Versione 1 del 07/10/2026
In breve: nel 2026, in Campania, il vecchio piano casa non è una porta sempre aperta. Le finestre straordinarie delle leggi regionali del 2009 e del 2022 erano a termine, e oggi la volumetria in più dipende soprattutto dal piano urbanistico del Comune. Prima di far disegnare il progetto, si chiede all’ufficio tecnico quale norma consente l’ampliamento.
Il piano casa del 2009: che cosa prevedeva
La legge regionale della Campania 28 dicembre 2009, n. 19 (piano casa) consentiva, all’art. 4, di ampliare fino al 20% della volumetria esistente gli edifici residenziali uni e bifamiliari, quelli fino a 1.500 metri cubi e quelli con non più di tre piani fuori terra. L’art. 5 arrivava al 35% in caso di demolizione e ricostruzione.
Il piano casa campano del 2009 — che cosa dice
Denominazione ufficiale (legge regionale, non presente su Normattiva): LEGGE REGIONALE CAMPANIA 28 dicembre 2009, n. 19, «Misure urgenti per il rilancio economico, per la riqualificazione del patrimonio esistente, per la prevenzione del rischio sismico e per la semplificazione amministrativa».
In sintesi, con parole nostre: è il piano casa della Campania. L’articolo 3 esclude alcuni edifici e alcune aree; l’articolo 4 ammette ampliamenti fino al 20% del volume; l’articolo 5 premia la demolizione e ricostruzione; l’articolo 12 fissava il termine per le domande, più volte prorogato.
Già allora c’erano esclusioni pesanti (art. 3): edifici abusivi non sanati, zone A dei centri storici, aree di inedificabilità assoluta, parchi, aree a rischio idraulico elevato e zona rossa del Vesuvio. E c’era un termine perentorio per presentare le domande (art. 12), prorogato più volte.
Il consiglio che diamo è semplice: chi pensa di usare oggi la legge del 2009 si faccia confermare per iscritto dal Comune che quella norma si applica ancora al suo caso. Senza quella conferma, il progetto parte su una base incerta.
La legge del 2022 e la finestra chiusa il 30 giugno 2023
La legge regionale della Campania 10 agosto 2022, n. 13 (semplificazione edilizia e rigenerazione urbana) ha spostato gli incentivi sul recupero dell’esistente. L’art. 4 ammetteva aumenti fino al 20% per la ristrutturazione senza demolizione e fino al 35% con demolizione e ricostruzione, ma solo «fino all’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali» e comunque non oltre il 30 giugno 2023.
La legge regionale n. 13 del 2022 — che cosa dice
Denominazione ufficiale (legge regionale, non presente su Normattiva): LEGGE REGIONALE CAMPANIA 10 agosto 2022, n. 13, «Disposizioni in materia di semplificazione edilizia, di rigenerazione urbana e per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente».
L’articolo 4, in sintesi con parole nostre: ammetteva aumenti di volume per la ristrutturazione, più alti in caso di demolizione e ricostruzione, solo in via transitoria e con un termine finale al 30 giugno 2023. Il comma 6 elenca gli edifici e le aree esclusi.
La Regione, con la circolare ai Comuni del 15 giugno 2023 (PG/2023/0305897), ha chiarito che per quel termine conta la data di presentazione della domanda. Dopo, la rigenerazione passa per i piani comunali adeguati all’art. 3 della stessa legge.
La circolare regionale del 15 giugno 2023 — che cosa dice
Documento: Regione Campania, circolare ai Comuni del 15 giugno 2023, protocollo PG/2023/0305897, sulla legge regionale 10 agosto 2022, n. 13.
In sintesi, con parole nostre: per il termine del 30 giugno 2023 conta la data in cui la domanda è stata presentata al Comune. Dopo quella data gli interventi di rigenerazione passano per i piani comunali adeguati alla legge. Una circolare spiega come la Regione legge la norma, ma non è una legge.
Anche qui le esclusioni sono tante (art. 4, comma 6): edifici abusivi non sanati, zone agricole, aree a rischio idraulico, geomorfologico o vulcanico, edifici non accatastati e edifici che hanno già usato altri premi di volumetria.
Nel 2026 decide il piano del Comune
La legge regionale della Campania 29 aprile 2024, n. 5 (riforma urbanistica) ha diviso il piano comunale in due parti: il Piano Strutturale Urbanistico e il Regolamento Urbanistico Edilizio. È lì che il Comune decide se e quanto si può ampliare.
La riforma urbanistica campana del 2024 — che cosa dice
Denominazione ufficiale (legge regionale, non presente su Normattiva): LEGGE REGIONALE CAMPANIA 29 aprile 2024, n. 5, «Modifiche alla legge regionale 22 dicembre 2004, n. 16 recante Norme sul Governo del Territorio».
In sintesi, con parole nostre: riscrive la legge urbanistica della Campania. Il piano comunale si divide in una parte strutturale, di lungo periodo, e in un regolamento urbanistico edilizio, che fissa le regole concrete per costruire e ampliare.
Molti Comuni sono ancora in cammino. La legge regionale della Campania 27 marzo 2026, n. 2 (stabilità regionale 2026), pubblicata sul BURC n. 16 del 30 marzo 2026, ha spostato al 31 dicembre 2026 il termine per adottare il Piano urbanistico comunale e al 30 giugno 2027 quello per approvarlo. Quindi, nel 2026, la risposta cambia da Comune a Comune.
La legge di stabilità regionale 2026 — che cosa dice
Denominazione ufficiale (legge regionale, non presente su Normattiva): LEGGE REGIONALE CAMPANIA 27 marzo 2026, n. 2, «Disposizioni per la formazione del bilancio di previsione finanziario per il triennio 2026-2028 della Regione Campania – Legge di stabilità regionale per il 2026».
