Donazione, vendita o testamento: quale strada per la casa ai figli?

È la domanda che apre metà dei colloqui in Studio. Non c’è una risposta buona per tutti, ma c’è un modo corretto di impostarla: guardare insieme tre cose, cioè quando si paga, quanto si paga e quanto margine di manovra ti resta dopo.

Il confronto a tre, con i numeri del tuo caso, si fa in due clic con lo strumento Casa ai figli: donazione, vendita o testamento. La regola pratica: se vuoi mantenere il controllo, il testamento; se vuoi sistemare le cose adesso ed evitare discussioni dopo, la donazione o il patto di famiglia; se serve davvero che il denaro passi, la vendita — ma il prezzo deve essere vero e pagato, altrimenti è una donazione mascherata e come tale verrà trattata.

Che cos’è una donazione e perché servono due testimoni

La donazione è il contratto con cui una parte arricchisce l’altra per spirito di liberalità (art. 769 del codice civile). Richiede l’atto pubblico davanti al notaio e la presenza di due testimoni, a pena di nullità (art. 782 e art. 48 della legge notarile). Non è un formalismo ottocentesco: è una pausa forzata prima di un atto che impoverisce chi lo compie e che, quasi sempre, non si può tornare indietro a rifare.

Serve anche l’accettazione del donatario: la donazione è un contratto, non un gesto unilaterale. Se il donatario è minorenne o sotto amministrazione di sostegno, l’accettazione richiede l’autorizzazione, che oggi può rilasciare il notaio rogante.

Fanno eccezione le donazioni di modico valore di beni mobili (art. 783), che si perfezionano con la consegna: il regalo di compleanno non ha bisogno del notaio. «Modico» però si misura sul patrimonio di chi dona: diecimila euro regalati da chi ne ha centomila non sono modici. La revoca è possibile solo per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (artt. 800-803), non perché ci si è pentiti. Approfondimenti: Donazione di un immobile e la guida del notaio sulle donazioni.

Quanto costa donare? Franchigie, aliquote e l’esempio napoletano

Le aliquote e le franchigie della donazione sono le stesse della successione (art. 2, commi 47-49, del d.l. 262/2006, conv. legge 286/2006; d.lgs. 346/1990). La differenza è che sulla donazione si paga oggi, sulla successione si paga dopo.

Attenzione a un punto che sfugge spesso: la franchigia si consuma. Se hai già donato 300.000 euro a tuo figlio, quando gli donerai ancora la franchigia residua sarà di 700.000 euro, non di un milione. Le donazioni precedenti si sommano.

L’esempio napoletano. Donazione di un appartamento a Napoli del valore di mercato di 200.000 euro, rendita catastale 600 euro, al figlio. Il valore catastale su cui si calcolano ipotecaria e catastale è 600 × 1,05 × 120 = 75.600 euro (oppure × 110 = 69.300 euro se il donatario chiede la prima casa).

Se lo stesso appartamento fosse donato a un nipote ex fratello (parente di terzo grado, nessuna franchigia), all’imposta di donazione del 6% sul valore dichiarato si aggiungerebbero le stesse ipotecaria e catastale. A un estraneo, l’aliquota sarebbe dell’8%. Fonti: d.lgs. 346/1990; d.lgs. 347/1990; art. 69 legge 342/2000 per la prima casa.

La donazione indiretta: pagare la casa al figlio

È la situazione più comune d’Italia e quasi nessuno sa che ha un nome. Il figlio compra casa, il genitore paga (in tutto o in parte) il prezzo. Non c’è un atto di donazione: c’è una compravendita in cui il denaro arriva da qualcun altro. La legge chiama questa fattispecie donazione indiretta (art. 809 del codice civile).

Due conseguenze pratiche, opposte fra loro.

• Buona notizia fiscale. Quando la liberalità risulta collegata a un atto di trasferimento immobiliare già assoggettato a imposta di registro o a IVA, non si applica l’imposta di donazione (art. 1, comma 4-bis, d.lgs. 346/1990). Serve però che la provenienza del denaro sia dichiarata in atto.
• Nota di cautela civilistica. Ai fini della legittima quella somma conta lo stesso: rientra nella riunione fittizia e in collazione fra i figli. Se non lo dichiari oggi, fra vent’anni i fratelli discuteranno su chi ha ricevuto cosa, senza una carta in mano.

La regola dello Studio è sempre la stessa: dichiarare in atto chi paga e perché. Costa zero, mette al riparo dal fisco e mette pace in famiglia. La stessa attenzione vale per i bonifici fra conti: causale chiara, sempre.

Provenienza donativa: che cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025

Per vent’anni comprare una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione è stato un problema serio: le banche non concedevano il mutuo, gli acquirenti chiedevano sconti, in certi casi l’immobile restava invendibile. La causa era l’azione di restituzione degli artt. 561-563 del codice civile, che consentiva al legittimario leso di aggredire il bene anche nelle mani del terzo acquirente.

