In breve
- A Napoli «zona rossa» non vuol dire una cosa sola: c’è la zona rossa del Vesuvio (25 comuni, compresa la Sesta Municipalità di Napoli), dove una legge regionale vieta la nuova edificazione residenziale; c’è la zona rossa dei Campi Flegrei (Pozzuoli, Bacoli, Monte di Procida, Quarto, parti di Giugliano e Marano e undici quartieri di Napoli), che nasce dalla pianificazione di emergenza; e c’è la zona rossa del Prefetto, che riguarda l’ordine pubblico e non tocca in alcun modo gli immobili.
- Le prime due producono effetti diversi: la vesuviana incide sugli strumenti urbanistici e ha inciso sui condoni; la flegrea, allo stato, riguarda piani di emergenza, studi di vulnerabilità e contributi, non nuovi obblighi documentali per il rogito.
- Sopra tutto corre il vincolo paesaggistico: per decreto (art. 136 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali)) e «per legge» (art. 142, la vecchia legge Galasso: coste entro 300 metri, fiumi, boschi, vulcani, parchi, aree archeologiche). A Napoli copre Posillipo, la collina del Vomero, il litorale e gran parte del centro storico; nelle isole (Capri, Ischia, Procida) e sulle costiere sorrentina e amalfitana copre praticamente tutto il territorio.
- Dopo il Salva Casa, dove c’è vincolo paesaggistico non ogni difformità è automaticamente una variazione essenziale: ciascun intervento segue la disciplina del suo tipo. Valgono solo le tolleranze in percentuale (non quelle «esecutive»). La sanatoria delle difformità parziali passa dall’art. 36-bis del Testo unico edilizia, con il parere vincolante dell’autorità del vincolo, anche quando ci sono superfici o volumi in più, nei limiti di legge; negli altri casi resta l’art. 167 del codice dei beni culturali (Linee guida MIT sul Salva Casa). Il vincolo culturale (immobile dichiarato di interesse storico-artistico) aggiunge la denuncia al Ministero e la prelazione. L’iscrizione UNESCO, da sola, non è un vincolo giuridico.
«Ma casa mia sta in zona rossa?» È la domanda che arriva in Studio ogni volta che un telegiornale parla di bradisismo o di Vesuvio, e nasce da un equivoco comprensibile: con lo stesso nome si indicano cose molto diverse, che vengono da leggi diverse e producono effetti diversi su chi compra, vende o vuole sanare un’irregolarità. Questa guida mette ordine, zona per zona, con l’elenco esatto dei comuni e dei quartieri e con le fonti istituzionali dove controllare il proprio indirizzo. Dal 18 settembre 2026 copre anche le isole del Golfo e le due costiere, che hanno regole proprie.
Fa parte del percorso: Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi: la guida 2026 · articolo complementare: Abusi, condoni e zone rosse: quando una casa a Napoli si può vendere davvero
Di quale «vincolo» stiamo parlando? Sette cose diverse con nomi simili
Prima della mappa, la tabella che vale più di tutto il resto. Quando qualcuno dice «lì c’è un vincolo» o «lì è zona rossa», la prima domanda da fare è: chi lo ha deciso e con quale atto? Da lì discende tutto: se si può vendere, se si può sanare, dove andare a controllare.
| Che cos’è | Chi lo decide | Effetto sulla vendita | Effetto sulla sanatoria | Dove verificare |
|---|---|---|---|---|
| Zona rossa vulcanica (Vesuvio, Campi Flegrei) | Protezione civile nazionale e Regione Campania (piani di emergenza); per il Vesuvio anche la L.R. Campania 21/2003 | Nessuna nullità: si vende. Cambiano il valore di mercato e, se c’è, va dichiarata l’ordinanza di sgombero | Vesuvio: vietata la nuova edificazione residenziale; condono 2003 escluso per il residenziale. Campi Flegrei: nessun divieto specifico dai piani di emergenza; nella «zona di intervento» del bradisismo niente nuove costruzioni residenziali (L.R. 23/2024) | Cartografie della Protezione civile, Regione Campania, Comune |
| Zona rossa del Prefetto (sicurezza urbana) | Prefetto, con ordinanza ex art. 2 del R.D. 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS) | Nessuno: riguarda l’allontanamento di persone da certe strade per un periodo limitato | Nessuno | Sito della Prefettura di Napoli |
| Vincolo paesaggistico | Per decreto: Ministero/Regione (art. 136 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). Per legge: art. 142 D.Lgs. 42/2004 (legge Galasso) | Si vende; nessuna prelazione. Ma un abuso in zona vincolata pesa di più e va scritto in atto | Solo accertamento di compatibilità ex art. 167 D.Lgs. 42/2004 (niente nuovi volumi o superfici) o, per le difformità parziali, art. 36-bis con parere vincolante; solo tolleranze dell’art. 34-bis in percentuale | Vincoli in rete, Soprintendenza, SIT del Comune |
| Vincolo culturale / monumentale (bene dichiarato di interesse) | Ministero della Cultura con decreto di dichiarazione (artt. 10–13 D.Lgs. 42/2004) | Denuncia al Ministero entro 30 giorni e prelazione in 60 giorni (artt. 59–62); atto sotto condizione sospensiva legale | Ogni lavoro richiede l’autorizzazione della Soprintendenza (art. 21 del codice dei beni culturali); le sanatorie edilizie non sostituiscono quel via libera | Vincoli in rete, Conservatoria (il vincolo è trascritto) |
