La banca ha detto sì e adesso ti chiede “il nome del notaio”. Il notaio del mutuo lo scegli tu, non la banca, e conviene sceglierlo presto: è la persona che legge la bozza del contratto con te, prepara l’atto di mutuo con l’ipoteca, coordina l’erogazione con il rogito di acquisto e, anni dopo, ti aiuta con surroga, accollo o cancellazione. Qui trovi cosa facciamo, quanto costa e quanto tempo serve; il numero preciso te lo scriviamo in un preventivo gratuito entro 24 ore lavorative.
Cosa fa il notaio nel mutuo?
La banca presta denaro in cambio di un’ipoteca sulla casa, e l’ipoteca nasce solo con un atto pubblico iscritto nei registri immobiliari. Prima della firma facciamo la relazione notarile che la banca chiede: vent’anni di provenienze, visure ipotecarie e catastali, verifica che l’immobile sia libero e che chi lo ipoteca ne sia davvero proprietario. Leggiamo con te la bozza del contratto (tasso, spread, piano di ammortamento, polizze, penali, clausole di risoluzione) e ti diciamo cosa significa ogni riga. Il giorno dell’atto riceviamo il contratto di mutuo, iscriviamo l’ipoteca e, se il mutuo serve a comprare, coordiniamo l’erogazione con il rogito di compravendita, così il venditore riceve il prezzo e tu le chiavi. Negli anni successivi ci occupiamo di surroga, accollo (quando vendi una casa con il mutuo in corso e il compratore lo prosegue), frazionamento e cancellazione dell’ipoteca quando serve un atto.
Quanto costa il notaio per un mutuo a Napoli?
Il mutuo ha un regime fiscale a parte, previsto dagli artt. 15-18 del d.P.R. 601/1973: al posto di registro, bollo, ipotecaria e catastale si paga un’unica imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca. L’onorario del notaio copre la relazione ipotecaria, l’atto e l’iscrizione dell’ipoteca e cresce con l’importo del mutuo; le spese comprendono visure, tassa d’archivio e la tassa ipotecaria per l’iscrizione.
| Operazione | Imposte | Chi paga il notaio |
|---|---|---|
| Mutuo per la prima casa (acquisto, costruzione, ristrutturazione) | imposta sostitutiva 0,25% del capitale | chi prende il mutuo |
| Mutuo per altre case o seconda casa | imposta sostitutiva 2% del capitale | chi prende il mutuo |
| Surroga (portabilità in un’altra banca) | nessuna | la nuova banca |
| Accollo del mutuo nella vendita | nessuna imposta aggiuntiva, si dichiara nel rogito | secondo gli accordi tra le parti |
| Cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto | nessuna: la banca la comunica alla conservatoria (art. 40-bis TUB) | non serve il notaio, salvo casi particolari |
Un esempio: mutuo di 150.000 euro per la prima casa a Bagnoli. Imposta sostitutiva: 375 euro (0,25%). Se la stessa casa fosse una seconda casa: 3.000 euro (2%). L’ipoteca viene iscritta per una somma più alta del capitale, di solito il 150-200%, ed è normale: copre interessi e spese, non è un debito in più. Per stimare imposta e rata puoi usare le utilità per il mutuo; l’onorario lo trovi nel preventivo, separato dalle imposte come impone il codice deontologico.
Surroga, accollo, cancellazione: quando serve l’atto?
La surroga (art. 120-quater del Testo unico bancario) trasferisce il mutuo a una banca con condizioni migliori: serve un atto notarile, ma la legge vieta di farti pagare qualsiasi costo e l’operazione deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi. L’accollo si usa quando vendi una casa su cui c’è ancora un mutuo e chi compra lo prosegue: si scrive nel rogito, con o senza liberazione del vecchio debitore, e la banca deve dire di sì. La cancellazione dell’ipoteca, dal 2007, avviene da sola quando finisci di pagare; l’atto notarile serve solo in casi particolari, per esempio quando devi vendere e il compratore accende un nuovo mutuo, oppure quando l’ipoteca è stata iscritta prima del 2007 e la banca non ha ancora comunicato l’estinzione.