L’art. 44 della legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riformato quella disciplina. Il terzo che ha acquistato dal donatario e la banca che ha iscritto ipoteca non sono più esposti alla restituzione. Il legittimario leso conserva l’azione di riduzione, ma la esercita verso il donatario e per il valore: chi ha comprato in buona fede tiene la casa.

Che cosa resta da fare, allora? Verificare bene la catena delle provenienze, dichiarare correttamente, e nei casi dubbi valutare gli strumenti di sempre — rinuncia all’opposizione alla donazione, polizza, prezzo che tiene conto del rischio residuo. Non è più un muro, ma resta una cosa da guardare. Approfondimenti: Comprare un immobile di provenienza donativa e, dal lato di chi compra, la guida lunga Comprare casa a Napoli.

La legittima: quanto puoi davvero decidere

La legittima è la quota che la legge riserva a coniuge, figli e, in mancanza di figli, ai genitori. È il limite di ogni progetto di famiglia: donazioni comprese.

La quota non si calcola su quello che resta alla morte, ma su una massa fittizia: relictum meno debiti più tutte le donazioni fatte in vita (art. 556). È il meccanismo che sorprende di più: una casa donata a un figlio nel 2005 rientra oggi nel conto. Al coniuge spettano inoltre il diritto di abitazione sulla casa familiare e di uso dei mobili, che gravano sulla disponibile (art. 540, comma 2).

Due divieti da tenere a mente: non si può rinunciare alla legittima finché il donante è in vita (art. 557) e ogni patto sulla futura successione è nullo (art. 458). Quindi no alle scritture private fra fratelli che «sistemano tutto in anticipo»: non valgono niente. Per vedere i numeri c’è il calcolatore della quota di legittima; la guida lunga dedicata è Successione ereditaria.

Il testamento: forme, revoca e gli errori che lo annullano

Il testamento è l’unico atto che puoi cambiare fino all’ultimo giorno. Ogni testamento nuovo revoca il precedente per quanto è incompatibile, e la revoca espressa si fa con un altro testamento o con un atto notarile.

• Olografo (art. 602): scritto per intero a mano dal testatore, datato e firmato. Costa zero. I tre modi più comuni di annullarlo: scriverlo al computer, farselo scrivere da un altro, dimenticare la data.
• Pubblico (art. 603): dettato al notaio davanti a due testimoni. Nessun rischio di forma, nessun rischio che sparisca, iscritto al Registro generale dei testamenti.
• Segreto (art. 604): scritto da te, consegnato chiuso al notaio. Poco usato, ma utile in casi particolari.

Quando conviene il pubblico: figli di matrimoni diversi, aziende o quote societarie, immobili all’estero, un erede fragile, un lascito solidale a una onlus, oppure semplicemente quando temi che qualcuno contesti. Il dettaglio sta in Testamento dal notaio a Napoli e nella guida su successioni e testamenti.

Il patto di famiglia: l’azienda ai figli senza litigi futuri

È l’unica deroga ammessa al divieto dei patti successori. Con il patto di famiglia (artt. 768-bis e seguenti, introdotti dalla legge 55/2006) l’imprenditore trasferisce l’azienda o le partecipazioni societarie a uno o più discendenti, con la partecipazione del coniuge e di tutti i legittimari, che vengono liquidati subito con denaro o beni.

Il punto forte: quello che viene assegnato con il patto non è soggetto a collazione né a riduzione. Alla morte dell’imprenditore non si riapre nulla. Serve l’atto pubblico a pena di nullità, e serve il consenso di tutti: è uno strumento che funziona finché c’è dialogo in famiglia, ed è esattamente per questo che va usato per tempo.

Sul piano fiscale, il trasferimento di aziende e di partecipazioni di controllo a discendenti e coniuge è esente da imposta di successione e donazione (art. 3, comma 4-ter, d.lgs. 346/1990), a condizione che i beneficiari proseguano l’attività o mantengano il controllo per almeno cinque anni. Approfondimenti: Il patto di famiglia e la guida lunga Costituire e gestire una società.

Usufrutto e nuda proprietà: la via di mezzo

Donare la nuda proprietà e tenere l’usufrutto è la soluzione intermedia più usata: il figlio diventa proprietario, tu continui ad abitare o ad affittare la casa finché vivi. Alla tua morte l’usufrutto si estingue e la proprietà si riunisce, senza altre imposte.

Il valore dell’usufrutto dipende dall’età di chi lo tiene: più giovane è, più vale l’usufrutto e meno vale la nuda proprietà. I coefficienti sono fissati con decreto ministeriale e si aggiornano al variare del saggio legale degli interessi. Il calcolo si fa in un istante con lo strumento sull’usufrutto, e la spiegazione discorsiva è in Nuda proprietà e usufrutto.