| Parco, riserva, area marina protetta | Stato (L. 6 dicembre 1991, n. 394) o Regione; l’Ente parco con il piano | Si vende; per i terreni il certificato di destinazione urbanistica riporta la zona di parco | Nulla osta dell’Ente per gli interventi; l’area protetta è anche vincolo paesaggistico ex lege (art. 142, lett. f) | Ente parco, Regione Campania, Ministero dell’Ambiente per le aree marine |
| Sito UNESCO | Comitato del patrimonio mondiale su proposta dello Stato (Convenzione di Parigi 1972) | Nessun effetto diretto: non è un vincolo giuridico autonomo | Nessun effetto diretto; ma i siti UNESCO campani coincidono quasi sempre con vincoli culturali e paesaggistici e con piani molto rigidi | Piano di gestione del sito; Comune; Soprintendenza |
| Zona sismica | Stato (norme tecniche) e Regione (classificazione: tutta la Campania è zona 1, 2 o 3) | Si vende; le opere strutturali vanno depositate o autorizzate al Genio civile (artt. 93–94 d.P.R. 380/2001) | La sanatoria urbanistica non copre il profilo antisismico: serve la regolarizzazione strutturale | Genio civile regionale, Regione Campania |
Una mappa schematica del Golfo: isole, costiere, aree vulcaniche, colline e centro storico
La zona rossa del Vesuvio: quali sono esattamente i 25 comuni e perché è l’unica che vieta di costruire per legge
È la più antica e la più incisiva sul piano urbanistico. La legge regionale Campania 10 dicembre 2003, n. 21 («Norme urbanistiche per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell’area vesuviana», sul sito della Regione Campania) stabilisce che gli strumenti urbanistici dei comuni della zona rossa non possono contenere disposizioni che consentono nuova edificazione a scopo residenziale, cioè che aumentano i volumi abitabili e il carico urbanistico. Non è un divieto di vendere: è un divieto di pianificare e assentire nuove costruzioni residenziali.
La perimetrazione è quella del Piano nazionale di protezione civile per il rischio vulcanico al Vesuvio. I diciotto comuni della prima perimetrazione del 2001 sono diventati venticinque con la delibera di Giunta regionale n. 250 del 26 luglio 2013, recepita dalla direttiva del Presidente del Consiglio dei ministri 14 febbraio 2014 (Gazzetta Ufficiale 12 maggio 2014), che ha diviso l’area in Zona rossa 1 (area esposta all’invasione dei flussi piroclastici, da evacuare prima dell’eruzione) e Zona rossa 2 (area esposta al crollo delle coperture per accumulo di cenere e lapilli). Ecco l’elenco, come risulta dalle schede del Dipartimento della protezione civile e della Protezione civile della Regione Campania.
Totale: 25 comuni, di cui 24 in provincia di Napoli e uno in provincia di Salerno. Intorno c’è la zona gialla (63 comuni e tre quartieri di Napoli), esposta alla ricaduta di cenere: non comporta divieti urbanistici. I confini interni ai comuni «a cavallo» sono quelli delle delibere comunali recepite dalla Regione: l’indirizzo va verificato sulla cartografia, non a memoria.
Sul fronte dei condoni la zona rossa ha pesato molto. La legge regionale 18 novembre 2004, n. 10, che ha recepito il terzo condono (art. 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269, conv. L. 326/2003), ha escluso dalla sanatoria gli abusi a destinazione residenziale nei comuni della zona rossa vesuviana, oltre alle aree demaniali e a quelle vincolate, e ha limitato gli ampliamenti al 10 per cento del volume originario o comunque a 150 metri cubi. Il blocco è stato in parte allentato dalla legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26, che ha consentito la definizione delle pratiche di condono già pendenti ai sensi della L. 47/1985 e della L. 724/1994 per immobili residenziali, e ha prorogato i termini di conclusione dei procedimenti.
La zona rossa dei Campi Flegrei: perimetro esatto e che cosa prevede davvero la legge
Qui bisogna essere precisi, perché circolano molte informazioni sbagliate. La zona rossa dei Campi Flegrei nasce dalla pianificazione nazionale di emergenza per il rischio vulcanico: la perimetrazione è stata proposta dalla Regione con la delibera di Giunta n. 669 del 23 dicembre 2014 e recepita dal DPCM 24 giugno 2016 (Gazzetta Ufficiale n. 193 del 19 agosto 2016), poi aggiornata nei dettagli comunali (delibere di Giunta regionale n. 547 del 4 settembre 2018 e n. 187 del 19 aprile 2023). Secondo la scheda ufficiale del Dipartimento della protezione civile la zona rossa comprende:
Comuni in parte: Giugliano in Campania · Marano di Napoli.
Quartieri di Napoli per intero: Bagnoli · Fuorigrotta · Soccavo · Pianura (Municipalità 9 e 10).
Quartieri di Napoli in parte: Posillipo · San Ferdinando · Chiaia, il quartiere amministrativo in cui ricadono Santa Lucia e la Riviera · Montecalvario · Vomero · Arenella · Chiaiano.