L’articolo 28, comma 1, in sintesi con parole nostre: modifica la legge regionale sul governo del territorio e sposta i termini per i piani comunali al 31 dicembre 2026 e al 30 giugno 2027.
Che cosa non fa il Salva casa
Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva casa), convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha introdotto tolleranze e semplificato la prova dello stato legittimo. Non crea volumetria nuova: le tolleranze valgono su ciò che è già costruito. Chi vuole una stanza in più non la trova nel Salva casa.
Il decreto Salva casa del 2024 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 29 maggio 2024, n. 69, «Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica», convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105.
In sintesi, con parole nostre: modifica il testo unico edilizia. Allarga le tolleranze per le piccole difformità già costruite, semplifica il modo di provare lo stato legittimo e introduce nuove forme di sanatoria per le difformità parziali. Non dà volumetria in più.
Gli oneri: quando l’ampliamento non li paga
L’art. 17, comma 3, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia) dice che il contributo di costruzione non è dovuto per la ristrutturazione e l’ampliamento non superiore al 20% di edifici unifamiliari. Negli altri casi si paga secondo le tabelle del Comune.
Art. 17 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 17 (riduzione o esonero dal contributo di costruzione), in sintesi con parole nostre: elenca i casi in cui il contributo di costruzione è ridotto o non si paga. Il comma 3, lettera b), esonera gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, entro il 20%, degli edifici unifamiliari.
Dove entra il notaio
Il titolo edilizio lo rilascia il Comune, non il notaio. Ma nello Studio vediamo spesso tre momenti in cui serve un atto:
- l’atto d’obbligo o di asservimento, quando il Comune chiede di vincolare con un atto trascritto l’area o la volumetria usata per l’ampliamento;
- la cessione di cubatura, quando la volumetria in più arriva dal terreno del vicino;
- la vendita, anni dopo: l’atto deve riportare gli estremi dei titoli edilizi (art. 46 del testo unico edilizia), e l’ampliamento deve risultare anche al catasto.
Il problema che incontriamo più di frequente arriva proprio alla vendita: un ampliamento fatto con un titolo, ma diverso dal progetto, o mai aggiornato al catasto. Si risolve molto meglio prima dei lavori che davanti al compratore.
Un esempio
Maria Luisa ha una villetta unifamiliare di 400 metri cubi in un Comune della provincia di Salerno e vuole aggiungere una stanza da 60 metri cubi, il 15% in più. Il suo tecnico, Domenico, prima ricostruisce lo stato legittimo della villetta, poi chiede all’ufficio tecnico quale norma consente l’ampliamento: il Comune ha adottato il nuovo piano e lo ammette nella sua zona. L’ampliamento resta sotto il 20% di un edificio unifamiliare, quindi il contributo di costruzione non è dovuto. Il Comune chiede un atto d’obbligo trascritto, che Maria Luisa firma in Studio. Tre anni dopo vende a Ludovica: l’atto riporta il permesso originario e quello dell’ampliamento, e la planimetria è già aggiornata.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Farsi ricostruire dal tecnico lo stato legittimo dell’edificio, con tutti i titoli edilizi.
- Chiedere all’ufficio tecnico comunale quale norma consente l’ampliamento nella propria zona, e farselo scrivere.
- Controllare i vincoli: paesaggistico, zona rossa, rischio idrogeologico.
- Chiedere se il Comune vuole un atto d’obbligo o di asservimento, e mandarci lo schema.
- Finiti i lavori, aggiornare il catasto e presentare la segnalazione di agibilità.
- Prima di vendere, mandarci titoli edilizi e planimetrie: li leggiamo prima del compromesso.
Domande frequenti
Il piano casa in Campania vale ancora nel 2026?
Le finestre straordinarie erano a termine: quella della legge regionale 13/2022 si è chiusa il 30 giugno 2023 per le domande. Oggi decide soprattutto il piano del Comune. Per la legge del 2009 serve una conferma scritta del Comune sul proprio caso.
Il Salva casa permette di ampliare?
No. Introduce tolleranze su ciò che è già costruito e semplifica la prova dello stato legittimo, ma non crea volumetria nuova.
Per ampliare si pagano gli oneri?
Per l’ampliamento non superiore al 20% di un edificio unifamiliare il contributo di costruzione non è dovuto (art. 17, comma 3, del testo unico edilizia). Negli altri casi si paga secondo le tabelle del Comune.
Serve il notaio per ampliare?
Non per il titolo edilizio. Serve se il Comune chiede un atto d’obbligo o di asservimento trascritto, se si compra cubatura dal vicino e quando si vende l’immobile ampliato.
Fonti
- Legge regionale Campania 28 dicembre 2009, n. 19, testo coordinato: regione.campania.it
- Legge regionale Campania 10 agosto 2022, n. 13: regione.campania.it
- Circolare regionale del 15 giugno 2023 sulla legge 13/2022: territorio.regione.campania.it
- Legge regionale Campania 27 marzo 2026, n. 2: territorio.regione.campania.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, testo in Gazzetta Ufficiale: gazzettaufficiale.it
- Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, artt. 17 e 46: normattiva.it
Vedi anche
- Lo stato legittimo della casa dopo il Salva casa
- Che cosa si può sanare con il Salva casa, e che cosa no
- Zone rosse e vincoli a Napoli: dove si può sanare
- Comprare cubatura dal vicino: la cessione dei diritti edificatori
- Agibilità e regolarità urbanistica, caso per caso
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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