Pubblicato il 1º settembre 2026 · Aggiornato il 15 settembre 2026
Due terreni confinanti, stesso piano urbanistico, stesso indice di edificabilità. Su uno vuoi costruire più di quanto l’indice consenta; sull’altro il proprietario non costruirà mai. La cessione di cubatura serve a spostare, sulla carta, la capacità edificatoria dal secondo al primo. Sembra semplice; giuridicamente è stato uno dei rompicapo più lunghi del diritto italiano.
Nel 2021 le Sezioni Unite della Cassazione hanno messo un punto fermo sulla natura dell’operazione e sull’imposta di registro. Restano invece meno scontate le imposte dirette, dove dal 2024 il quadro dei diritti sugli immobili si è mosso parecchio. Aggiorniamo qui quanto scrivevamo nella scheda del 2024 sulla cessione di cubatura.
In breve
- È trascrivibile dal 2011: l’art. 5, comma 3, del D.L. 70/2011 (convertito nella legge 106/2011) ha inserito il n. 2-bis nell’art. 2643 c.c., che rende trascrivibili i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori.
- Sezioni Unite 9 giugno 2021 n. 16080: la cessione di cubatura è un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale, a contenuto patrimoniale. Conseguenza fiscale: imposta di registro proporzionale al 3% ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, non il 9% dei trasferimenti immobiliari; ipotecaria e catastale in misura fissa.
- Imposte dirette: per la prassi dell’Agenzia il corrispettivo incassato da un privato si inquadra tra i redditi diversi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria — e per i terreni edificabili non c’è la salvezza dei cinque anni. Il tema è tuttora discusso dopo le Sezioni Unite: si valuta caso per caso.
Che cos’è, in pratica, la cessione di cubatura?
È l’accordo con cui il proprietario di un fondo rinuncia a utilizzare in tutto o in parte la volumetria che il piano urbanistico gli riconosce, a favore del proprietario di un altro fondo, che la somma alla propria e costruisce di più. Perché funzioni servono tre presupposti che nessun atto notarile può creare dal nulla:
- i fondi devono avere la stessa destinazione urbanistica e, di regola, essere contigui o comunque appartenere alla stessa zona omogenea, secondo quanto prevede lo strumento urbanistico comunale;
- il Comune deve consentire l’operazione: è il permesso di costruire che, alla fine, incorpora la volumetria trasferita;
- la volumetria ceduta deve essere effettivamente disponibile: se il fondo cedente ha già consumato l’indice, non c’è nulla da cedere.
Le regole cambiano da Comune a Comune e da regione a regione: il primo controllo, sempre, è sul regolamento urbanistico e sulle NTA del piano.
Che cosa hanno deciso le Sezioni Unite nel 2021?
Per decenni si è discusso se la cessione di cubatura fosse un diritto reale atipico, una servitù, un contratto ad effetti obbligatori o un atto a effetti meramente procedimentali (una «rinuncia» in favore del Comune). La questione non era accademica: da essa dipendevano forma, trascrizione, tutele e imposte.
Con la sentenza 9 giugno 2021 n. 16080 le Sezioni Unite hanno affermato che la cessione di cubatura è un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale, a contenuto patrimoniale. Da qui tre conseguenze pratiche:
- Forma: non essendo un diritto reale immobiliare, la Corte esclude che sia richiesta la forma scritta a pena di nullità ai sensi dell’art. 1350 c.c. Nella pratica, però, l’atto scritto e autenticato è indispensabile: senza, non si trascrive e il Comune non lo recepisce.
- Trascrizione: si trascrive ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 2-bis, c.c., con tutti gli effetti di opponibilità che ne derivano.
- Imposta di registro: si applica l’aliquota del 3% prevista dall’art. 9 della Tariffa, parte prima, per gli atti diversi aventi a oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, e non l’aliquota dei trasferimenti immobiliari. Ipotecaria e catastale in misura fissa.
E le imposte dirette? Che cosa è cambiato dal 2024?
Qui il terreno è meno solido, e vale la pena distinguere.
Per chi cede cubatura, la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate riconduce il corrispettivo ai redditi diversi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. La conseguenza pesante è che, per i terreni edificabili, la plusvalenza è imponibile sempre: non esiste la salvezza dei cinque anni che vale per i fabbricati. Dopo le Sezioni Unite del 2021 — che hanno negato la natura reale del diritto — la qualificazione è stata rimessa in discussione in dottrina; la prudenza suggerisce di impostare l’operazione con il commercialista prima di firmare, non dopo.
Per i diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, enfiteusi) la legge di bilancio 2024 ha invece cambiato le carte in tavola: l’art. 1, comma 92, della legge 213/2023 è intervenuto sull’art. 9, comma 5, e sull’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, chiarendo che la costituzione di un diritto reale di godimento genera reddito diverso ai sensi della lettera h), tassato come differenza tra il corrispettivo percepito e le spese specificamente inerenti (art. 71, comma 2, TUIR) — senza il limite dei cinque anni. La cessione di un diritto reale già esistente resta invece nel perimetro della lettera b), con le regole proprie dei trasferimenti.