Circa 500.000 abitanti. Intorno c’è la zona gialla (Villaricca, Calvizzano, Mugnano, Melito, Casavatore, parte di Marano e 24 quartieri di Napoli, fra cui il centro storico), esposta alla ricaduta di cenere. Nella zona rossa flegrea non c’è un divieto generale di vendere o costruire. Però, dal 17 dicembre 2024, nella più ristretta «zona di intervento» per il bradisismo (che non coincide con la zona rossa) si applicano le misure della L.R. Campania 10 dicembre 2024, n. 23 (BURC n. 85 del 16 dicembre 2024): niente nuove costruzioni residenziali. Restano possibili vendite, mutui, messa in sicurezza e ristrutturazione degli edifici esistenti. Se l’immobile ricade in quella zona lo verifichiamo prima del compromesso. La mappa interattiva ufficiale è su mappe.protezionecivile.gov.it.
Sul bradisismo sono poi intervenuti due decreti. Il D.L. 12 ottobre 2023, n. 140 (conv. L. 183/2023) ha disposto un piano straordinario di analisi della vulnerabilità delle zone edificate coordinato dal Dipartimento della protezione civile, un piano di comunicazione alla popolazione a cura della Regione, l’aggiornamento del piano di emergenza con relativa esercitazione e la verifica di funzionalità delle infrastrutture. Il D.L. 2 luglio 2024, n. 91 (conv. L. 111/2024) ha poi previsto interventi sull’edilizia pubblica e contributi per i proprietari privati i cui immobili, nei comuni di Pozzuoli, Bacoli e Napoli, sono stati sgomberati per i danni dell’evento sismico del maggio 2024.
Resta invece un profilo concreto e spesso sottovalutato: l’eventuale ordinanza comunale di sgombero o di inagibilità che colpisce un singolo edificio. Non è una causa di nullità dell’atto, ma è un’informazione decisiva sul valore e sull’uso del bene: va chiesta al Comune, va dichiarata in atto e, se c’è, va discussa con la banca prima del compromesso, perché incide sulla perizia. Nell’area flegrea si sommano poi il Parco regionale dei Campi Flegrei, i piani paesistici di Posillipo, di Agnano-Camaldoli e dei Campi Flegrei e le aree archeologiche (Cuma, Baia, Pozzuoli), tutelate anche come vincolo paesaggistico «per legge».
E la «zona rossa» del Prefetto?
Dal dicembre 2024 il Prefetto di Napoli ha istituito, con ordinanze fondate sull’art. 2 R.D. 773/1931 (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) e su una direttiva del Ministro dell’Interno, alcune «zone rosse» per la sicurezza urbana in aree del centro, della stazione, del Vomero e della zona di Santa Lucia: consentono l’allontanamento, per un periodo limitato, di persone con precedenti che tengono comportamenti molesti. Con gli immobili non c’entrano nulla: nessun effetto su vendite, mutui, abusi o sanatorie. Se trova «zona rossa» in un annuncio o in una perizia, chieda sempre di quale delle tre si tratta.
La legge Galasso: quali aree sono vincolate «per legge» e quali «per decreto»
Il vincolo paesaggistico è di due specie. Il vincolo per decreto (art. 136 D.Lgs. 42/2004) nasce da un provvedimento che dichiara di notevole interesse pubblico una bellezza individua o d’insieme: ville, giardini, complessi di cose immobili, belvedere. In Campania la maggior parte di questi vincoli risale alla vecchia legge 1497/1939 e ai decreti ministeriali del 28 marzo 1985 (i cosiddetti «galassini»), che hanno coperto per intero la collina di Posillipo, Agnano e i Camaldoli, i Campi Flegrei, il Vesuvio e il Monte Somma, le isole d’Ischia, di Capri e di Procida: su queste aree sono stati poi approvati i piani territoriali paesistici (PTP), che valgono ancora oggi in attesa del piano paesaggistico regionale (preliminare approvato con delibera di Giunta n. 560 del 2019, ancora in lavorazione al Segretariato regionale del Ministero della Cultura).
Il vincolo per legge è quello della L. 8 agosto 1985, n. 431, la «legge Galasso», oggi trasfusa nell’art. 142 D.Lgs. 42/2004: qui non serve alcun decreto, l’area è vincolata per il solo fatto di appartenere a una categoria. Ecco le categorie con qualche esempio del nostro territorio.
