normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 e prassi in materia di atti della crisi coniugale — agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, area studi e Guide per il cittadino su famiglia, casa e trasferimenti immobiliari — notariato.it
- Federnotizie, «Applicabilità dell’esenzione di cui all’art. 19 L. 74/87 agli atti di trasferimento immobiliare stipulati in occasione della separazione» — federnotizie.it
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