Attenzione a due cose: l’usufruttuario paga le spese ordinarie e le imposte sul reddito del bene, il nudo proprietario le spese straordinarie; e la casa gravata da usufrutto si vende male, perché il compratore deve aspettare. Va bene come strumento di famiglia, meno come investimento.

Convenzioni matrimoniali e fondo patrimoniale

Chi si sposa senza dire nulla è in comunione legale: quello che si acquista durante il matrimonio è di entrambi, salvo le eccezioni dell’art. 179 (beni personali, donazioni, successioni, risarcimenti, beni acquistati con il ricavato della vendita di beni personali — ma la dichiarazione va fatta in atto, con l’intervento dell’altro coniuge).

• Separazione dei beni. Si sceglie al momento del matrimonio o dopo, con convenzione notarile annotata a margine dell’atto di matrimonio. Consigliata quando uno dei due fa impresa.
• Fondo patrimoniale (artt. 167-171). Destina determinati beni ai bisogni della famiglia: i creditori che sapevano che il debito era estraneo a quei bisogni non possono aggredirli. Non è uno scudo universale e non funziona contro debiti anteriori: va costituito per tempo e per uno scopo reale.
• Vincolo di destinazione (art. 2645-ter). Consente di destinare immobili o mobili registrati alla realizzazione di interessi meritevoli, per un massimo di novant’anni o per la vita del beneficiario.

Il quadro completo è nella guida del notaio su famiglia e patrimonio. Anche separazione e divorzio passano spesso dal notaio, per gli accordi che trasferiscono immobili.

Convivenza e unione civile: come si protegge il partner

La legge 76/2016 ha riconosciuto due situazioni diverse, e continuano a essere confuse fra loro.

La riga che pesa è l’ultima: per il convivente di fatto il fisco è quello di un estraneo. Chi convive e vuole proteggere il partner deve agire con gli strumenti a disposizione — testamento nei limiti della disponibile, contratto di convivenza, polizza vita, usufrutto — perché la legge, da sola, non lo fa. Il dettaglio è nella guida su convivenza e unioni civili.

Trust, vincolo di destinazione e «Dopo di noi»

Quando in famiglia c’è una persona con disabilità grave, la domanda non è «quanto le lascio» ma «chi se ne occuperà quando non ci sarò più». La legge 112/2016, chiamata «Dopo di noi», mette a disposizione tre strumenti con un trattamento fiscale di favore: il trust, il vincolo di destinazione dell’art. 2645-ter e i fondi speciali affidati a enti del terzo settore.

Quando ricorrono i requisiti di legge (finalità di inclusione sociale, cura e assistenza, individuazione del gestore e del guardiano, rendiconto, destinazione finale dei beni) i trasferimenti sono esenti da imposta di successione e donazione, e ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa. La disabilità grave si accerta ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 104/1992.

Sono atti da costruire su misura, non da scaricare da internet: il gestore va scelto, i poteri vanno scritti, la fiscalità va verificata. Ne parliamo in «Dopo di noi»: proteggere il futuro di un familiare con disabilità grave.

Procure, amministrazione di sostegno e DAT

Sono gli strumenti che servono quando una persona non è più in condizione di decidere da sola, e vanno preparati prima che serva.

• Procura generale o speciale. Consente a una persona di fiducia di compiere atti in tuo nome. Per gli atti su immobili serve la forma notarile. Dall’estero si fa con apostille o tramite il consolato: vedi Firmare dall’estero.
• Amministrazione di sostegno (legge 6/2004). La misura più duttile: il giudice tutelare individua solo gli atti per i quali serve l’assistenza, lasciando alla persona tutta l’autonomia che le resta. Si può designare in anticipo il proprio amministratore di sostegno con atto notarile (art. 408 del codice civile): pochi lo sanno, ed è una delle cose più utili che si possano fare.
• Disposizioni anticipate di trattamento (DAT), legge 219/2017. Esprimono in anticipo le proprie volontà sui trattamenti sanitari e indicano un fiduciario. Si possono ricevere per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Dal 28 febbraio 2023, con la riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022), molte autorizzazioni di volontaria giurisdizione che prima richiedevano mesi di tribunale possono essere rilasciate dal notaio che roga l’atto: vendite di beni di minori, accettazioni con beneficio d’inventario, divisioni. Stesse garanzie, tempi molto più umani.

Quando NON puoi (e che cosa si fa invece)

Se in famiglia è circolata una di queste idee, meglio smontarla adesso che fra vent’anni davanti a un giudice: altre venti in Vero o falso? 20 luoghi comuni sul notaio. E se il dubbio nasce da un caso reale, in Casi concreti ci sono quattordici situazioni con la norma, il rimedio e lo strumento per fare i conti.

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