| Lettera art. 142 | Categoria tutelata per legge | Esempi nel Golfo di Napoli |
|---|---|---|
| a) | Territori costieri entro 300 metri dalla linea di battigia (anche su terreni elevati sul mare) | Santa Lucia, Posillipo, Bagnoli, il lungomare, San Giovanni a Teduccio; tutta la costa da Pozzuoli a Castellammare; intere isole e costiere |
| b) | Territori contermini ai laghi entro 300 metri | Lago d’Averno, Lucrino, Fusaro e Miseno nell’area flegrea; Lago Patria |
| c) | Fiumi, torrenti e corsi d’acqua iscritti negli elenchi delle acque pubbliche, con le sponde per 150 metri | Il Sarno e i Regi Lagni; molti alvei e «lagni» vesuviani e nolani, anche se oggi tombati |
| d) | Montagne oltre 1.600 m sulle Alpi e oltre 1.200 m sugli Appennini e nelle isole | Il Monte Faito e le vette dei Lattari (Sant’Angelo a Tre Pizzi, 1.444 m); il Vesuvio (1.281 m) |
| e) | Ghiacciai e circhi glaciali | Nessuno in Campania |
| f) | Parchi e riserve nazionali o regionali e i territori di protezione esterna | Parco nazionale del Vesuvio; parchi regionali dei Campi Flegrei, delle Colline di Napoli, dei Monti Lattari; riserva di Vivara; Astroni |
| g) | Boschi e foreste, anche percorsi dal fuoco | I boschi dei Camaldoli, di Chiaiano, degli Astroni; le pinete del Vesuvio; i castagneti di Ischia e dei Lattari |
| h) | Aree assegnate alle università agrarie e gravate da usi civici | Ancora presenti in diversi comuni vesuviani, dell’agro nolano e dei Lattari: emergono dal certificato di destinazione urbanistica |
| i) | Zone umide dell’elenco della Convenzione di Ramsar | Le più vicine sono fuori dalla città metropolitana (Variconi alla foce del Volturno) |
| l) | Vulcani | Vesuvio e Monte Somma; i Campi Flegrei (Solfatara, Astroni, Monte Nuovo, Agnano); Ischia (Epomeo); l’Isola di Procida e Vivara |
| m) | Zone di interesse archeologico | Pompei, Ercolano, Oplontis, Stabiae; Cuma, Baia, Pozzuoli, Miseno; Neapolis sotto il centro storico; Villa Jovis e le ville romane di Capri |
I siti UNESCO della Campania: un riconoscimento, non un vincolo
La Campania ha sei siti nella Lista del patrimonio mondiale: il centro storico di Napoli (1995); le aree archeologiche di Pompei, Ercolano e Torre Annunziata (1997); la Costiera amalfitana (1997); la Reggia di Caserta con il parco, l’acquedotto vanvitelliano e il complesso di San Leucio (1997); il Parco nazionale del Cilento e Vallo di Diano con Paestum, Velia e la Certosa di Padula (1998); e, dal 2011, il complesso di Santa Sofia a Benevento nel sito seriale «I Longobardi in Italia». L’elenco ufficiale è sul portale UNESCO del Ministero della Cultura.
Va detto con chiarezza: l’iscrizione UNESCO non è di per sé un vincolo giuridico autonomo. Non rende un immobile incommerciabile, non fa nascere prelazioni, non aggiunge una procedura di sanatoria. È un impegno dello Stato a tutelare il sito con i propri strumenti (Codice dei beni culturali, piani urbanistici, piani di gestione): nella pratica i perimetri UNESCO campani coincidono quasi sempre con vincoli paesaggistici e monumentali e con piani severi, come la Variante al PRG per il centro storico di Napoli o il PUT sorrentino-amalfitano. Quindi la domanda giusta non è «è UNESCO?» ma «quali vincoli del Codice ci sono qui?».
Il vincolo paesaggistico in pratica: Posillipo, il Vomero, il litorale, il centro storico
È il vincolo che a Napoli incide di più sulla vita quotidiana delle pratiche edilizie. Il promontorio di Posillipo, la collina del Vomero e dei Camaldoli, la fascia costiera, l’area vesuviana sono tutelati a più titoli, per decreto e per legge. Le conseguenze pratiche sono tre, e pesano.
- Ogni intervento che modifica l’aspetto esteriore dei luoghi richiede l’autorizzazione paesaggistica (art. 146 D.Lgs. 42/2004), rilasciata dal Comune o dalla Regione previo parere vincolante della Soprintendenza. Serve anche per una veranda, per una tettoia, per il colore della facciata (con la procedura semplificata del d.P.R. 31/2017 per gli interventi lievi).
- L’autorizzazione non si rilascia in sanatoria, salvo le tre ipotesi dell’art. 167 D.Lgs. 42/2004: lavori che non abbiano creato superfici utili o volumi né aumentato quelli legittimi; impiego di materiali difformi dall’autorizzazione; manutenzione ordinaria o straordinaria. Fuori da questi casi non c’è accertamento di compatibilità possibile. Se l’esito è positivo si paga una sanzione pari al maggiore importo fra danno arrecato e profitto conseguito; l’art. 181 D.Lgs. 42/2004 prevede le sanzioni penali.
- In zona vincolata le variazioni essenziali valgono come totale difformità (art. 32, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Dopo il Salva Casa, però, le altre difformità non sono più automaticamente variazioni essenziali: ciascun intervento segue la disciplina del suo tipo. Quanto alle tolleranze dell’art. 34-bis d.P.R. 380/2001 valgono solo quelle in percentuale: le tolleranze «esecutive» (piccole irregolarità di cantiere, finiture, opere interne) non si applicano agli immobili tutelati (Linee guida MIT sul Salva Casa). Tradotto: quello che altrove è un piccolo abuso, qui pesa di più e va verificato caso per caso.