È la novità che pesa di più su chi concede un diritto di superficie per un impianto fotovoltaico: ne parliamo nell’articolo dedicato al diritto di superficie per il fotovoltaico.
| Operazione | Imposta di registro | Imposte dirette (privato) |
|---|---|---|
| Cessione di cubatura | 3% (art. 9 Tariffa, parte I) · ipo-catastali fisse | Reddito diverso art. 67, c. 1, lett. b): per i terreni edificabili senza limite di cinque anni |
| Costituzione di diritto di superficie | Aliquote proprie del bene (per i terreni agricoli 9%, secondo la risoluzione 23/E del 3 aprile 2025) | Reddito diverso art. 67, c. 1, lett. h), dopo la legge 213/2023: senza limite di cinque anni |
| Vendita del terreno edificabile | 9% (o aliquote agevolate se ricorrono) | Reddito diverso art. 67, c. 1, lett. b): sempre imponibile |
| Vendita di terreno agricolo | 15% (o 9% con requisiti, o agevolazioni PPC) | Imponibile solo se venduto entro cinque anni dall’acquisto |
Il caso: due lotti alla periferia nord di Napoli e 900 metri cubi che non servivano a nessuno
Vincenzo ha un terreno edificabile di 2.000 metri quadrati; l’indice gli consente 1.400 metri cubi, ma la casa che vuole per sé e il figlio ne occupa 500. Il confinante, una piccola società immobiliare, sta progettando una palazzina e ha bisogno esattamente di quei 900 metri cubi residui.
Prima di scrivere una riga abbiamo chiesto due cose: il certificato di destinazione urbanistica di entrambi i fondi e un parere scritto dell’ufficio tecnico comunale sull’ammissibilità del trasferimento di volumetria in quella zona. Il parere è arrivato positivo, con la condizione che l’atto fosse trascritto prima del rilascio del permesso di costruire.
L’atto è stato stipulato come cessione di diritti edificatori, trascritto ai sensi dell’art. 2643 n. 2-bis c.c. e registrato al 3%. Sul fronte delle imposte dirette, il commercialista di Vincenzo ha impostato la dichiarazione trattando il corrispettivo come plusvalenza da terreno edificabile. Costo complessivo di imposte d’atto: una frazione di quello che sarebbe stato trattare l’operazione come un trasferimento immobiliare.
(Caso di Studio, nomi e dettagli inventati: qualsiasi somiglianza con persone reali è casuale.)
Cosa fa il notaio
- Verifica prima di tutto l’ammissibilità urbanistica: CDU dei due fondi, norme tecniche di attuazione, prassi dell’ufficio tecnico comunale. Se il piano non la consente, l’atto non si fa.
- Controlla che la volumetria sia realmente disponibile e non già consumata o già ceduta: le ispezioni ipotecarie servono anche a questo, perché dal 2011 le cessioni precedenti si trascrivono.
- Redige l’atto individuando con precisione volumetria, fondi, condizioni e coordinamento con il permesso di costruire, e lo trascrive ai sensi dell’art. 2643 n. 2-bis c.c.
- Applica l’imposta di registro nella misura corretta e motiva la qualificazione, così che l’atto regga a un eventuale controllo.
- Coordina il lavoro con il tecnico e con il commercialista: le imposte dirette non si improvvisano il giorno della firma.
Quanto costa
L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio. Per un primo conto sulle imposte dei terreni puoi usare lo strumento imposte sull’acquisto di terreni.
Domande frequenti
La cessione di cubatura si può fare tra terreni non confinanti?
Dipende dal piano urbanistico comunale. La regola tradizionale richiede contiguità o comunque appartenenza alla stessa zona omogenea con identica destinazione; alcuni strumenti urbanistici ammettono forme più ampie di trasferimento (perequazione, compensazione, crediti edilizi). Il certificato di destinazione urbanistica e le NTA danno la risposta.
Se non si costruisce, il compratore perde i soldi?
Non necessariamente: l’atto può essere sottoposto a condizione sospensiva del rilascio del permesso di costruire, oppure prevedere una risoluzione con restituzione del corrispettivo se il titolo edilizio non arriva entro un termine. È una delle clausole che fanno la differenza, e va decisa prima della firma.
Il diritto edificatorio acquistato si può rivendere?
Sì, se il piano urbanistico lo consente e se non è già stato consumato con il permesso di costruire. Anche il trasferimento successivo è trascrivibile ai sensi dell’art. 2643 n. 2-bis c.c.: la trascrizione è ciò che rende conoscibile a tutti chi ha titolo su quella volumetria.
Come incide sul valore catastale e sull’IMU?
Il fondo che cede la cubatura perde valore di mercato, quello che la riceve lo acquista; per l’IMU sui terreni edificabili la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1º gennaio, quindi la cessione va tenuta presente nella determinazione del valore. Non c’è un automatismo catastale: è un’analisi di fatto.
Hai volumetria da cedere o da comprare?
Prima di firmare qualsiasi preliminare, conviene verificare se il piano urbanistico consente l’operazione. Il preventivo scritto è gratuito e senza impegno.
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Vedi anche: vendere un terreno: CDU, prelazione agraria e plusvalenza · strumento imposte sui terreni · strumento plusvalenza terreni · Casi concreti · glossario.
D.L. 70/2011, art. 5, comma 3 (introduzione dell’art. 2643 n. 2-bis c.c.), convertito nella legge 106/2011 ·
Corte di cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9 giugno 2021 n. 16080 (natura della cessione di cubatura e imposta di registro al 3%) ·
D.P.R. 131/1986, art. 9 della Tariffa, parte prima ·
Legge 213/2023, art. 1, comma 92 (modifiche agli artt. 9, comma 5, e 67, comma 1, lett. h, TUIR) ·
Agenzia delle Entrate, risoluzione 23/E del 3 aprile 2025 (registro sulla costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli) e prassi in materia di redditi diversi da cessione di cubatura ·
Consiglio Nazionale del Notariato, studi del Settore studi civilistici e tributari sui diritti edificatori ·
Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati e Consiglio Nazionale Architetti, materiali sulla perequazione urbanistica.
Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto.
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