La banca ha detto sì e adesso le chiede “il nome del notaio”. Il notaio del mutuo lo sceglie lei, non la banca, e conviene sceglierlo presto: è la persona che legge la bozza del contratto con lei e prepara l’atto di mutuo con l’ipoteca. Coordina l’erogazione con il rogito di acquisto e, anni dopo, la aiuta con surroga, accollo o cancellazione. Qui trova cosa facciamo, quanto costa e quanto tempo serve; il numero preciso glielo scriviamo in un preventivo di massima in tempi brevi.
Cosa fa il notaio nel mutuo?
La banca presta denaro in cambio di un’ipoteca sulla casa, e l’ipoteca nasce solo con un atto pubblico iscritto nei registri immobiliari. Prima della firma facciamo la relazione notarile che la banca chiede: vent’anni di provenienze, visure ipotecarie e catastali, verifica che l’immobile sia libero e che chi lo ipoteca ne sia davvero proprietario. Leggiamo con lei la bozza del contratto (tasso, spread, piano di ammortamento, polizze, penali, clausole di risoluzione) e le diciamo cosa significa ogni riga. Il giorno dell’atto riceviamo il contratto di mutuo e iscriviamo l’ipoteca. Se il mutuo serve a comprare, coordiniamo l’erogazione con il rogito di compravendita: così il venditore riceve il prezzo e lei le chiavi. Negli anni successivi ci occupiamo di surroga e accollo; l’accollo serve quando vende una casa con il mutuo in corso e il compratore lo prosegue. Ci occupiamo anche di frazionamento e cancellazione dell’ipoteca, quando serve un atto.
Quanto costa il notaio per un mutuo a Napoli?
Il mutuo ha un regime fiscale a parte, previsto dagli artt. 15-18 del D.P.R. 601/1973: al posto di registro, bollo, ipotecaria e catastale si paga un’unica imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca. L’onorario del notaio copre la relazione ipotecaria, l’atto e l’iscrizione dell’ipoteca e cresce con l’importo del mutuo; le spese comprendono visure, tassa d’archivio e la tassa ipotecaria per l’iscrizione.
Approfondisca: quanto costa il notaio per un mutuo a Napoli
| Operazione | Imposte | Chi paga il notaio |
|---|---|---|
| Mutuo per la prima casa (acquisto, costruzione, ristrutturazione) | imposta sostitutiva 0,25% del capitale | chi prende il mutuo |
| Mutuo per altre case o seconda casa | imposta sostitutiva 2% del capitale | chi prende il mutuo |
| Surroga (portabilità in un’altra banca) | nessuna | la nuova banca |
| Accollo del mutuo nella vendita | nessuna imposta aggiuntiva, si dichiara nel rogito | secondo gli accordi tra le parti |
| Cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto | nessuna: la banca la comunica alla conservatoria (art. 40-bis TUB) | non serve il notaio, salvo casi particolari |
Un esempio: mutuo di 150.000 euro per la prima casa a Bagnoli. Imposta sostitutiva: 375 euro (0,25%). Se la stessa casa fosse una seconda casa: 3.000 euro (2%). L’ipoteca viene iscritta per una somma più alta del capitale, di solito il 150-200%, ed è normale: copre interessi e spese, non è un debito in più. Per stimare imposta e rata può usare le utilità per il mutuo; l’onorario lo trova nel preventivo, separato dalle imposte come impone il codice deontologico.
Calcoli le imposte del suo mutuo
Inserisca l’importo e lo scopo del mutuo: il conto si fa nel suo browser, non parte nessun dato.
Imposta sostitutiva dello 0,25% o del 2% (artt. 15-18 D.P.R. 601/1973), per mutui bancari oltre 18 mesi. L’onorario del notaio non è compreso: per il mutuo fondiario è ridotto alla metà per legge (art. 39, comma 7, T.U.B.) e lo trova, voce per voce, nel preventivo di massima scritto. Stima informativa, non sostituisce il preventivo.
La banca chiede l’ipoteca anche sulla casa dei genitori? Chi dà l’ipoteca per il debito di un altro è un terzo datore di ipoteca: non paga le rate, ma il suo immobile resta vincolato fino alla riduzione dell’ipoteca o alla fine del mutuo. Non è la stessa cosa di una fideiussione, che impegna tutto il patrimonio: prima di firmare leggiamo insieme la bozza anche con chi fa da garante.
Surroga, accollo, cancellazione: quando serve l’atto?
