Nuda proprietà e usufrutto: come si calcola il valore

Pubblicato il 2 dicembre 2025 · Aggiornato il 27 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 2 dicembre 2025🔄 Versione 1.2 · aggiornato il 12 ottobre 2026

Vendere la nuda proprietà restando ad abitare in casa, oppure donare ai figli tenendo per sé l’usufrutto: sono due operazioni molto diffuse, soprattutto in famiglia. In entrambi i casi la domanda è la stessa: quanto vale l’usufrutto e quanto la nuda proprietà? La risposta non è a discrezione delle parti, la stabilisce la legge.

Il valore dipende dall’età dell’usufruttuario, secondo una tabella di legge. Nel calcolatore dell’usufrutto e della nuda proprietà inserisce l’età e il valore pieno dell’immobile, e ottiene subito le due quote.

Di cosa parliamo

Fa parte del percorso: Successioni e testamenti: la guida del notaio

L’usufrutto (art. 981 c.c.) è il diritto di godere di un bene altrui e di trarne i frutti, senza cambiarne la destinazione economica. Chi cede la nuda proprietà resta dunque a vivere nell’immobile o a percepirne l’affitto; il nudo proprietario diventerà pieno proprietario solo alla cessazione dell’usufrutto. Diritti simili, ma più limitati, sono l’uso (art. 1021 c.c.) e l’abitazione (art. 1022 c.c.).

La regola base

Il principio, fissato dall’art. 48 del Testo Unico del Registro, è semplice:

Valore della nuda proprietà = valore della piena proprietà − valore dell’usufrutto

Tutto sta quindi nel quantificare l’usufrutto.

Come si calcola l’usufrutto

Il calcolo avviene in due passaggi:

• si determina l’annualità, moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse vigente;
• si moltiplica l’annualità per un coefficiente legato all’età dell’usufruttuario, indicato in un prospetto ufficiale.

Ne discende la regola pratica che spiega tutto: più l’usufruttuario è giovane, più vale l’usufrutto e meno vale la nuda proprietà – perché il godimento durerà presumibilmente più a lungo. Con l’avanzare dell’età il rapporto si ribalta.

I casi particolari

• Usufrutto a tempo determinato (non vitalizio): si calcola il valore attuale dell’annualità, che comunque non può mai superare 40 volte l’annualità stessa.
• Usufrutto congiunto a più persone destinato a cessare con la morte di una qualsiasi di esse: si guarda l’età del meno giovane.
• Usufrutto congiunto con diritto di accrescimento (tipico tra coniugi): si guarda l’età del più giovane.

Un’ultima nota utile: anche agli atti sulla nuda proprietà di immobili abitativi si può applicare il sistema del prezzo-valore, con il consueto risparmio d’imposta.

Quando i genitori sono due e vogliono restare usufruttuari tutti e due, c’è una clausola che cambia le cose alla morte del primo: donare la casa ai figli tenendo l’usufrutto in due, con la clausola di accrescimento.

Stai valutando di vendere la nuda proprietà o di donare con riserva di usufrutto? Prenota un appuntamento: calcoliamo insieme i valori esatti e le imposte.

Fonti per verificare

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro, art. 46 (rendite e pensioni), art. 48 (valore di usufrutto e nuda proprietà) e prospetto dei coefficienti allegato – normattiva.it
• Codice civile, artt. 978-1020 (usufrutto), 1021 (uso) e 1022 (abitazione) – normattiva.it
• Decreti del Ministero dell’Economia e delle Finanze che fissano ogni anno il saggio legale di interesse (art. 1284 c.c.) e aggiornano i coefficienti, pubblicati in Gazzetta Ufficiale – gazzettaufficiale.it
• Agenzia delle Entrate, Testo unico dell’imposta di registro con tabelle aggiornate (documentazione ufficiale) – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Aggiornamento del 27 ottobre 2026. Anche per il 2026 restano invariati i coefficienti che servono a calcolare il valore dell’usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie. L’esempio di calcolo riportato in questa pagina resta quindi valido. Lo ha comunicato il Consiglio Nazionale del Notariato nel 2026 (www.notariato.it); i criteri di calcolo restano quelli del Testo Unico dell’imposta di registro, consultabile su www.normattiva.it. Se desidera una verifica sul Suo caso, può fissare un appuntamento in Studio, in Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli, oppure in Consulenza online, senza impegno.