Mutuo, surroga e cancellazione ipoteca: la guida del notaio

Il giorno dell’atto, di regola subito dopo la compravendita, il notaio legge il contratto di mutuo. Ne spiega le clausole principali: tasso, durata, spread, piano di ammortamento, condizioni di estinzione anticipata. Riceve poi il consenso all’iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca viene iscritta per un importo superiore al capitale prestato, di solito tra il 150% e il 200%. Copre infatti anche interessi, spese ed eventuali oneri di recupero: non è un debito in più, è solo la misura della garanzia. Dura vent’anni dall’iscrizione (art. 2847 c.c.) e può essere rinnovata se il mutuo è più lungo.

Cosa fa il notaio prima e dopo

• Relazione notarile preliminare. Prima della delibera, la banca chiede al notaio una relazione sui vent’anni di storia dell’immobile: proprietà, provenienze, ipoteche, pignoramenti, vincoli. È la stessa indagine della compravendita (visure ipotecarie ventennali); serve alla banca per sapere che la garanzia è solida.
• Atto di mutuo e iscrizione. Dopo la firma, il notaio iscrive l’ipoteca in Conservatoria, di norma entro pochi giorni, e comunica alla banca gli estremi.
• Copia esecutiva. La banca riceve una copia dell’atto munita di formula esecutiva: è il titolo che le permetterebbe di agire senza una causa in caso di inadempimento. Lei riceve una copia semplice.

Se un’altra banca le offre un tasso migliore, non deve estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo: può trasferirlo. La surroga per volontà del debitore permette alla nuova banca di subentrare nella stessa ipoteca (art. 1202 c.c. e art. 120-quater TUB). Non serve cancellarla e reiscriverla. È stata introdotta dal decreto Bersani-bis (D.L. 7/2007, conv. legge 40/2007). Le regole a sua tutela sono precise:

• la banca originaria non può opporsi né applicare penali;
• nessuna spesa può essere messa a suo carico: istruttoria, perizia, accertamenti catastali, formalità ipotecarie e onorario del notaio sono a carico della banca subentrante;
• l’operazione è esente da imposte e tasse: non si paga di nuovo l’imposta sostitutiva (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007);
• la surroga deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta alla banca originaria del conteggio del debito residuo; se il ritardo dipende da lei, le deve un risarcimento pari all’1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese;
• i benefici fiscali (la detrazione degli interessi) restano.

Il limite è uno: il nuovo mutuo deve essere pari al debito residuo, non di più. Se le serve liquidità aggiuntiva, serve un mutuo di sostituzione, con nuova ipoteca e costi pieni. Se invece vuole solo cambiare tasso o durata con la stessa banca, basta una rinegoziazione: un accordo scritto, senza notaio, che mantiene l’ipoteca e i benefici fiscali (art. 120-quater, comma 8, TUB).

Estinzione contestuale

È la più comune: il giorno del rogito una parte del prezzo viene usata per estinguere il mutuo del venditore, con un assegno o bonifico diretto alla sua banca. La banca rilascia la quietanza e avvia la cancellazione automatica dell’ipoteca. Il notaio coordina i conteggi e verifica che la somma copra tutto; se ha a sua volta un mutuo, la sua banca iscrive la nuova ipoteca in primo grado non appena la vecchia risulta cancellata. Più spesso, basta l’impegno della banca del venditore a cancellarla.

Accollo del mutuo

Con l’accollo (art. 1273 c.c.) subentra nel mutuo del venditore alle stesse condizioni, e il prezzo si riduce del debito residuo. Conviene quando il tasso è migliore di quelli attuali. Due avvertenze: la banca deve aderire all’accollo e dichiarare di liberare il venditore (accollo liberatorio), altrimenti lui resta obbligato in solido; e non si paga una nuova imposta sostitutiva, perché il finanziamento è lo stesso. L’accollo si inserisce nell’atto di compravendita, con la banca che interviene o aderisce separatamente. Lo stesso meccanismo serve nella separazione, quando uno dei coniugi tiene la casa e il mutuo cointestato (guida a famiglia e patrimonio).

La restrizione è invece l’atto con cui la banca libera dall’ipoteca una parte degli immobili gravati (per esempio un box o un terreno). La garanzia resta sugli altri: serve un atto notarile di assenso alla restrizione, che il notaio annota in Conservatoria. Per i mutui che hanno scontato l’imposta sostitutiva, l’annotazione è esente da imposte.

Quando serve ancora il notaio

• quando l’ipoteca non è a garanzia di un mutuo bancario, ma di un debito verso un privato; di una vendita con prezzo dilazionato; o di una donazione con oneri: serve l’atto di assenso alla cancellazione firmato dal creditore davanti al notaio;
• quando la banca non ha inviato la comunicazione (per esempio perché è stata incorporata o liquidata) e ha fretta di vendere;
• quando l’ipoteca è giudiziale (iscritta in base a un decreto ingiuntivo o a una sentenza): serve l’assenso del creditore o un provvedimento del giudice;
• per cancellare un pignoramento, dopo l’ordinanza di estinzione del giudice.

Per l’ipoteca di un mutuo bancario che ha scontato l’imposta sostitutiva, la cancellazione notarile costa solo la tassa ipotecaria (35 euro) e l’onorario; per un’ipoteca tra privati si aggiunge l’imposta ipotecaria dello 0,50% dell’importo garantito, con un minimo di 200 euro. Si aggiunge anche il bollo di 59 euro (tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990). Se ha stipulato da noi, la richiesta si fa dalla pagina Dopo l’atto.

Il costo notarile del mutuo dipende dall’importo dell’ipoteca iscritta e dalla complessità dell’operazione. Le voci sono queste:

Esempio: mutuo prima casa di 150.000 euro con ipoteca iscritta per 300.000 euro. Imposta sostitutiva trattenuta dalla banca: 375 euro. Al notaio: tassa ipotecaria 35 euro, più onorario e spese indicati nel preventivo scritto. A questi vanno aggiunti i costi bancari (istruttoria, perizia, polizza incendio obbligatoria), che trova nel documento PIES che la banca le consegna prima della firma. Per stimare la rata usi l’utilità Rata del mutuo; le dieci cose da sapere prima di firmare sono in Mutuo casa: 10 cose da sapere prima di firmare.