Mutuo, surroga e cancellazione ipoteca: la guida del notaio

Cosa firmi quando accendi un mutuo ipotecario?

Il mutuo è il contratto con cui la banca ti consegna una somma e tu ti impegni a restituirla a rate, con gli interessi. È «ipotecario» perché a garanzia la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile: se smetti di pagare, può farlo vendere all’asta e soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori. L’ipoteca si iscrive nei registri immobiliari sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata: per questo il mutuo passa dal notaio.

Il giorno dell’atto, di regola subito dopo la compravendita, il notaio legge il contratto di mutuo, ne spiega le clausole principali (tasso, durata, spread, piano di ammortamento, condizioni di estinzione anticipata) e riceve il consenso all’iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca viene iscritta per un importo superiore al capitale prestato, di solito tra il 150% e il 200%, perché copre anche interessi, spese ed eventuali oneri di recupero: non è un debito in più, è solo la misura della garanzia. Dura vent’anni dall’iscrizione (art. 2847 c.c.) e può essere rinnovata se il mutuo è più lungo.

Cosa fa il notaio prima e dopo

• Relazione notarile preliminare. Prima della delibera, la banca chiede al notaio una relazione sui vent’anni di storia dell’immobile: proprietà, provenienze, ipoteche, pignoramenti, vincoli. È la stessa indagine della compravendita (visure ipotecarie ventennali); serve alla banca per sapere che la garanzia è solida.
• Atto di mutuo e iscrizione. Dopo la firma, il notaio iscrive l’ipoteca in Conservatoria, di norma entro pochi giorni, e comunica alla banca gli estremi.
• Copia esecutiva. La banca riceve una copia dell’atto munita di formula esecutiva: è il titolo che le permetterebbe di agire senza una causa in caso di inadempimento. Tu ricevi una copia semplice.

Quanto costa l’imposta sostitutiva: 0,25% o 2%?

I finanziamenti bancari di durata superiore ai 18 mesi godono di un regime fiscale speciale: al posto di registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali si paga una sola imposta sostitutiva (artt. 15-18 del d.P.R. 601/1973). L’aliquota è:

• 0,25% del capitale erogato, se il mutuo serve per comprare, costruire o ristrutturare l’abitazione con i requisiti prima casa, oppure per qualsiasi altra finalità (liquidità, consolidamento, immobile strumentale);
• 2% se il mutuo finanzia l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione per la quale non ricorrono i requisiti prima casa (seconda casa, casa per i figli, investimento).

Su un mutuo prima casa di 150.000 euro l’imposta è di 375 euro; se la stessa somma finanziasse una seconda casa, sarebbero 3.000 euro. L’imposta la trattiene la banca dall’importo erogato e la versa allo Stato: nel preventivo del notaio non la trovi, ma nel conteggio complessivo va considerata. Attenzione alla dichiarazione nell’atto: chi dichiara i requisiti prima casa e poi decade paga la differenza dell’1,75% con sanzione. L’utilità Imposta sostitutiva sul mutuo fa il calcolo per te.

Un vantaggio spesso dimenticato: gli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale sono detraibili dall’IRPEF al 19% fino a 4.000 euro l’anno (art. 15, comma 1, lettera b, TUIR), a condizione che la casa diventi abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Come si cambia banca a costo zero con la surroga?

Se un’altra banca ti offre un tasso migliore, non devi estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo: puoi trasferirlo. La surroga per volontà del debitore (art. 1202 c.c. e art. 120-quater del Testo unico bancario, introdotta dal decreto Bersani-bis, d.l. 7/2007 conv. legge 40/2007) permette alla nuova banca di subentrare nella stessa ipoteca, senza cancellarla e reiscriverla. Le regole a tua tutela sono precise:

• la banca originaria non può opporsi né applicare penali;
• nessuna spesa può essere messa a tuo carico: istruttoria, perizia, accertamenti catastali, formalità ipotecarie e onorario del notaio sono a carico della banca subentrante;
• l’operazione è esente da imposte e tasse: non si paga di nuovo l’imposta sostitutiva (art. 8, comma 4-bis, d.l. 7/2007);
• la surroga deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta alla banca originaria del conteggio del debito residuo; se il ritardo dipende da lei, ti deve un risarcimento pari all’1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese;
• i benefici fiscali (la detrazione degli interessi) restano.

Il limite è uno: il nuovo mutuo deve essere pari al debito residuo, non di più. Se vuoi liquidità aggiuntiva, serve un mutuo di sostituzione, con nuova ipoteca e costi pieni. Se invece vuoi solo cambiare tasso o durata con la stessa banca, basta una rinegoziazione: un accordo scritto, senza notaio, che mantiene l’ipoteca e i benefici fiscali (art. 120-quater, comma 8, TUB).

Compri una casa con un mutuo in corso: accollo o estinzione?

Capita di comprare una casa sulla quale grava ancora il mutuo del venditore. Le strade sono due.

Estinzione contestuale

È la più comune: il giorno del rogito una parte del prezzo viene usata per estinguere il mutuo del venditore, con un assegno o bonifico diretto alla sua banca, che rilascia la quietanza e avvia la cancellazione automatica dell’ipoteca. Il notaio coordina i conteggi e verifica che la somma copra tutto; se hai a tua volta un mutuo, la tua banca iscrive la nuova ipoteca in primo grado non appena la vecchia risulta cancellata o, più spesso, con l’impegno della banca del venditore a cancellarla.