Cosa devi portare in Studio?
- Documento d’identità e codice fiscale di chi prende il mutuo e di eventuali garanti; estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero.
- Il PIES e la bozza del contratto ricevuti dalla banca, con la delibera e i recapiti del gestore della pratica.
- Atto di provenienza della casa da ipotecare, visura e planimetria catastale (le facciamo noi), eventuali mutui precedenti da estinguere.
- Per la surroga: conteggio di estinzione della vecchia banca e delibera della nuova.
- Per l’accollo: contratto di mutuo in corso e piano di ammortamento aggiornato.
L’elenco completo è nella pagina Documenti.
Quanto tempo ci vuole?
Dalla delibera della banca alla firma passano di solito due o tre settimane: servono per la relazione notarile, per la bozza definitiva e per i sette giorni di riflessione che la legge ti garantisce. Il giorno dell’atto, mutuo e compravendita si firmano uno dopo l’altro. Alcune banche erogano subito, altre dopo il consolidamento dell’ipoteca (dieci giorni dall’iscrizione): in questo caso concordiamo prima con il venditore come coprire l’attesa. La surroga richiede circa un mese; una cancellazione con atto si fa in pochi giorni.
Hai la bozza del mutuo e vuoi capirla prima di firmare?
Mandaci il PIES e l’importo: ricevi un preventivo scritto e gratuito per l’atto di mutuo entro 24 ore lavorative, oppure leggiamo la bozza insieme in una consulenza online di 30 minuti.
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La banca può impormi il suo notaio?
No. Il notaio lo sceglie chi paga l’atto, cioè chi prende il mutuo. La banca può indicare i requisiti che la bozza deve rispettare, non il professionista.
La surroga è davvero gratis?
Sì: per legge non puoi pagare spese, commissioni o imposte, e ogni clausola che la ostacola è nulla. L’atto notarile serve, ma è a carico della nuova banca. Diversa è la sostituzione (nuovo mutuo e nuova ipoteca), che ha tutti i costi di un mutuo nuovo.
Ho meno di 36 anni: ci sono ancora agevolazioni?
L’esenzione totale dalle imposte per gli under 36 è finita con il 2023; resta il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, che garantisce fino all’80% del mutuo per i giovani con ISEE entro 40.000 euro, prorogato dalla legge di bilancio 2026. I dettagli in Agevolazioni prima casa under 36: cosa è rimasto.
Posso estinguere il mutuo prima e pagare meno interessi?
Sì, e senza penali se sei una persona fisica e il mutuo serviva per la casa (art. 120-ter TUB). Chiedi alla banca il conteggio di estinzione: gli interessi si pagano solo fino a quel giorno.
Per approfondire
- La guida completa: Mutuo e notaio: la guida
- Mutuo casa: le 10 cose da sapere prima di firmare
- Agevolazione prima casa: imposte, requisiti, decadenza
- Agevolazioni prima casa under 36: cosa è rimasto
- Visure ipotecarie ventennali: perché il notaio le fa
- Notaio per la compravendita a Napoli · Domande frequenti · Glossario · Utilità
Studio Notarile Marco Fiorentino · Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · tel. e WhatsApp +39 328 6151578 · segreteria@notaiofiorentinomarco.com · Notaio dal 2011. Polizza RC professionale AIG Europe Limited n. IFL0008350 e polizza collettiva CNN n. IFL0008164.151675, massimale 3.000.000 euro. Fonti: artt. 15-18 d.P.R. 601/1973; artt. 40-bis, 120-ter, 120-quater e 120-novies d.lgs. 385/1993 (Testo unico bancario); in vigore a settembre 2026. Il preventivo scritto prevale su questa pagina.