Diritto di superficie per il fotovoltaico: contratto, durata, canone, imposte e plusvalenza dopo la legge di bilancio 2024

Pubblicato il 4 settembre 2026 · Aggiornato il 15 settembre 2026

La telefonata arriva quasi sempre così: una società che sviluppa impianti rinnovabili ha «individuato» il tuo terreno e ti propone un canone annuo per trent’anni. Il contratto che ti mandano non è un affitto: è la costituzione di un diritto reale di superficie, e quello che firmi resta sul terreno anche se cambi idea, anche se lo vendi, anche se muori.

Non è un motivo per rifiutare: è un motivo per leggerlo bene. Qui mettiamo in fila che cos’è, quanto può durare, come si tassa e che cosa deve controllare il notaio prima della firma.

Che cos’è davvero il diritto di superficie?

L’art. 952 del codice civile prevede due cose diverse sotto lo stesso nome. La prima: il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. La seconda: può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Nel fotovoltaico si usa quasi sempre la prima: tu resti proprietario del terreno, il superficiario diventa proprietario dell’impianto. È una deroga al principio per cui tutto ciò che sta sul suolo appartiene al proprietario del suolo (accessione, art. 934 c.c.), ed è esattamente quello che serve a chi finanzia l’impianto: la banca vuole poter iscrivere ipoteca sull’impianto, e per farlo l’impianto deve essere un bene autonomo con un proprietario.

Il diritto può essere perpetuo o a termine. Se è a termine, alla scadenza il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione (art. 953 c.c.): qui nasce la domanda più importante del contratto, cioè chi smonta l’impianto e chi ripristina il terreno. Se non è scritto, alla scadenza ti ritrovi proprietario di ventimila pannelli a fine vita.

Quanto dura, e quanto si prende?

Nella pratica del fotovoltaico a terra la durata si colloca di regola tra i venti e i trentacinque anni, spesso con una proroga opzionale. Non c’è un limite di legge generale per la superficie a termine, ma l’art. 953 c.c. impone che il termine sia determinato. Alcune formule contrattuali diffuse — opzione, preliminare condizionato all’autorizzazione, superficie che nasce solo con il titolo abilitativo — servono a gestire il periodo, spesso lungo, che passa tra la firma e l’inizio dei lavori.

Il canone può essere annuo, oppure una somma unica all’inizio, oppure misto. Quello che conta, più dell’importo, sono cinque clausole:

Si può ancora fare il fotovoltaico a terra su un terreno agricolo?

Con molte più limitazioni di prima. L’art. 5 del D.L. 63/2024 (il «decreto agricoltura»), convertito nella legge 101/2024, ha inserito un comma 1-bis nell’art. 20 del D.Lgs. 199/2021, vietando l’installazione di impianti fotovoltaici con moduli collocati a terra in zone classificate agricole dai piani urbanistici vigenti.

Restano fuori dal divieto, in sintesi: gli impianti agrivoltaici che rispettano le altezze minime dei moduli e la continuità dell’attività agricola, i progetti finanziati dal PNRR, le configurazioni di autoconsumo e le comunità energetiche rinnovabili nei casi previsti, gli interventi su impianti esistenti senza incremento dell’area occupata nelle aree idonee, e i procedimenti già avviati o i titoli già rilasciati alla data di entrata in vigore del decreto (15 maggio 2024).

Il resto della partita si gioca sulle aree idonee individuate ai sensi dell’art. 20 del D.Lgs. 199/2021 e della disciplina attuativa: sono le aree dove l’iter autorizzativo è semplificato. Prima di firmare qualunque cosa, la domanda è sempre la stessa: questo terreno, oggi, è in una zona in cui quell’impianto si può autorizzare?. La risposta non la dà lo sviluppatore: la danno il certificato di destinazione urbanistica e la normativa regionale.

Quanto si paga: imposte d’atto e imposte sul reddito

Imposta di registro. Fino al 2024 su questi atti si discuteva se applicare l’aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti. Con la risoluzione 23/E del 3 aprile 2025 l’Agenzia delle Entrate ha rivisto la propria posizione, aderendo all’orientamento consolidato della Cassazione (fra le altre, ordinanza 22 ottobre 2024 n. 27293): la costituzione di un diritto reale di godimento non è un «trasferimento», perché comprime il diritto del proprietario senza trasferirne la titolarità. Si applica quindi l’aliquota del 9%, con ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. L’aliquota del 15% resta per le cessioni di terreni agricoli a soggetti non qualificati.

Imposte sul reddito. Qui la novità è del 2024 e cambia la convenienza dell’operazione per molti proprietari. Prima, chi costituiva un diritto di superficie su un terreno posseduto da più di cinque anni poteva ritenersi al riparo da tassazione, per assimilazione alle regole della lettera b). Con l’art. 1, comma 92, della legge 213/2023 il legislatore ha modificato l’art. 9, comma 5, e l’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR: la costituzione di usufrutto, superficie e altri diritti reali di godimento genera reddito diverso ai sensi della lettera h), determinato come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (art. 71, comma 2, TUIR). Il limite temporale dei cinque anni non si applica: la tassazione scatta comunque.

Tradotto in pratica: se ti offrono una somma unica di 90.000 euro per costituire il diritto di superficie, quella somma concorre a formare il reddito imponibile IRPEF dell’anno in cui la incassi, al netto delle spese inerenti. Se il canone è annuo, si tassa anno per anno. È il primo numero da mettere nel foglio prima di dire di sì.

Cosa fa il notaio

• Verifica la titolarità e la continuità delle trascrizioni: successioni non trascritte, quote di coeredi, usufrutti, ipoteche e pignoramenti. È il controllo che decide se l’operazione è finanziabile.
• Chiede il certificato di destinazione urbanistica e verifica vincoli paesaggistici, idrogeologici e di uso civico, oltre alla compatibilità con l’art. 20 del D.Lgs. 199/2021 come modificato nel 2024.
• Controlla se il terreno è gravato da prelazione agraria (affittuario coltivatore diretto, confinante) e come incide sull’operazione, e se vi sono vincoli da agevolazioni della piccola proprietà contadina non ancora decorsi.
• Costruisce l’atto: durata, canone e indicizzazione, servitù di cavidotto e di passaggio, obblighi di rimozione garantiti, condizioni sospensive o risolutive legate al titolo autorizzativo, patti sull’ipoteca del superficiario.
• Applica l’imposta di registro corretta e coordina il quadro fiscale con il commercialista, perché dal 2024 la parte più cara non è più l’imposta d’atto.

Quanto costa

L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio. Nella pratica il canone del primo anno copre spesso l’intero costo dell’atto: quasi sempre è lo sviluppatore ad accollarsi le spese, ma va scritto. Un primo conto si fa con lo strumento imposte sui terreni.

Domande frequenti

Vedi anche: fotovoltaico e atti notarili: tetto, terra, superficie e voltura GSE · cessione di cubatura e diritti edificatori · strumento plusvalenza terreni · Casi concreti · glossario.

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