La surroga (art. 120-quater del Testo unico bancario) trasferisce il mutuo a una banca con condizioni migliori: serve un atto notarile, ma la legge vieta di farle pagare qualsiasi costo e l’operazione deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi. L’accollo si usa quando vende una casa su cui c’è ancora un mutuo e chi compra lo prosegue: si scrive nel rogito, con o senza liberazione del vecchio debitore, e la banca deve dire di sì. La cancellazione dell’ipoteca, dal 2007, avviene da sola quando finisce di pagare; l’atto notarile serve solo in casi particolari. Per esempio, quando deve vendere e il compratore accende un nuovo mutuo. Oppure quando l’ipoteca è stata iscritta prima del 2007 e la banca non ha ancora comunicato l’estinzione.
Approfondisca: surroga, accollo, cancellazione: quando serve l’atto
Cosa deve portare in Studio?
- Documento d’identità e codice fiscale di chi prende il mutuo e di eventuali garanti; estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero.
- Il PIES e la bozza del contratto ricevuti dalla banca, con la delibera e i recapiti del gestore della pratica.
- Atto di provenienza della casa da ipotecare, visura e planimetria catastale (le facciamo noi), eventuali mutui precedenti da estinguere.
- Per la surroga: conteggio di estinzione della vecchia banca e delibera della nuova.
- Per l’accollo: contratto di mutuo in corso e piano di ammortamento aggiornato.
L’elenco completo è nella pagina Documenti.
Quanto tempo ci vuole?
Dalla delibera della banca alla firma passano di solito due o tre settimane: servono per la relazione notarile, per la bozza definitiva e per i sette giorni di riflessione che la legge le garantisce. Il giorno dell’atto, mutuo e compravendita si firmano uno dopo l’altro. Alcune banche erogano subito, altre dopo il consolidamento dell’ipoteca (dieci giorni dall’iscrizione): in questo caso concordiamo prima con il venditore come coprire l’attesa. La surroga richiede circa un mese; una cancellazione con atto si fa in pochi giorni.
Ha la bozza del mutuo e vuole capirla prima di firmare?
Ci mandi il PIES e l’importo: riceve un preventivo di massima scritto per l’atto di mutuo in tempi brevi. Oppure leggiamo la bozza insieme in una consulenza online di 30 minuti.
Chieda il preventivo
Prenoti una consulenza online
WhatsApp: Le chiamiamo noi
Domande frequenti
La banca può impormi il suo notaio?
No. Il notaio lo sceglie chi paga l’atto, cioè chi prende il mutuo. La banca può indicare i requisiti che la bozza deve rispettare, non il professionista.
La surroga è davvero gratis?
Sì: per legge non può pagare spese, commissioni o imposte, e ogni clausola che la ostacola è nulla. L’atto notarile serve, ma è a carico della nuova banca. Diversa è la sostituzione (nuovo mutuo e nuova ipoteca), che ha tutti i costi di un mutuo nuovo.
Ho meno di 36 anni: ci sono ancora agevolazioni?
L’esenzione totale dalle imposte per gli under 36 è finita con il 2023; resta il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap. Garantisce fino all’80% del mutuo per i giovani con ISEE entro 40.000 euro ed è stato prorogato dalla legge di bilancio 2026. I dettagli in Agevolazioni prima casa under 36: cosa è rimasto.
Posso estinguere il mutuo prima e pagare meno interessi?
Sì, e senza penali se è una persona fisica e il mutuo serviva per la casa (art. 120-ter TUB). Chieda alla banca il conteggio di estinzione: gli interessi si pagano solo fino a quel giorno.
Per approfondire
- La guida completa: Mutuo e notaio: la guida
- Mutuo casa: le 10 cose da sapere prima di firmare
- Agevolazione prima casa: imposte, requisiti, decadenza
- Agevolazioni prima casa under 36: cosa è rimasto
- Visure ipotecarie ventennali: perché il notaio le fa
- Notaio per la compravendita a Napoli · Domande frequenti · Glossario · Utilità
Studio Notarile Marco Fiorentino · Via Cuma 6, 80132 Napoli · tel. e WhatsApp +39 352 273 7467 · segreteria@notaiofiorentinomarco.com · Notaio dal 2011. Polizza RC professionale AIG Europe Limited n. IFL0008350 e polizza collettiva CNN n. IFL0008164.151675, massimale 3.000.000 euro. Fonti: artt. 15-18 D.P.R. 601/1973; artt. 40-bis, 120-ter, 120-quater e 120-novies D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario); in vigore a settembre 2026. Il preventivo scritto prevale su questa pagina.
Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 21 settembre 2026.
© Studio Notarile Marco Fiorentino — Via Cuma 6, 80132 Napoli.
Il preventivo per il mutuo. Per sapere subito quanto costa l’atto di mutuo si può usare la pagina Preventivo di massima per il mutuo. Lì ci sono le imposte e l’onorario di massima, voce per voce. Sulla cancellazione dell’ipoteca e sui tempi della surroga si veda Surroga del mutuo: tempi, documenti e cancellazione dell’ipoteca.