In breve
- Le Sezioni Unite 21761/2021 hanno ammesso che l’accordo di separazione o di divorzio contenga clausole traslative a favore dei figli, quando rientrano nella sistemazione complessiva dei rapporti economici della crisi coniugale.
- La scelta tecnica cambia tutto: piena proprietà ai figli (che diventano padroni, anche se minori), nuda proprietà ai figli con usufrutto a un genitore (che continua a usare la casa), oppure proprietà a un genitore con impegno a trasferire in futuro.
- Se i figli sono minori occorre valutare con attenzione: accettare un immobile gravato da mutuo o da spese è un atto che può richiedere un’autorizzazione, e dal 2023 in molti casi può rilasciarla il notaio.
«Notaio, la casa non la vogliamo né io né mio marito: la intestiamo direttamente ai ragazzi, così nessuno può toccarla». È una frase che in Studio si sente spesso, e nasce da un istinto giusto: mettere al sicuro i figli. Solo che la casa non è un salvadanaio, e intestarla a un quindicenne ha conseguenze che si vedono dieci anni dopo — quando quel quindicenne vuole vendere, o si sposa, o ha bisogno di un mutuo.
Si può davvero trasferire la casa ai figli in separazione?
Sì. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 29 luglio 2021, n. 21761, hanno riconosciuto la validità delle clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto che riconoscono o trasferiscono la proprietà esclusiva di beni immobili non solo fra i coniugi, ma anche a favore dei figli, quando siano funzionali alla regolazione dei rapporti economici della crisi coniugale.
La chiave è proprio quella funzione. Il trasferimento ai figli non è una donazione mascherata e non è una vendita: è parte della sistemazione complessiva con cui i coniugi definiscono i propri obblighi, compreso quello di mantenimento. Lo si scrive nell’accordo in modo esplicito, indicando perché quel trasferimento sostituisce o integra altre prestazioni.
Questa qualificazione ha due effetti pratici. Sul piano fiscale consente di invocare l’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987, estesa alla separazione dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 154 del 1999, per gli atti che rientrano nella sistemazione della crisi. Sul piano civilistico incide sulla natura dell’attribuzione e quindi, più avanti, sui rapporti con gli altri eredi.
Piena proprietà, nuda proprietà o usufrutto?
È la scelta che decide tutto, e va fatta guardando i prossimi vent’anni, non i prossimi due.
- Piena proprietà ai figli. I figli diventano titolari a tutti gli effetti. Se sono minori, l’amministrazione spetta ai genitori esercenti la responsabilità genitoriale, e gli atti di straordinaria amministrazione richiedono un’autorizzazione. Vantaggio: il bene è definitivamente fuori dal patrimonio dei genitori e dai loro creditori futuri. Svantaggio: nessuno dei due genitori può più disporne, e per vendere servirà il consenso dei figli o l’autorizzazione.
- Nuda proprietà ai figli, usufrutto a un genitore. È la soluzione più usata: il genitore con cui vivono i figli continua a usare la casa e a percepirne i frutti, i figli diventano proprietari alla cessazione dell’usufrutto. Consente di garantire l’abitazione senza ricorrere all’assegnazione, e alla morte dell’usufruttuario la piena proprietà si riunisce senza imposte di successione sul valore dell’usufrutto.
- Proprietà a un genitore con impegno a trasferire ai figli. Si rinvia il trasferimento, magari alla maggiore età o a una certa data. Attenzione: è un obbligo, non un effetto reale, e per proteggerlo conviene almeno trascrivere il preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. Altrimenti resta una promessa.
- Diritto di abitazione a favore del genitore, con piena proprietà ai figli. Più leggero dell’usufrutto: non consente di affittare, e non è cedibile. Va bene quando l’obiettivo è solo garantire un tetto.
Che cosa succede quando i figli vogliono vendere
Se la casa è dei figli in piena proprietà e sono maggiorenni, vendono liberamente: nessun genitore può opporsi. Se sono minori, la vendita è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione e richiede un’autorizzazione, che deve dimostrare la necessità o utilità evidente per il minore. Dal 28 febbraio 2023, per effetto dell’art. 21 del D.Lgs. 149/2022, in molti casi l’autorizzazione può essere rilasciata direttamente dal notaio che riceve o autentica l’atto, con tempi molto più rapidi.
Se la casa è in nuda proprietà ai figli con usufrutto a un genitore, per vendere la piena proprietà servono tutti: nudo proprietario e usufruttuario. Il prezzo si ripartisce secondo il valore dei rispettivi diritti, calcolato con i coefficienti fiscali in funzione dell’età dell’usufruttuario. È un conto che conviene fare prima di decidere, e c’è uno strumento sul sito che lo fa in due minuti.
C’è poi un aspetto che quasi nessuno considera al momento della separazione: il trasferimento ai figli anticipa in qualche misura la loro successione. Se i figli sono più d’uno e la casa va a uno solo, o in quote diverse, si crea uno squilibrio che alla morte del genitore potrà essere fatto valere dagli altri legittimari. Non è un divieto, è una cosa da mettere in conto e, se possibile, da compensare per iscritto.
Gli errori da evitare
Il primo è intestare ai figli una casa con il mutuo senza chiarire chi paga le rate e senza il coinvolgimento della banca: i figli si ritrovano proprietari di un bene ipotecato, i genitori restano debitori, e nessuno dei due può muoversi.