Se poi l’immobile è dichiarato di interesse culturale (artt. 10-13 del Codice), la vendita va denunciata alla Soprintendenza entro trenta giorni (art. 59 D.Lgs. 42/2004) e il Ministero ha sessanta giorni per esercitare la prelazione (artt. 60–62): fino ad allora l’atto resta sospensivamente condizionato per legge, il bene non può essere consegnato (art. 61, comma 4) e, se la denuncia è tardiva o incompleta, il termine sale a centottanta giorni. È un adempimento che allunga i tempi e che va messo in conto fin dalla proposta d’acquisto. Il primo posto dove guardare è il portale Vincoli in rete del Ministero della Cultura; il vincolo, inoltre, è trascritto in Conservatoria e compare nelle visure ipotecarie. Ne parliamo per esteso in Casa vincolata in Campania: quali vincoli fermano davvero una compravendita.
Isole e costiere: Capri, Ischia, Procida, penisola sorrentina e costiera amalfitana
Nelle isole e sulle due costiere la domanda «c’è un vincolo?» ha quasi sempre la stessa risposta: sì, e più d’uno. Qui il vincolo paesaggistico non è l’eccezione, è la regola su tutto il territorio, e sopra si sommano parchi, aree marine protette, piani paesistici e un piano urbanistico regionale che ha forza di legge. Vediamo luogo per luogo.
Capri e Anacapri
L’isola è vincolata per intero: vincolo per decreto sull’intera isola, Piano territoriale paesistico dell’isola di Capri approvato dal Ministero, fascia costiera dei 300 metri e zone archeologiche (Villa Jovis, Villa di Damecuta) vincolate per legge. Il PTP divide l’isola in zone con gradi di tutela diversi: nelle zone a «protezione integrale» non si costruisce e spesso non si amplia nemmeno; nelle zone urbanizzate si interviene solo con autorizzazione paesaggistica. Le due isole (Capri e Anacapri sono due comuni) hanno inoltre molte ville e giardini dichiarati di interesse culturale, con la conseguente prelazione del Ministero in caso di vendita. Che cosa cambia: il tecnico deve verificare la zona del PTP prima ancora del titolo edilizio; una veranda o un piano in più non autorizzati sono quasi sempre fuori dall’art. 167; per i terreni il certificato di destinazione urbanistica riporta la zona del PTP e del PRG.
Ischia: sei comuni, un piano paesistico, la sismica e il condono del 2018
L’isola d’Ischia ha sei comuni: Ischia, Casamicciola Terme, Lacco Ameno, Forio, Serrara Fontana e Barano d’Ischia. Anche qui l’intero territorio è vincolato per decreto, con il Piano territoriale paesistico dell’isola d’Ischia approvato dal Ministero, e per legge (costa, Monte Epomeo come vulcano e come bosco, aree archeologiche di Lacco Ameno e Pithecusa). Il mare intorno all’isola, a Procida e a Vivara è area marina protetta «Regno di Nettuno» (istituita con decreto del Ministero dell’Ambiente nel 2007): riguarda gli usi del mare e delle coste (ancoraggi, approdi, concessioni demaniali), non le case, ma pesa su chi compra un immobile con pontile, scivolo o accesso al mare in concessione. Ischia è inoltre zona sismica 2 ad alta pericolosità locale, come ha ricordato il terremoto del 21 agosto 2017 a Casamicciola: per le opere strutturali, anche piccole, vale il deposito al Genio civile.
Il capitolo più delicato è quello dei condoni. Ischia ha decine di migliaia di pratiche pendenti ai sensi delle tre leggi di condono. Dopo il sisma del 2017 l’art. 25 del D.L. 28 settembre 2018, n. 109 (conv. L. 130/2018) ha previsto per i comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno una definizione accelerata delle istanze pendenti per gli immobili danneggiati, come condizione per accedere ai contributi di ricostruzione: una norma molto discussa, che va letta caso per caso con il tecnico e che comunque non cancella il parere paesaggistico. Per chi compra o vende a Ischia la regola pratica è una sola: il condono «in attesa» si descrive in atto con numero di protocollo, oblazioni e stato della pratica, e il prezzo tiene conto del rischio.
Procida e Vivara
Un solo comune, l’isola più piccola e più densa del Golfo, con il proprio Piano territoriale paesistico, il vincolo costiero che copre di fatto tutto il territorio e il centro storico di Terra Murata e della Corricella dichiarato di interesse. L’isolotto di Vivara è riserva naturale statale (2002) e sito di interesse comunitario: non vi si costruisce. Le case procidane, spesso a schiera e con le tipiche scale esterne, sono cresciute per secoli per aggiunte successive: verificare lo stato legittimo, cioè l’ultimo titolo e le pratiche di condono, è il lavoro principale prima di un rogito.
Penisola sorrentina e costiera amalfitana: il PUT della legge regionale 35/1987
Qui il documento da conoscere è il Piano urbanistico territoriale dell’Area sorrentino-amalfitana, approvato con la legge regionale 27 giugno 1987, n. 35: un piano territoriale di coordinamento «con specifica considerazione dei valori paesistici e ambientali» che ha forza di legge e vincola direttamente i comuni. Copre 34 comuni: in provincia di Napoli Agerola, Casola di Napoli, Castellammare di Stabia, Gragnano, Lettere, Massa Lubrense, Meta, Piano di Sorrento, Pimonte, Sant’Agnello, Sant’Antonio Abate, Santa Maria la Carità, Sorrento e Vico Equense; in provincia di Salerno Amalfi, Angri, Atrani, Cava de’ Tirreni, Cetara, Conca dei Marini, Corbara, Furore, Maiori, Minori, Nocera Inferiore, Nocera Superiore, Pagani, Positano, Praiano, Ravello, Sant’Egidio del Monte Albino, Scala, Tramonti e Vietri sul Mare. Capri e Anacapri non ne fanno parte: hanno il loro piano paesistico.
