Sì, nella grande maggioranza dei casi. Dal 18 dicembre 2025 chi compra un immobile che il venditore aveva ricevuto in donazione non rischia più di vederselo portare via da un erede legittimario. Il legittimario leso ottiene una somma di denaro dal donatario, non la casa da chi l’ha comprata.
È una delle novità più rilevanti degli ultimi vent’anni per il mercato immobiliare. La introduce l’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 (la legge “semplificazioni”, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025), che ha riscritto gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile.
Com’era prima, e perché era un problema
Chi è leso nella quota di legittima può agire in riduzione contro le donazioni fatte in vita dal defunto. Fin qui nulla di nuovo. Il punto critico era il passo successivo: l’azione di restituzione aveva natura reale, cioè inseguiva il bene donato ovunque fosse finito. Anche in mano a chi l’aveva comprato in buona fede vent’anni dopo, pagandolo per intero.
Il risultato pratico lo conosce chiunque abbia provato a vendere una casa ricevuta in donazione: acquirenti diffidenti, banche riluttanti a concedere il mutuo, prezzo più basso. La riforma del 2005 aveva messo un limite di vent’anni dalla trascrizione della donazione, ma vent’anni sono tanti e il problema era rimasto quasi intatto. Il quadro descritto nel nostro articolo del 2022 su i rischi dell’acquisto di provenienza donativa oggi vale solo per i casi residui di cui diciamo più avanti.
Cosa dice oggi la legge
Il nuovo articolo 563 del codice civile è netto: la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha venduto l’immobile donato, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la loro quota.
In parole povere: la casa non torna indietro. A rispondere è il donatario, con tutto il suo patrimonio. Cambiano anche altri due tasselli:
- Se il bene donato è ancora in mano al donatario e il legittimario lo recupera, se lo prende gravato dai pesi e dalle ipoteche che il donatario ha nel frattempo costituito (nuovo art. 561). Prima tornava libero. La differenza di valore la compensa il donatario in denaro. Questo è il motivo per cui oggi è più facile ottenere un mutuo garantito da un immobile donato.
- Per le successioni testamentarie, il termine entro cui il legittimario deve trascrivere la domanda di riduzione per renderla opponibile a chi ha comprato dall’erede o dal legatario scende da dieci a tre anni dall’apertura della successione (art. 2652, n. 8).
Un esempio con i numeri
Nel 2016 un padre dona al figlio Marco un appartamento. Nel 2024 Marco lo vende a Giulia per 250.000 euro. Il padre muore nel 2027 lasciando due figli, Marco e Anna, e altri beni per 20.000 euro.
Si ricostruisce l’asse: 20.000 euro di beni residui più 250.000 euro di valore della donazione fanno 270.000 euro. Con due figli la quota riservata è di due terzi, cioè 180.000 euro, novantamila a testa. Anna dai beni residui prende 10.000 euro: le mancano 80.000 euro.
Prima del dicembre 2025 Anna poteva, esaurito il patrimonio di Marco, agire contro Giulia per riprendersi l’appartamento. Oggi Anna chiede 80.000 euro a Marco. Giulia non è parte della vicenda: ha comprato e resta proprietaria.
Se Marco fosse insolvente, Anna non può rivalersi su Giulia. Il valore donato semplicemente non si conta nell’asse ereditario, e il sacrificio si ripartisce tra i legittimari. Discorso diverso solo se Marco avesse regalato la casa a qualcun altro invece di venderla: chi riceve a titolo gratuito, in caso di insolvenza del donatario, deve compensare il legittimario nei limiti del vantaggio ricevuto.
Cosa resta da controllare
Non è un liberi tutti. Restano due casi in cui l’acquisto può essere messo in discussione:
- La domanda di riduzione già trascritta. Il nuovo art. 563 fa salvo l’art. 2652, n. 1: chi acquista dal donatario con atto trascritto dopo la trascrizione della domanda di riduzione resta esposto. È la ragione per cui le visure nei registri immobiliari non si possono saltare, come abbiamo spiegato parlando di cosa controlla il notaio prima del rogito.
- Le successioni più vecchie con opposizione trascritta. La nuova disciplina si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle anteriori, la vecchia regola continuava a valere solo se entro sei mesi — quindi entro il 18 giugno 2026, termine ormai scaduto — il legittimario aveva notificato e trascritto la domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Dove quel passo è stato fatto, e la trascrizione risulta, il regime vecchio resta.
Fuori da queste due ipotesi, che le visure fanno emergere, l’immobile di provenienza donativa circola come qualunque altro. Termini come riunione fittizia, legittima e azione di riduzione sono spiegati nel glossario; sulle imposte della donazione trovi i conti in Quanto costa una donazione e nei calcolatori.
Cosa fare in pratica
- Se stai comprando un immobile di provenienza donativa, chiedi che le visure coprano anche le trascrizioni di domande di riduzione e di atti di opposizione. Sono l’unico vero punto critico rimasto.
- Se stai vendendo una casa ricevuta in donazione e ti era stato detto che “non si può vendere” o che “la banca non dà il mutuo”, il presupposto è cambiato: portalo all’attenzione dell’istituto, che spesso applica ancora le vecchie istruzioni interne.
- Se stai pensando di donare, questa riforma non tocca la legittima: i conti tra fratelli si fanno comunque. Cambia solo chi paga e come. Porta in Studio l’atto di provenienza e l’elenco degli eredi potenziali: trovi cosa serve nella pagina Documenti da portare in Studio e nelle domande frequenti.
Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli