Donazioni: la guida del notaio

Che cos’è una donazione e perché servono i testimoni?

La donazione è il contratto con cui una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra trasferendole un bene o assumendo un obbligo verso di lei (art. 769 c.c.). È un contratto, non un atto unilaterale: chi riceve deve accettare, nello stesso atto o in un atto successivo notificato al donante. La legge la circonda di formalità perché è irreversibile e perché chi dona si spoglia di qualcosa senza ricevere nulla in cambio: per questo richiede l’atto pubblico ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni (art. 782 c.c. e art. 48 della legge notarile), che non devono essere parenti né interessati all’atto.

La sola eccezione riguarda la donazione di modico valore di beni mobili (art. 783 c.c.): il regalo di compleanno, un gioiello, una somma proporzionata alle condizioni economiche del donante. Qui basta la consegna. Ma «modico» si misura sul patrimonio di chi dona: 20.000 euro possono esserlo per una persona molto ricca e non per un pensionato. Quando il valore è rilevante, serve il notaio, anche per il denaro.

Le clausole più usate

• Riserva di usufrutto: il genitore dona la nuda proprietà e continua ad abitare la casa o a incassarne l’affitto per tutta la vita; alla sua morte l’usufrutto si estingue senza altri atti né imposte di successione sulla casa. Le imposte si calcolano sul valore della nuda proprietà, che dipende dall’età del donante (come si calcola).
• Donazione modale (art. 793 c.c.): il donatario riceve il bene con un onere, per esempio assistere il donante o pagare una somma a un fratello.
• Riserva di disporre (art. 790 c.c.) e riversibilità (art. 791 c.c.): il donante può riservarsi di riprendere una parte dei beni, o prevedere che tornino a lui se il donatario muore prima.
• Dispensa dalla collazione: il donante dichiara che la donazione non dovrà essere conteggiata nella futura divisione tra i figli, nei limiti della quota disponibile.

Donazione diretta o indiretta: qual è la differenza?

Non tutte le liberalità passano da un atto di donazione. Quando un genitore paga il prezzo della casa che il figlio compra, o gli gira i soldi con un bonifico «per l’acquisto», siamo davanti a una donazione indiretta (art. 809 c.c.): l’effetto è lo stesso, ma lo strumento è un altro contratto. Il caso più frequente è proprio l’acquisto con provvista del genitore, che conviene far risultare nell’atto di compravendita con una dichiarazione apposita: così è chiaro che la casa è del figlio, che la somma è una liberalità e che ne dovranno tenere conto gli altri eredi.

Sul piano fiscale la donazione indiretta ha un vantaggio preciso: se è collegata a un atto di trasferimento immobiliare che sconta l’imposta di registro proporzionale o l’IVA, non paga l’imposta di donazione (art. 1, comma 4-bis, d.lgs. 346/1990). Il figlio paga le imposte dell’acquisto, e basta. Attenzione invece alle donazioni di denaro fatte senza alcuna traccia: se emergono in un accertamento fiscale e il contribuente le invoca per giustificare il patrimonio, vengono tassate con l’aliquota dell’8% sulla parte che supera la franchigia (art. 56-bis d.lgs. 346/1990).

Quanto si paga: imposte e franchigie nel 2026

L’imposta di donazione ha le stesse aliquote e franchigie dell’imposta di successione (art. 56 del d.lgs. 346/1990, come riscritto dal d.lgs. 139/2024; dal 1° gennaio 2026 le norme sono raccolte nel Testo unico dei tributi indiretti, d.lgs. 123/2025). Si applica sul valore dei beni donati e la franchigia vale per ciascun beneficiario.

La franchigia si consuma nel tempo: le donazioni precedenti tra le stesse persone si sommano (coacervo, art. 57 d.lgs. 346/1990), quindi un figlio che ha già ricevuto 800.000 euro ha ancora 200.000 euro di franchigia. Per gli immobili si aggiungono l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1% sul valore catastale (rendita × 126, oppure × 115,5 con la prima casa), con un minimo di 200 euro ciascuna; se chi riceve ha i requisiti prima casa, diventano fisse, 200 euro l’una (art. 69, comma 3, legge 342/2000). Si pagano inoltre l’imposta di bollo (230 euro) e la tassa ipotecaria (90 euro).

Esempio: un genitore dona la casa al figlio

Appartamento al Vomero con rendita catastale 1.000 euro, donato dal padre al figlio che ne farà la prima casa. Valore catastale: 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro.

Con l’utilità Imposte donazione immobile puoi rifare il conto con i tuoi dati. Le aliquote per successioni e donazioni sono spiegate anche in Imposte su donazioni e successioni e in Quanto costa una donazione.

Donare in vita cancella i diritti degli altri eredi?

No, ed è il punto che più spesso viene frainteso. Il donante è libero di donare tutto ciò che vuole, ma alla sua morte i legittimari (coniuge, figli, in mancanza di figli i genitori) hanno diritto a una quota del patrimonio calcolata sommando ciò che è rimasto e ciò che è stato donato in vita (art. 556 c.c.). Se le donazioni hanno intaccato quella quota, il legittimario leso può chiederne la riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione. Inoltre i figli e il coniuge che hanno ricevuto donazioni devono conferirle nella divisione (collazione, art. 737 c.c.), salvo dispensa.

Questo non significa che donare sia sbagliato: significa che va fatto con consapevolezza, magari distribuendo i beni tra i figli in modo equilibrato, prevedendo conguagli o una dispensa dalla collazione entro la quota disponibile. In una consulenza si fa il conto delle quote prima di firmare. Le regole sulla legittima e le quote riservate a ciascuno sono nella guida alle successioni e ai testamenti.

Provenienza donativa: cosa è cambiato con la riforma del 2025?

Fino al 2025 chi comprava un immobile ricevuto in donazione correva un rischio noto: se entro vent’anni dalla trascrizione della donazione un legittimario del donante avesse ottenuto la riduzione, avrebbe potuto chiedere la restituzione dell’immobile anche a lui, terzo acquirente in buona fede (vecchio art. 563 c.c.), e l’immobile tornava libero dalle ipoteche iscritte dal donatario (vecchio art. 561 c.c.). Le banche, per lo stesso motivo, faticavano a concedere mutui su case di provenienza donativa, e si ricorreva a polizze assicurative, rinunce dei fratelli all’azione di restituzione, scioglimenti della donazione per mutuo dissenso o, semplicemente, all’attesa dei vent’anni.

L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 (legge annuale sulle semplificazioni, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha riscritto i due articoli. Nuovo art. 563: la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la quota riservata. Nuovo art. 561: i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano efficaci anche se la donazione viene ridotta. In una frase, la tutela dei legittimari passa da reale a obbligatoria: il figlio escluso non perde il diritto alla sua quota, ma lo fa valere in denaro contro il fratello che ha ricevuto e venduto la casa, non contro chi l’ha comprata. Resta la regola generale dell’art. 2652 c.c.: se la domanda di riduzione era già trascritta prima dell’acquisto, il terzo la subisce, perché poteva conoscerla dai registri.

Il regime transitorio: per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, le vecchie regole si applicavano solo se il legittimario aveva notificato e trascritto la domanda di riduzione o l’atto di opposizione entro il 18 giugno 2026. In pratica, oggi una casa donata si vende e si ipoteca come qualsiasi altra; il notaio continua a verificare nei registri l’assenza di domande e opposizioni trascritte e, per il donatario, resta la possibilità di essere chiamato a integrare in denaro la quota dei legittimari. Approfondimento: Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c..

L’azienda ai figli: quando conviene il patto di famiglia?

Per chi ha un’impresa o quote di società, la legge offre uno strumento più robusto della donazione: il patto di famiglia (artt. 768-bis e seguenti c.c.). L’imprenditore trasferisce l’azienda o le partecipazioni a uno o più discendenti, e nello stesso atto pubblico gli altri legittimari (il coniuge e gli altri figli) partecipano e vengono liquidati in denaro o in natura, oppure vi rinunciano. Ciò che viene assegnato con il patto non è soggetto a collazione né a riduzione: il passaggio generazionale è definitivo.

Anche il fisco lo favorisce: il trasferimento di aziende e di partecipazioni di controllo a coniuge e discendenti è esente dall’imposta di donazione se i beneficiari proseguono l’attività o mantengono il controllo per almeno cinque anni (art. 3, comma 4-ter, d.lgs. 346/1990). Ne parliamo in Il patto di famiglia e, per la struttura societaria, in Holding familiare e nella guida a società e aziende.

Si può revocare una donazione?

La donazione è definitiva, ma il codice prevede due casi di revocazione (artt. 800 e seguenti c.c.):

• per ingratitudine, quando il donatario ha commesso fatti gravi contro il donante (reati, ingiurie gravi, rifiuto degli alimenti dovuti): l’azione va proposta entro un anno da quando il donante ha avuto notizia del fatto;
• per sopravvenienza di figli, quando il donante che non aveva figli ne ha uno dopo la donazione: entro cinque anni dalla nascita.

Non si può revocare una donazione perché si è cambiato idea o perché i rapporti si sono raffreddati. Se si teme questo, si può prevedere in atto una condizione o un onere, oppure scegliere strumenti diversi (usufrutto, contratto di mantenimento, testamento). Le donazioni tra coniugi sono valide; quelle fatte in vista di un matrimonio si risolvono se il matrimonio non viene celebrato (art. 785 c.c.).

Quali documenti servono e cosa fa il notaio?

I tempi sono brevi: raccolti i documenti e fatte le visure, l’atto si firma in una o due settimane. Dopo la firma il notaio registra l’atto, lo trascrive e presenta la voltura catastale; se il donante si è riservato l’usufrutto, alla sua morte basterà una voltura per consolidare la piena proprietà in capo al figlio. Le donazioni di quote di SRL vengono depositate al Registro delle imprese. L’elenco completo è nella pagina Documenti da portare in Studio.

Domande frequenti