Il PUT divide il territorio in zone territoriali (dalla «tutela dell’integrità del territorio» delle zone 1a e 1b ai centri storici delle zone 2 e 3, fino alle aree sature e alle attrezzature turistiche) e per ciascuna fissa che cosa è consentito. Nelle zone di tutela integrale la nuova edificazione è vietata e sono ammessi in sostanza solo restauro, risanamento e manutenzione; i comuni hanno dovuto adeguare i piani regolatori al PUT, e finché non lo facevano era vietato rilasciare concessioni per nuova edilizia. Sul PUT si sommano il Parco regionale dei Monti Lattari (2003), l’area marina protetta di Punta Campanella (1997) fra Massa Lubrense e Positano, il vincolo idrogeologico del R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267 sui versanti, i vincoli per decreto sui centri storici e le ville, e, per la Costiera amalfitana, l’iscrizione UNESCO del 1997 come «paesaggio culturale» da Positano a Vietri sul Mare.
Parchi, zone sismiche, centro storico: gli altri strati
Il Parco metropolitano delle colline di Napoli è un parco urbano regionale che copre Camaldoli, Selva Cangiani, Vomero alto e altre aree collinari, con un proprio regime di tutela; il Parco nazionale del Vesuvio, istituito nel 1995, aggiunge alla zona rossa vulcanica la disciplina delle aree protette (art. 13 L. 394/1991), con il nulla osta dell’Ente parco per gli interventi nelle zone del piano; il Parco regionale dei Campi Flegrei copre Astroni, Monte Nuovo, Capo Miseno e i laghi. Nelle aree protette molte opere che altrove sono «minori» richiedono un passaggio ulteriore, e l’area protetta è a sua volta vincolo paesaggistico per legge (art. 142, lett. f).
La classificazione sismica è un altro strato indipendente: tutti i comuni campani sono classificati in zona sismica (Napoli, l’area flegrea, il Vesuvio, le isole e le costiere sono in zona 2), e per gli interventi strutturali serve il deposito o l’autorizzazione presso il Genio civile. Molte «sanatorie» fatte solo in Comune restano scoperte proprio su questo fronte: l’opera è regolarizzata urbanisticamente ma non lo è dal punto di vista antisismico, e la conformità strutturale resta un problema aperto, soprattutto dopo un sopralzo o un ampliamento.
Infine il centro storico. Il centro storico di Napoli è sito UNESCO dal 1995 e, sul piano urbanistico, è governato dalla Variante al Piano regolatore generale per il centro storico, la zona orientale e la zona nord-occidentale, approvata nel 2004, che detta prescrizioni puntuali per ogni tipologia edilizia. L’iscrizione UNESCO non è di per sé un vincolo giuridico autonomo, ma si accompagna quasi sempre a vincoli del Codice dei beni culturali e a una disciplina urbanistica molto rigida. Il posto dove verificare è il sistema informativo territoriale del Comune di Napoli, insieme allo Sportello unico per l’edilizia.
Un caso napoletano, con i numeri
Caso inventato a scopo esemplificativo: nomi e cifre non corrispondono a persone reali. Gennaro vende un appartamento con terrazzo a Posillipo. Il compratore ha il mutuo e la data è fissata. In sede di verifica emerge che il terrazzo è stato coperto nel 2011 con una struttura in legno e vetro di 22 metri quadrati, mai autorizzata. In una zona non vincolata si sarebbe ragionato di CILA tardiva o di SCIA in sanatoria, con poche migliaia di euro. A Posillipo, dove il vincolo paesaggistico c’è, la copertura ha creato superficie e volume: fuori dalle tre ipotesi dell’art. 167, quindi nessun accertamento di compatibilità possibile. Le strade erano due: rimuovere la struttura e tornare allo stato legittimo, oppure vendere dichiarando l’abuso e rinegoziando il prezzo. È stata scelta la prima: smontaggio, ripristino, nuova documentazione fotografica e attestazione del tecnico, circa 9.000 euro e due mesi. Il rogito si è fatto con un mese di ritardo, ma senza contenzioso e con la banca che ha erogato senza riserve.
