Donare la casa ai figli e tenerla in usufrutto tutti e due: la clausola di accrescimento

Aggiornato al 19 settembre 2026 · versione 1

In breve: due genitori che hanno la casa a metà possono donarla ai figli e tenerla per sé finché vivono, tutti e due. Si dona la nuda proprietà e si trattiene l’usufrutto «congiuntivo», con una clausola in più: il diritto di accrescimento. Così, quando muore il primo genitore, la sua parte di usufrutto non passa ai figli ma va all’altro genitore, che continua a godere di tutta la casa. I figli ottengono la piena proprietà solo alla morte di entrambi. Nell’atto di donazione, le imposte si calcolano sulla nuda proprietà, tenendo conto dell’età del genitore più giovane.

Che cosa si dona e che cosa si tiene

La piena proprietà si può dividere in due. Da una parte c’è l’usufrutto: il diritto di abitare la casa o di darla in affitto e incassare il canone. Dall’altra c’è la nuda proprietà: la casa «in attesa», che diventa piena quando l’usufrutto finisce. L’usufrutto dura al massimo quanto la vita di chi lo ha.

Con la donazione i figli diventano subito nudi proprietari. I genitori restano in casa e decidono loro come usarla. Per le spese vale la regola generale: quelle ordinarie toccano a chi ha l’usufrutto, le straordinarie al nudo proprietario.

La clausola di accrescimento: che cosa cambia alla morte del primo genitore

Senza la clausola, ogni genitore tiene l’usufrutto sulla sua metà. Alla morte del primo, quella metà di usufrutto si spegne e si unisce alla nuda proprietà dei figli. Il genitore superstite si ritrova usufruttuario solo di metà casa, e con i figli come contitolari dell’altra metà.

Con la clausola, invece, la parte di chi muore «si accresce» a chi resta. Il superstite continua ad avere l’usufrutto su tutta la casa, da solo, fino alla fine della sua vita. Il codice prevede questo meccanismo per i legati nel testamento (art. 678 c.c.). La Corte di cassazione ha ammesso che la stessa regola possa nascere anche da un atto tra vivi, purché la volontà delle parti risulti in modo chiaro. Per questo la clausola va scritta nell’atto in modo espresso, senza formule vaghe.

La differenza con la riserva «per sé e dopo di sé»

C’è un’altra strada, pensata soprattutto quando la casa è di un solo genitore. L’art. 796 c.c. permette a chi dona di riservare l’usufrutto a sé e, dopo di sé, a un’altra persona, per esempio il coniuge. Si chiama usufrutto successivo. Il coniuge non ha nulla finché è vivo il donante: il suo diritto parte solo dopo. E la norma vieta di andare oltre: dopo il secondo usufruttuario non se ne può prevedere un terzo.

Nell’usufrutto congiuntivo, invece, i due genitori sono usufruttuari insieme fin dal giorno dell’atto, ciascuno con gli stessi poteri. È la soluzione naturale quando la casa è già di tutti e due. Quale sia la più adatta dipende dalla situazione di famiglia: è un punto da valutare con il notaio prima di scrivere l’atto.

Le imposte al momento della donazione

L’imposta di donazione si paga sul valore della nuda proprietà, cioè il valore della casa meno quello dell’usufrutto. Il valore dell’usufrutto dipende dall’età di chi lo tiene: più è giovane, più vale. Con due usufruttuari e il diritto di accrescimento, la legge dice di guardare all’età del più giovane (art. 17 del D.Lgs. 346/1990, richiamato dall’art. 14 dello stesso decreto per l’usufrutto). È logico: l’usufrutto durerà fino alla morte dell’ultimo dei due.

Per il 2026 le percentuali sono rimaste quelle calcolate al tasso del 2,5 per cento, il minimo fissato dalla riforma entrata in vigore nel 2025: lo conferma il decreto del Ministero dell’Economia del 24 dicembre 2025. Tra genitori e figli, poi, l’imposta di donazione del 4 per cento si paga solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun figlio. Per una casa sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale, salvo le agevolazioni prima casa quando ci sono i requisiti.

Un esempio con i numeri

Numeri e nomi inventati. Anna, 68 anni, e Paolo, 72, hanno a metà una casa che per il fisco vale 300.000 euro. La donano in nuda proprietà ai due figli e si tengono l’usufrutto congiuntivo con accrescimento.

• Si guarda all’età di Anna, la più giovane: tra 67 e 69 anni l’usufrutto vale il 45 per cento, la nuda proprietà il 55 per cento.
• La nuda proprietà vale 165.000 euro: 82.500 euro per ciascun figlio. Siamo sotto il milione di franchigia: niente imposta di donazione.
• Anni dopo muore Paolo. Anna resta usufruttuaria di tutta la casa, da sola. I figli devono aspettare anche lei per avere la piena proprietà.

Se si fosse guardato all’età di Paolo, la nuda proprietà sarebbe valsa di più (60 per cento, cioè 180.000 euro). La regola dell’età più giovane tiene conto che l’usufrutto durerà più a lungo.

Cosa fare in pratica

• Decidete prima che cosa volete per il genitore che resterà solo: tutta la casa o solo la sua metà.
• Chiedete che la clausola di accrescimento sia scritta nell’atto in modo espresso.
• Portate l’atto con cui avete comprato la casa, la visura catastale e i documenti di tutti.
• Pensate anche agli altri figli e alla quota che la legge riserva a ciascuno: una donazione pesa sulla futura successione.
• Alla morte del primo genitore, sentite il notaio per gli adempimenti successivi, come l’aggiornamento dei dati in catasto.

Domande frequenti

Se non scriviamo nulla, l’accrescimento c’è lo stesso?
Non conviene contarci. La volontà di prevederlo deve risultare chiaramente dall’atto. Se manca, alla morte del primo genitore la sua parte di usufrutto si unisce alla nuda proprietà dei figli.

I figli possono vendere la casa mentre noi siamo vivi?
Possono vendere la nuda proprietà. Chi compra però deve rispettare l’usufrutto: i genitori restano in casa fino alla fine.

Si può fare anche se la casa è di un solo genitore?
Sì, ma in quel caso si valuta anche la riserva «per sé e dopo di sé» a favore del coniuge. Sono due soluzioni diverse, con effetti diversi.

Fonti

• Art. 678 del codice civile (Normattiva)
• Art. 796 del codice civile (Normattiva)
• Artt. 14 e 17 del D.Lgs. 346/1990, testo unico successioni e donazioni (Normattiva)
• Art. 46 del D.P.R. 131/1986 (Normattiva)
• Decreto MEF 10 dicembre 2025 sul tasso legale 2026 (Gazzetta Ufficiale)
• Imposta di donazione: aliquote (Agenzia delle Entrate)

Vedi anche: come si calcola il valore di nuda proprietà e usufrutto, sistemare i figli in vita, senza litigi dopo e comprare una casa arrivata per donazione.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.