La casa in cambio dell’assistenza: il contratto di mantenimento, cosa deve contenere e quando è nullo (Cassazione 14478/2026)

📅 Pubblicato l’11 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

“Voglio lasciare la casa a mia nipote, che è l’unica che si occupa di me: ma voglio che si impegni davvero”. È una richiesta frequente tra le persone anziane, spesso sole, che vogliono garantirsi assistenza senza aspettare la successione. Lo strumento esiste e si chiama contratto di mantenimento. Una recente ordinanza della Cassazione, segnalata nella Rassegna del Consiglio Nazionale del Notariato, ne ribadisce i requisiti e indica un limite importante. Vediamo come funziona, come lo scriviamo e cosa costa.

Mantenimento e rendita vitalizia: non sono la stessa cosa

Fa parte del percorso: Famiglia e patrimonio: la guida del notaio

La rendita vitalizia è nel codice civile (artt. 1872-1881): si cede un bene in cambio di una somma periodica di denaro per tutta la vita. Il contratto di mantenimento, invece, è stato costruito dalla pratica e riconosciuto dalla giurisprudenza: l’obbligato non paga una somma, ma presta assistenza materiale e morale, in natura, per tutta la vita del beneficiario. La Cassazione, con l’ordinanza 14478/2026, spiega le differenze che contano: le prestazioni del mantenimento sono infungibili (le deve fare quella persona, scelta per fiducia), hanno un contenuto anche morale e spirituale, e sono variabili nel tempo perché seguono lo stato di bisogno del beneficiario. Per questo non si applicano le norme sulla rendita incompatibili con questa natura: in particolare, mentre nella rendita il mancato pagamento delle rate non permette di chiedere la risoluzione (art. 1878 c.c.), nel mantenimento l’inadempimento può portare alla risoluzione del contratto e alla restituzione dell’immobile.

I tre requisiti secondo la Cassazione

• Prestazioni determinate o determinabili. “Assistenza” generica non basta: l’atto deve dire cosa si intende (vitto, alloggio, pulizia, accompagnamento alle visite, spese mediche non coperte, presenza quotidiana o settimanale, ricovero in struttura se necessario), dove e con quali criteri di adeguamento.
• Alea. Il contratto è valido se, al momento della firma, nessuno può sapere quanto durerà e quanto costerà l’assistenza. Se il beneficiario è in fin di vita, o se il valore della casa è enormemente superiore a qualsiasi assistenza immaginabile, manca l’alea e il contratto rischia la nullità (o la riqualificazione come donazione, con tutte le conseguenze sulla legittima).
• Non può sovrapporsi agli obblighi di legge. È il punto più nuovo dell’ordinanza: i figli hanno già, per legge, l’obbligo di prestare gli alimenti ai genitori in stato di bisogno (art. 433 c.c.). Prevedere che un genitore ceda la casa a un figlio “in corrispettivo” di quell’assistenza che il figlio deve comunque non è conforme alla legge, all’ordine pubblico e al buon costume. Il contratto con un figlio resta possibile, ma le prestazioni promesse devono andare oltre il dovere legale: assistenza continuativa e qualificata, convivenza, spese ben superiori agli alimenti.

Come lo scriviamo in Studio

Il contratto si fa per atto pubblico e si trascrive nei registri immobiliari, perché trasferisce la proprietà. Nella pratica inseriamo quasi sempre: la riserva di usufrutto o del diritto di abitazione a favore del cedente, che così resta a casa sua qualunque cosa accada; l’elenco dettagliato delle prestazioni e la loro periodicità; una clausola risolutiva espressa per l’inadempimento grave, con l’obbligo di restituire l’immobile; la conservazione dell’ipoteca legale (art. 2817 c.c.) a garanzia degli obblighi assunti, invece della rinuncia che di solito si fa nelle vendite; il divieto di rivendere o ipotecare l’immobile senza consenso del beneficiario, almeno finché è in vita. Chi assiste, dal canto suo, ha interesse a documentare quello che fa: ricevute, un quaderno delle presenze, i bonifici delle spese. In caso di lite, sarà quella la prova.

Le imposte

Non essendo una donazione, il contratto di mantenimento non sconta l’imposta di donazione e non usa le franchigie familiari: paga l’imposta di registro proporzionale come un trasferimento a titolo oneroso (9% sul valore dell’immobile, o 2% se l’obbligato ha i requisiti prima casa), più ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se il cedente si riserva l’usufrutto, l’imposta si calcola sul valore della sola nuda proprietà, che dipende dall’età (ne parliamo in nuda proprietà e usufrutto). Per chi cede, la cessione entro cinque anni dall’acquisto può generare plusvalenza, salvo abitazione principale.

Un esempio con i numeri

La signora Rosa, 78 anni, vedova senza figli, è proprietaria a Napoli di un appartamento del valore di 200.000 euro (valore catastale 95.000). La nipote Teresa, 40 anni, si occupa di lei da anni. Con il contratto di mantenimento Rosa trasferisce a Teresa la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto; Teresa si impegna a garantirle vitto, cure, accompagnamento, presenza quotidiana e, se necessario, il pagamento di una badante o di una struttura. Il valore della nuda proprietà per una usufruttuaria di 78 anni è il 70% del pieno: 66.500 euro di base imponibile catastale. Teresa, che ha già una casa, paga l’imposta di registro del 9%, 5.985 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale. L’alea c’è: Rosa può vivere due anni o quindici, con costi molto diversi. Il contratto è valido. Se invece Rosa avesse ceduto la casa al figlio “in cambio degli alimenti”, secondo la Cassazione il contratto sarebbe stato contrario alla legge; e se Rosa fosse stata ricoverata in condizioni gravissime al momento della firma, sarebbe mancata l’alea.

Un’ultima avvertenza: il contratto di mantenimento non è una donazione, ma se il corrispettivo è sproporzionato i legittimari potrebbero contestare una donazione dissimulata. Quando ci sono figli o coniuge, conviene valutare insieme al notaio anche le alternative: testamento, donazione con riserva di usufrutto, contratto di convivenza.

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Fonti

• Cassazione civile, sez. II, ordinanza 15 maggio 2026, n. 14478 (contratto di mantenimento, determinabilità delle prestazioni, obblighi alimentari dei figli), in Rassegna novità giurisprudenziali n. 31/2026 – italgiure.giustizia.it · notariato.it
• Codice civile, artt. 433 (persone obbligate agli alimenti), 1872-1881 (rendita vitalizia), 1453 e 1456 (risoluzione per inadempimento e clausola risolutiva espressa), 2817 (ipoteca legale) – normattiva.it
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro), Tariffa parte I, art. 1; coefficienti per usufrutto e nuda proprietà (d.m. Economia aggiornato annualmente) – normattiva.it · agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino, “Il notaio e la terza età” – notariato.it

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Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.