“Vorrei intestare la casa a mio figlio” è una delle frasi che sentiamo più spesso in Studio. La donazione è lo strumento giusto per farlo in vita, ma va costruita bene: è un atto definitivo, tocca gli equilibri tra i figli e, fino al 2025, rendeva la casa difficile da rivendere. Qui trova cosa facciamo, quanto costa donare una casa o una somma a Napoli, cosa deve portare e quanto tempo serve; il conto preciso glielo scriviamo in un preventivo di massima in tempi brevi.
Cosa fa lo Studio in una donazione?
Prima di tutto ascoltiamo il perché: sistemare un figlio, aiutare una figlia a comprare, anticipare la successione, proteggere un familiare fragile. Da questo dipende la forma giusta: donazione diretta della casa, magari con riserva di usufrutto per continuare ad abitarla; donazione di denaro per l’acquisto, che può essere anche indiretta: il genitore paga il prezzo e il figlio compra, con una menzione nell’atto che evita liti e accertamenti; patto di famiglia se in gioco c’è un’azienda. Verifichiamo la capacità e la libertà di chi dona. Controlliamo provenienza, catasto e urbanistica dell’immobile, come in una vendita. Calcoliamo l’effetto sulla legittima degli altri figli e spieghiamo cosa succederà alla morte del donante (collazione, riduzione). Poi riceviamo l’atto con i due testimoni, lo registriamo, lo trascriviamo e facciamo la voltura.
Quanto costa donare una casa a Napoli?
Le imposte sono le stesse della successione, calcolate sul valore catastale dell’immobile (rendita rivalutata) e con le stesse franchigie; l’onorario dipende dal valore e dalla complessità; le spese sono visure, bolli e tassa d’archivio.
Approfondisca: quanto costa donare una casa a Napoli
| Chi riceve | Imposta di donazione | Franchigia (per ciascun beneficiario) |
|---|---|---|
| Coniuge, figli, genitori | 4% | 1.000.000 euro |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini fino al 3° | 6% | nessuna |
| Tutti gli altri (compreso il convivente non unito civilmente) | 8% | nessuna |
| Beneficiario con disabilità grave | secondo la parentela | 1.500.000 euro |
| Immobili (in aggiunta) | ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore catastale (minimo 200 euro ciascuna); 200 + 200 euro fissi con i requisiti prima casa in capo a chi riceve | |
Un esempio: una madre dona alla figlia un appartamento al Vomero con rendita di 1.000 euro, riservandosi l’usufrutto. Il valore catastale della piena proprietà è 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro; la nuda proprietà donata vale una quota di quel valore in base all’età della madre (per esempio, a 70 anni, il 60%: 75.600 euro). Imposta di donazione: zero, sotto la franchigia. Ipotecaria e catastale: 2% + 1% di 75.600 = 2.268 euro; se la figlia ha i requisiti prima casa, 200 + 200 euro. Può fare il conto con l’utilità per le imposte di donazione e con quella per usufrutto e nuda proprietà. Una donazione di denaro con bonifico per l’acquisto della casa, menzionata nel rogito del figlio, non sconta l’imposta di donazione se resta nella franchigia.
Cosa è cambiato con la riforma del 2025?
Per vent’anni la casa “di provenienza donativa” ha fatto paura a compratori e banche: se alla morte del donante un figlio si fosse ritenuto leso nella legittima, avrebbe potuto chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva comprato. L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561 e 563 del codice civile: l’azione di restituzione contro i terzi non esiste più e le ipoteche restano efficaci. Il figlio leso conserva l’azione di riduzione, ma la esercita solo contro il fratello donatario, in denaro. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 valgono ancora le vecchie regole. Ma solo se una domanda di riduzione o un’opposizione è stata trascritta entro il 18 giugno 2026. Il risultato pratico: la donazione torna a essere uno strumento sereno, purché si tenga conto dell’equilibrio tra i figli, che resta.
Approfondisca: cosa è cambiato con la riforma del 2025
Cosa deve portare in Studio?
- Documento d’identità e codice fiscale di chi dona e di chi riceve; estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero di entrambi.
- Atto di provenienza dell’immobile, visura e planimetria catastale (le facciamo noi), titoli edilizi e attestato di prestazione energetica.
- Se chi riceve chiede l’agevolazione prima casa: dichiarazioni sui requisiti (residenza, nessun’altra casa nel Comune).
- Per la donazione di denaro: coordinate del bonifico e, se serve per un acquisto, i dati del rogito che seguirà.
L’elenco completo è nella pagina Documenti.
Quanto tempo ci vuole?
Con i documenti in mano, i controlli e la bozza richiedono una settimana circa; l’atto si firma in un appuntamento di mezz’ora, con i testimoni. Se un genitore è anziano o malato, possiamo ricevere l’atto a casa o in clinica, verificando con cura la sua volontà; se un figlio vive all’estero, accetta con una procura. Registrazione, trascrizione e voltura seguono entro pochi giorni.
Vuole donare una casa o una somma a un figlio?
Ci scriva cosa vuole donare, a chi e se vuole tenere l’usufrutto: riceve un preventivo di massima scritto in tempi brevi, oppure parliamone in una consulenza online di 30 minuti.
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Domande frequenti
Posso donare la casa a un solo figlio?
Sì, ma alla sua morte quella donazione si somma all’eredità per calcolare la legittima degli altri figli. Se la loro quota è stata lesa, possono chiedere al fratello di compensarli in denaro. Meglio deciderlo insieme, con una donazione bilanciata o con un testamento che ristabilisca l’equilibrio.
Donare o lasciare in eredità: cosa conviene?
Le imposte sono le stesse. La donazione conviene quando vuole sistemare le cose adesso, usare subito le franchigie o aiutare un figlio a comprare; la successione con testamento quando vuole restare pienamente proprietario. Ne parliamo in Successione o donazione.
Se dono la casa posso continuare ad abitarci?
Sì, con la riserva di usufrutto: dona la nuda proprietà e conserva il diritto di abitare o affittare la casa per tutta la vita. Alla sua morte l’usufrutto si estingue da solo e il figlio diventa pieno proprietario, senza altri atti né imposte.
Mio figlio potrà vendere la casa donata o chiedere un mutuo?
Sì. Dopo la legge 182/2025 chi compra o la banca che iscrive ipoteca non rischia più la restituzione: la casa donata circola come le altre. I dettagli in Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563.
Per approfondire
- La guida completa: Donazioni: la guida del notaio
- Quanto costa una donazione: imposte e franchigie
- Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c.
- Donazioni ai figli, legittima e sistemazione tra i figli
- Il patto di famiglia: passare l’azienda ai figli
- Nuda proprietà e usufrutto: come si calcola il valore · Domande frequenti · Glossario · Utilità
Studio Notarile Marco Fiorentino · Via Cuma 6, 80132 Napoli · tel. e WhatsApp +39 352 2737467 · segreteria@notaiofiorentinomarco.com · Notaio dal 2011. Polizza RC professionale AIG Europe Limited n. IFL0008350 e polizza collettiva CNN n. IFL0008164.151675, massimale 3.000.000 euro. Fonti: artt. 769-809 c.c.; art. 44 legge 182/2025; D.Lgs. 346/1990 come modificato dal D.Lgs. 139/2024 e Testo unico D.Lgs. 123/2025; aliquote in vigore a settembre 2026. Il preventivo scritto prevale su questa pagina.
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