Il secondo è dimenticare le spese: chi paga IMU, condominio e manutenzione straordinaria su una casa intestata a un minore? Va scritto, altrimenti la risposta la darà il giudice fra qualche anno.
Il terzo è non pensare agli altri figli, compresi quelli nati da una nuova unione: un trasferimento fatto a favore dei figli del primo matrimonio, senza alcuna compensazione, è una potenziale lite futura. Si può prevenire con una pianificazione successoria coordinata, che è esattamente il lavoro che un notaio può fare accanto agli avvocati.
Il quarto è trascurare le formalità immobiliari: anche il trasferimento ai figli richiede conformità catastale, menzioni urbanistiche, provenienze verificate. Un atto fatto male in sede di separazione è un problema che ricomparirà alla prima vendita, quando i genitori magari non ci saranno più a spiegare com’era andata.
Un caso a Bagnoli: la casa ai ragazzi e il mutuo dimenticato
Carmine e Antonietta (nomi di fantasia) si separano nel 2021 e decidono di intestare l’appartamento di Bagnoli ai due figli di dodici e quindici anni, in parti uguali, riservando ad Antonietta l’usufrutto fino alla maggiore età del più piccolo. Nell’accordo omologato non si parla del mutuo, che ha ancora centottanta rate e un’ipoteca iscritta.
Nel 2026 Antonietta vorrebbe vendere per comprare qualcosa di più piccolo. Ma la piena proprietà richiede il consenso dei due nudi proprietari, uno dei quali è ancora minorenne; il mutuo è intestato a entrambi i genitori e va estinto con il ricavato; l’ipoteca grava su un bene ora dei figli, e il compratore vuole garanzie.
Si ricostruisce la pratica: autorizzazione per il figlio minore rilasciata dal notaio ai sensi dell’art. 21 del D.Lgs. 149/2022, conteggio di estinzione chiesto alla banca, ripartizione del prezzo fra usufrutto e nuda proprietà calcolata con i coefficienti, quota dei figli vincolata su un libretto a loro nome. Tutto fattibile, ma con tre mesi di lavoro che si sarebbero risparmiati scrivendo, nel 2021, quattro righe in più: chi paga il mutuo, cosa succede se si vende, come si ripartisce il ricavato.
Cosa fa il notaio
- Spiega le differenze fra piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto e diritto di abitazione, con i numeri e non con le formule.
- Calcola il valore dei diritti con i coefficienti in funzione dell’età, così la divisione fra i genitori è equa e verificabile.
- Rilascia l’autorizzazione, quando ne ricorrono i presupposti, per gli atti che riguardano figli minori, ai sensi dell’art. 21 del D.Lgs. 149/2022.
- Coordina banca e mutuo: accollo, estinzione, cancellazione dell’ipoteca, destinazione delle somme spettanti ai minori.
- Guarda avanti: come questo trasferimento si inserirà nella futura successione dei genitori, e come compensare gli altri figli se serve.
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Domande frequenti
I figli minori possono diventare proprietari di una casa?
Sì: la capacità di essere titolari di diritti non dipende dall’età. Quello che i minori non possono fare da soli è amministrare e disporre: l’amministrazione spetta ai genitori, e gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione richiedono un’autorizzazione, che dal 2023 in molti casi può rilasciare il notaio.
Il trasferimento ai figli è una donazione?
Secondo le Sezioni Unite del 2021, quando il trasferimento rientra nella sistemazione complessiva dei rapporti economici della crisi coniugale ha una causa propria, che non è né quella della vendita né quella della donazione. La qualificazione va però motivata nell’atto: è ciò che sostiene anche il trattamento fiscale.
Se poi mi risposo e ho altri figli, cosa succede?
La casa trasferita è uscita dal tuo patrimonio e non farà parte della tua eredità. I figli nati dopo non potranno vantare diritti su quel bene come eredi, ma potranno far valere le proprie ragioni di legittimari sul patrimonio che lascerai. Vale la pena affrontare il tema quando l’atto si fa, non trent’anni dopo.
Conviene l’usufrutto o l’assegnazione della casa familiare?
Sono strumenti diversi. L’assegnazione è un provvedimento legato all’interesse dei figli, temporaneo e revocabile, e va trascritto per essere opponibile. L’usufrutto è un diritto reale, stabile, cedibile e non legato alla presenza dei figli in casa. Se l’obiettivo è dare stabilità al genitore che resta, l’usufrutto è più solido; se l’obiettivo è tutelare i figli finché studiano, l’assegnazione è più aderente.
Fonti per verificare
- Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 29 luglio 2021, n. 21761 (trasferimenti immobiliari anche a favore dei figli negli accordi di separazione e divorzio) — italgiure.giustizia.it
- Codice civile, artt. 320, 978 e seguenti, 1022 e seguenti, 536 e seguenti (amministrazione dei beni del minore, usufrutto, abitazione, legittima) — normattiva.it
- Decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, art. 21 (autorizzazioni rilasciate dal notaio, in vigore dal 28 febbraio 2023) — normattiva.it
- Legge 6 marzo 1987, n. 74, art. 19 (esenzione fiscale degli atti della crisi coniugale) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, area studi e Guide per il cittadino su famiglia, minori e passaggi generazionali — notariato.it
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