Per alcuni anni chi non aveva ancora compiuto 36 anni e aveva un ISEE contenuto ha potuto comprare la prima casa praticamente a costo fiscale zero. È stata una delle agevolazioni più generose mai introdotte in materia immobiliare, e viene ancora chiesta quasi ogni settimana in Studio. Vale quindi la pena spiegare con chiarezza che cosa prevedeva, fino a quando, e che cosa resta oggi.
Come funzionava l’agevolazione under 36
La misura era prevista dall’art. 64 del D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni bis) e richiedeva due requisiti soggettivi, entrambi necessari:
- non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui veniva stipulato l’atto;
- avere un ISEE non superiore a 40.000 euro, con attestazione richiesta prima del rogito.
Sul piano oggettivo occorrevano i normali requisiti “prima casa”: immobile abitativo non di lusso (categorie da A/2 ad A/7, con le pertinenze C/2, C/6 e C/7), acquisto della piena proprietà o anche della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione.
Chi rientrava otteneva:
- esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- in caso di acquisto soggetto a IVA, un credito d’imposta pari all’IVA pagata;
- esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo erogato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.
Fino a quando è valsa
Nata come misura temporanea, è stata prorogata più volte fino a coprire gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023. È stata poi prevista una finestra di chiusura per chi si era già mosso: chi aveva sottoscritto e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023 ha potuto conservare il beneficio stipulando il rogito entro il 31 dicembre 2024.
Per i nuovi acquisti, quindi, l’esenzione under 36 non è più applicabile. Se hai letto il contrario su qualche sito, con ogni probabilità si tratta di una pagina non aggiornata.
Che cosa resta per i giovani che comprano casa
- Le agevolazioni prima casa ordinarie: imposta di registro al 2% (invece del 9%) sul valore catastale con il sistema del prezzo-valore, ipotecaria e catastale fisse; oppure IVA al 4% se si compra da impresa. Restano il beneficio più rilevante e non hanno limiti di età o di reddito.
- Il credito d’imposta per il riacquisto, se si rivende una prima casa e se ne compra un’altra entro un anno.
- Il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap: non è uno sconto fiscale, è lo Stato che fa da garante con la banca. Per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori) con ISEE non superiore a 40.000 euro la garanzia arriva all’80% della quota capitale, su mutui fino a 250.000 euro. La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027. Condizioni e plafond vanno comunque verificati con la banca al momento della domanda.
Trovi il quadro completo dei requisiti nella nostra guida alle agevolazioni prima casa, e il funzionamento del meccanismo di calcolo in prezzo-valore.
Un avvertimento che diamo sempre
Le agevolazioni sull’acquisto della casa cambiano spesso, e quasi sempre con effetto dalla data dell’atto. Prima di firmare una proposta o un preliminare conviene farsi dire per iscritto quali benefici si applicheranno davvero al proprio caso: è una verifica che facciamo gratuitamente, insieme al preventivo.
Aggiornato a settembre 2026.
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