Che tipo di vincolo è? L’infografica per orientarsi in un colpo d’occhio
Tabella: zona, vincolo, cosa cambia per vendere o sanare
| Zona o area | Vincolo o regime | Cosa cambia per vendere o sanare | Dove verificare |
|---|---|---|---|
| 25 comuni della zona rossa vesuviana (compresa la Sesta Municipalità di Napoli) | L.R. Campania 21/2003; Piano nazionale Vesuvio (direttiva PCM 14 febbraio 2014); Parco nazionale del Vesuvio; vincolo ex lege dei vulcani | Vietata la nuova edificazione residenziale negli strumenti urbanistici; condono 2003 escluso per gli abusi residenziali (L.R. 10/2004); pratiche 1985 e 1994 pendenti definibili dopo la L.R. 26/2019 | Regione Campania, Protezione civile, Parco nazionale del Vesuvio |
| Zona rossa Campi Flegrei (Pozzuoli, Bacoli, Monte di Procida, Quarto, parti di Giugliano e Marano, 11 quartieri di Napoli) | DPCM 24 giugno 2016; D.L. 140/2023 (conv. L. 183/2023) e D.L. 91/2024 (conv. L. 111/2024); Parco regionale dei Campi Flegrei; PTP | Nessun nuovo obbligo documentale per il rogito risultante dalle fonti ufficiali; rilevano invece eventuali ordinanze di sgombero o inagibilità sul singolo edificio | Protezione civile, Comune di Napoli, Comune di Pozzuoli |
| Posillipo, Vomero, Camaldoli, Santa Lucia, litorale | Vincolo paesaggistico, artt. 136 e 142 D.Lgs. 42/2004; PTP Posillipo e Agnano-Camaldoli; Parco delle colline | Autorizzazione paesaggistica preventiva; sanatoria con l’art. 167 o, per le difformità parziali, con l’art. 36-bis e il parere vincolante dell’autorità del vincolo; solo tolleranze dell’art. 34-bis in percentuale, non quelle esecutive | Vincoli in rete, Soprintendenza ABAP per il Comune di Napoli |
| Centro storico di Napoli | Sito UNESCO 1995; Variante al PRG 2004; vincoli monumentali diffusi; eccezione zone A/B dall’art. 142 ex lege | Prescrizioni puntuali per tipologia edilizia; se il bene è dichiarato di interesse culturale, denuncia al Ministero e prelazione entro 60 giorni | Comune di Napoli, urbanistica e SIT, Ministero della Cultura |
| Capri e Anacapri | Vincolo per decreto sull’intera isola; PTP isola di Capri; costa e archeologia ex lege; molte ville dichiarate di interesse | Zone a protezione integrale senza nuova edificazione; sanatoria con l’art. 167 o, per le difformità parziali, con l’art. 36-bis; prelazione sui beni vincolati | Vincoli in rete, Comune (zona PTP nel CDU), Soprintendenza |
| Ischia (6 comuni) e Procida | PTP dell’isola d’Ischia e di Procida; AMP Regno di Nettuno; riserva di Vivara; zona sismica 2; art. 25 D.L. 109/2018 per i condoni post-sisma | Condoni pendenti da descrivere in atto con parere paesaggistico; deposito al Genio civile per le strutture; concessioni demaniali per gli accessi al mare | Comuni dell’isola, Regione Campania (Genio civile), Vincoli in rete |
| Penisola sorrentina e Costiera amalfitana (34 comuni del PUT) | PUT L.R. 35/1987 con forza di legge; Parco dei Monti Lattari; AMP Punta Campanella; vincolo idrogeologico; UNESCO 1997 (Costiera) | Zone 1a e 1b: niente nuova edificazione; il PUT prevale sul PRG; sanatoria paesaggistica con l’art. 167 o, per le difformità parziali, con l’art. 36-bis; CDU obbligatorio e decisivo per i terreni | Regione Campania (PUT), Comune (PRG/PUC), Ente parco Monti Lattari, Vincoli in rete |
| Parco metropolitano delle colline di Napoli | Parco urbano regionale (L.R. Campania) | Nulla osta o parere dell’Ente per gli interventi; limiti di trasformazione nelle zone del piano | Regione Campania, Ente parco |
| Tutto il territorio | Classificazione sismica; vincolo idrogeologico dove presente | Deposito o autorizzazione al Genio civile per gli interventi strutturali; la regolarizzazione urbanistica non copre il profilo antisismico | Genio civile regionale, Protezione civile, ISPRA |
Cosa fa il notaio
Il notaio non perimetra le zone rosse e non rilascia nulla osta: quelle sono competenze di Comune, Regione, Soprintendenza ed Ente parco. Il notaio legge i titoli edilizi e gli atti di provenienza; verifica che le menzioni urbanistiche siano complete e vere (è il piano della commerciabilità: art. 46 d.P.R. 380/2001 e art. 40 L. 47/1985), distinto dalla regolarità edilizia sostanziale, che accerta il tecnico; controlla la conformità catastale; quando l’immobile è dichiarato di interesse culturale cura la denuncia al Ministero, inserisce in atto la condizione sospensiva legale e gestisce i sessanta giorni della prelazione; informa le parti in modo esplicito su vincoli, ordinanze e difformità emerse, e sulle conseguenze civili, amministrative e penali; e se la commerciabilità è dubbia si astiene e chiede la verifica di un tecnico prima di fissare la data.
Per le situazioni più comuni veranda e sottotetto, condono pendente e Salva Casa. Per i conti ci sono gli Strumenti notarili; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie vere passo passo nei Situazioni frequenti.
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Domande frequenti
Si può vendere una casa in zona rossa? +
Sì. Né la zona rossa vesuviana né quella flegrea impediscono di vendere: non esiste alcuna norma che renda incommerciabili gli immobili per il solo fatto di trovarsi in quelle aree. Quello che cambia è la possibilità di costruire e, nell’area vesuviana, la possibilità di sanare certi abusi residenziali. E cambia, spesso, il valore di mercato. La «zona rossa» del Prefetto, poi, non riguarda affatto gli immobili.