Accollo del mutuo

Con l’accollo (art. 1273 c.c.) subentri nel mutuo del venditore alle stesse condizioni, e il prezzo si riduce del debito residuo. Conviene quando il tasso è migliore di quelli attuali. Due avvertenze: la banca deve aderire all’accollo e dichiarare di liberare il venditore (accollo liberatorio), altrimenti lui resta obbligato in solido; e non si paga una nuova imposta sostitutiva, perché il finanziamento è lo stesso. L’accollo si inserisce nell’atto di compravendita, con la banca che interviene o aderisce separatamente. Lo stesso meccanismo serve nella separazione, quando uno dei coniugi tiene la casa e il mutuo cointestato (guida a famiglia e patrimonio).

Frazionamento e restrizione dell’ipoteca: quando servono?

Se compri dal costruttore, l’ipoteca che grava sul palazzo va frazionata in quote riferite alle singole unità prima del rogito: è un tuo diritto (art. 39, commi 6 e 6-bis, TUB) e la banca deve provvedere entro 90 giorni dalla richiesta; per gli immobili da costruire il frazionamento prima del rogito è un obbligo del costruttore (art. 8 d.lgs. 122/2005). Al rogito il tuo appartamento risulterà gravato solo della propria quota, che potrai accollarti o estinguere (Comprare una casa da costruire).

La restrizione è invece l’atto con cui la banca libera dall’ipoteca una parte degli immobili gravati (per esempio un box o un terreno) lasciando la garanzia sugli altri: serve un atto notarile di assenso alla restrizione, che il notaio annota in Conservatoria. Per i mutui che hanno scontato l’imposta sostitutiva, l’annotazione è esente da imposte.

Come si cancella l’ipoteca quando hai finito di pagare?

L’ipoteca non sparisce da sola quando paghi l’ultima rata. Dal 2007 però la procedura è semplice e gratuita: entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo la banca deve trasmettere alla Conservatoria una comunicazione di avvenuta estinzione, e il conservatore cancella l’ipoteca d’ufficio, senza spese e senza notaio (art. 40-bis TUB, introdotto dal decreto Bersani-bis). Tu non devi fare nulla, salvo chiedere alla banca la quietanza e, dopo qualche settimana, verificare con una visura che la cancellazione sia stata eseguita.

Quando serve ancora il notaio

• quando l’ipoteca non è a garanzia di un mutuo bancario, ma di un debito verso un privato, di una vendita con prezzo dilazionato o di una donazione con oneri: serve l’atto di assenso alla cancellazione firmato dal creditore davanti al notaio;
• quando la banca non ha inviato la comunicazione (per esempio perché è stata incorporata o liquidata) e hai fretta di vendere;
• quando l’ipoteca è giudiziale (iscritta in base a un decreto ingiuntivo o a una sentenza): serve l’assenso del creditore o un provvedimento del giudice;
• per cancellare un pignoramento, dopo l’ordinanza di estinzione del giudice.

Per l’ipoteca di un mutuo bancario che ha scontato l’imposta sostitutiva, la cancellazione notarile costa solo la tassa ipotecaria (35 euro) e l’onorario; per un’ipoteca tra privati si aggiunge l’imposta ipotecaria dello 0,50% dell’importo garantito, con un minimo di 200 euro, e il bollo di 59 euro (tariffa allegata al d.lgs. 347/1990). Se hai stipulato da noi, la richiesta si fa dalla pagina Dopo l’atto.

Quanto costa un mutuo dal notaio? Le voci

Il costo notarile del mutuo dipende dall’importo dell’ipoteca iscritta e dalla complessità dell’operazione. Le voci sono queste:

Esempio: mutuo prima casa di 150.000 euro con ipoteca iscritta per 300.000 euro. Imposta sostitutiva trattenuta dalla banca: 375 euro. Al notaio: tassa ipotecaria 35 euro, più onorario e spese indicati nel preventivo scritto. A questi vanno aggiunti i costi bancari (istruttoria, perizia, polizza incendio obbligatoria), che trovi nel documento PIES che la banca ti consegna prima della firma. Per stimare la rata usa l’utilità Rata del mutuo; le dieci cose da sapere prima di firmare sono in Mutuo casa: 10 cose da sapere prima di firmare.

Quali documenti servono e quanto tempo ci vuole?

1. Richiesta e istruttoria: 30-60 giorni. La banca valuta reddito e immobile; nel frattempo il notaio prepara la relazione preliminare.
2. Delibera e fissazione dell’atto: 1-2 settimane. La banca invia al notaio la minuta del contratto; ti mandiamo la bozza da leggere con calma.
3. Atto: un’ora circa. Compravendita e mutuo si firmano di seguito.
4. Dopo l’atto: 2-3 settimane. Iscrizione dell’ipoteca, relazione definitiva alla banca, copia esecutiva; se l’erogazione è differita, la somma arriva in questa fase.

L’elenco completo dei documenti è nella pagina Documenti da portare in Studio; se vuoi capire come il mutuo si incastra con la compravendita, leggi la guida alla compravendita.

Domande frequenti