Quali sono esattamente i comuni della zona rossa del Vesuvio? +
Venticinque. Per intero in Zona rossa 1: Boscoreale, Boscotrecase, Cercola, Ercolano, Massa di Somma, Ottaviano, Pollena Trocchia, Pompei, Portici, Sant’Anastasia, San Giorgio a Cremano, San Sebastiano al Vesuvio, San Giuseppe Vesuviano, Somma Vesuviana, Terzigno, Torre Annunziata, Torre del Greco, Trecase. In parte in Zona rossa 1 e in parte in Zona rossa 2: Palma Campania, Poggiomarino, San Gennaro Vesuviano, Napoli (Sesta Municipalità: Barra, Ponticelli, San Giovanni a Teduccio), Nola e Pomigliano d’Arco (per l’enclave). Per intero in Zona rossa 2: Scafati. Fonte: direttiva PCM 14 febbraio 2014 e delibera di Giunta regionale 250/2013.
Serve un certificato speciale per vendere ai Campi Flegrei? +
Dalle fonti ufficiali consultate non risulta introdotto alcun obbligo di questo tipo. Il D.L. 140/2023 e il D.L. 91/2024, con le rispettive leggi di conversione, riguardano piani di emergenza, studi di vulnerabilità, verifiche sulle infrastrutture e contributi ai proprietari danneggiati: non prevedono certificati da allegare al rogito. Se il singolo edificio è colpito da un’ordinanza di sgombero o di inagibilità, quella va conosciuta e dichiarata.
Ho una veranda a Posillipo, a Capri o in costiera: posso sanarla? +
Dipende da che cosa ha creato. In area vincolata l’accertamento di compatibilità paesaggistica dell’art. 167 D.Lgs. 42/2004 è ammesso solo se non sono stati creati superfici utili o volumi, oppure se si tratta di materiali difformi o di manutenzione. Una chiusura che crea volume resta fuori: le alternative sono il ripristino o la vendita con dichiarazione dell’abuso e rinegoziazione del prezzo. Nelle isole e in costiera, dove il vincolo copre tutto, la regola vale ovunque.
Che cos’è il vincolo «Galasso» e come faccio a sapere se riguarda casa mia? +
È il vincolo paesaggistico che scatta per legge, senza bisogno di un decreto, sulle categorie dell’art. 142 D.Lgs. 42/2004 (ex L. 431/1985): coste entro 300 metri, laghi, fiumi, montagne oltre 1.200 metri, parchi, boschi, usi civici, zone umide, vulcani, aree archeologiche. Non basta misurare la distanza dal mare: le zone A e B già delimitate al 6 settembre 1985 ne sono escluse. La risposta la danno il SIT del Comune, Vincoli in rete e, per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica.
Dove controllo se il mio immobile ha un vincolo? +
Quattro strumenti, in quest’ordine: il portale Vincoli in rete del Ministero della Cultura per i vincoli monumentali e paesaggistici; il sistema informativo territoriale e l’urbanistica del Comune per la disciplina di piano (PRG o PUC, e in costiera il PUT); le cartografie della Protezione civile e della Regione Campania per le zone rosse vulcaniche; l’Ente parco per le aree protette. Il certificato di destinazione urbanistica, obbligatorio per i terreni, resta il documento più affidabile.
Fonti per verificare
- Dipartimento della protezione civile: aggiornamento del Piano nazionale per il Vesuvio (direttiva PCM 14 febbraio 2014) e pianificazione nazionale per i Campi Flegrei (DPCM 24 giugno 2016); mappe interattive su mappe.protezionecivile.gov.it
- Regione Campania, Protezione civile: Vesuvio, in vigore la nuova zona rossa (delibera di Giunta 250/2013); normativa regionale (L.R. 21/2003, L.R. 10/2004, L.R. 26/2019, L.R. 35/1987 PUT) su regione.campania.it/normativa; norme tecniche del PUT sorrentino-amalfitano (pdf)
- D.L. 140/2023 (conv. L. 183/2023) e D.L. 91/2024 (conv. L. 111/2024) sul bradisismo; art. 25 D.L. 109/2018 (Ischia) – normattiva.it
- D.Lgs. 42/2004, artt. 10-13, 21, 59-62, 136, 142, 146, 167 e 181; L. 431/1985 (legge Galasso) – normattiva.it; ricerca dei vincoli – vincoliinrete.beniculturali.it; quadro dei piani paesaggistici e siti UNESCO – Ministero della Cultura
- d.P.R. 380/2001, artt. 31, 32, 34-bis, 36-bis, 46, 93 e 94; L. 47/1985, artt. 32 e 40; art. 32 D.L. 269/2003 – normattiva.it
- Comune di Napoli, urbanistica, Variante al PRG per il centro storico e Sportello unico per l’edilizia – comune.napoli.it
- Parco nazionale del Vesuvio – parconazionaledelvesuvio.it; ISPRA, cartografie e dati ambientali – isprambiente.gov.it; INGV Osservatorio Vesuviano – ov.ingv.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P sulla circolazione degli immobili abusivi – notariato.it; Cassazione, banca dati – italgiure.giustizia.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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