In breve
- A Napoli «zona rossa» non vuol dire una cosa sola: c’è la zona rossa del Vesuvio, dove una legge regionale vieta la nuova edificazione residenziale, e c’è la zona rossa dei Campi Flegrei, che nasce dalla pianificazione di emergenza e dal rischio bradisismico.
- Le due cose producono effetti diversi: la prima incide direttamente sugli strumenti urbanistici e ha inciso sui condoni; la seconda, allo stato, riguarda piani di emergenza, studi di vulnerabilità e contributi, non nuovi obblighi documentali per il rogito.
- Sopra tutto questo corre il vincolo paesaggistico, che a Napoli copre Posillipo, la collina del Vomero, il litorale e gran parte del centro storico: dove c’è vincolo ogni difformità diventa «essenziale» e la sanatoria passa dall’art. 167 del Codice dei beni culturali.
«Ma casa mia sta in zona rossa?» È la domanda che arriva in Studio ogni volta che un telegiornale parla di bradisismo o di Vesuvio, e nasce da un equivoco comprensibile: con lo stesso nome si indicano cose molto diverse, che vengono da leggi diverse e producono effetti diversi su chi compra, vende o vuole sanare un’irregolarità. Questa guida mette ordine, zona per zona, con le fonti istituzionali dove controllare il proprio indirizzo.
Fa parte del percorso: Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi: la guida 2026
Una mappa schematica per capire di che cosa parliamo
La zona rossa del Vesuvio: l’unica che vieta di costruire per legge
È la più antica e la più incisiva sul piano urbanistico. La legge regionale Campania 10 dicembre 2003, n. 21 («Norme urbanistiche per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell’area vesuviana») stabilisce all’art. 2 che gli strumenti urbanistici dei comuni della zona rossa non possono contenere disposizioni che consentono nuova edificazione a scopo residenziale, cioè che aumentano i volumi abitabili e il carico urbanistico. Non è un divieto di vendere: è un divieto di pianificare e assentire nuove costruzioni residenziali.
La perimetrazione è quella del Piano nazionale di protezione civile per il rischio vulcanico al Vesuvio, aggiornata negli anni: i diciotto comuni della prima perimetrazione sono oggi diventati venticinque, distinti in Zona rossa 1 (area esposta all’invasione di flussi piroclastici) e Zona rossa 2 (area a rischio di crollo delle coperture per accumulo di cenere), con le delimitazioni comunali recepite dalla Regione Campania (fra le altre, delibera di Giunta regionale n. 497 del 22 settembre 2016). La verifica dell’indirizzo si fa sulle cartografie della Protezione civile e della Regione, non a memoria.
Sul fronte dei condoni la zona rossa ha pesato molto. La legge regionale 18 novembre 2004, n. 10, che ha recepito il terzo condono (d.l. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003), ha escluso dalla sanatoria gli abusi a destinazione residenziale nei comuni della zona rossa vesuviana, oltre alle aree demaniali e a quelle vincolate, e ha limitato gli ampliamenti al 10 per cento del volume originario o comunque a 150 metri cubi. Il blocco è stato in parte allentato dalla legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26, che ha consentito la definizione delle pratiche di condono già pendenti ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 per immobili residenziali, e ha prorogato i termini di conclusione dei procedimenti.
La zona rossa dei Campi Flegrei: che cosa prevede davvero la legge
Qui bisogna essere precisi, perché circolano molte informazioni sbagliate. La zona rossa dei Campi Flegrei nasce dalla pianificazione nazionale di emergenza per il rischio vulcanico e comprende, secondo il Piano nazionale, i comuni di Pozzuoli, Bacoli, Monte di Procida e Quarto per intero, porzioni di Giugliano in Campania e Marano di Napoli, e diversi quartieri occidentali e collinari di Napoli (fra cui Bagnoli, Fuorigrotta, Soccavo, Pianura, e in parte Posillipo, Chiaia, Vomero, Arenella, Chiaiano): la perimetrazione è puntuale e va verificata indirizzo per indirizzo sulle cartografie ufficiali.
Sul bradisismo sono poi intervenuti due decreti. Il d.l. 12 ottobre 2023, n. 140, convertito dalla legge 7 dicembre 2023, n. 183, ha disposto un piano straordinario di analisi della vulnerabilità delle zone edificate coordinato dal Dipartimento della protezione civile, un piano di comunicazione alla popolazione a cura della Regione, l’aggiornamento del piano di emergenza con relativa esercitazione e la verifica di funzionalità delle infrastrutture. Il d.l. 2 luglio 2024, n. 91, convertito dalla legge 8 agosto 2024, n. 111, ha poi previsto interventi sull’edilizia pubblica e contributi per i proprietari privati i cui immobili, nei comuni di Pozzuoli, Bacoli e Napoli, sono stati sgomberati per i danni dell’evento sismico del maggio 2024.
Resta invece un profilo concreto e spesso sottovalutato: l’eventuale ordinanza comunale di sgombero o di inagibilità che colpisce un singolo edificio. Non è una causa di nullità dell’atto, ma è un’informazione decisiva sul valore e sull’uso del bene: va chiesta al Comune, va dichiarata in atto e, se c’è, va discussa con la banca prima del compromesso, perché incide sulla perizia.
Il vincolo paesaggistico: Posillipo, il Vomero, il litorale, il centro storico
È il vincolo che a Napoli incide di più sulla vita quotidiana delle pratiche edilizie. Il Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42) tutela sia le aree dichiarate di notevole interesse pubblico con appositi decreti (art. 136) sia le categorie tutelate per legge (art. 142): fra queste, i territori costieri per una fascia di 300 metri dalla linea di battigia, i territori contermini ai laghi, i fiumi, le montagne oltre una certa quota, i parchi e le riserve, i vulcani. Il promontorio di Posillipo, la collina del Vomero e dei Camaldoli, la fascia costiera, l’area vesuviana sono tutelati a più titoli.
Le conseguenze pratiche sono tre, e pesano.
- Ogni intervento che modifica l’aspetto esteriore dei luoghi richiede l’autorizzazione paesaggistica (art. 146), rilasciata dal Comune o dalla Regione previo parere vincolante della Soprintendenza. Serve anche per una veranda, per una tettoia, per il colore della facciata.
- L’autorizzazione non si rilascia in sanatoria, salvo le tre ipotesi dell’art. 167: lavori che non abbiano creato superfici utili o volumi né aumentato quelli legittimi; impiego di materiali difformi dall’autorizzazione; manutenzione ordinaria o straordinaria. Fuori da questi casi non c’è accertamento di compatibilità possibile. Se l’esito è positivo si paga una sanzione pari al maggiore importo fra danno arrecato e profitto conseguito; l’art. 181 prevede le sanzioni penali.
- In zona vincolata ogni difformità dal titolo è variazione essenziale (art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001) e le tolleranze dell’art. 34-bis non si applicano agli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica. Tradotto: quello che altrove è un piccolo abuso, qui è un abuso maggiore.
Se poi l’immobile è dichiarato di interesse culturale, la vendita va denunciata al Ministero, che ha sessanta giorni per esercitare la prelazione (artt. 59 e seguenti del Codice): fino ad allora l’atto resta sospensivamente condizionato. È un adempimento che allunga i tempi e che va messo in conto fin dalla proposta d’acquisto. Il primo posto dove guardare è il portale Vincoli in rete del Ministero della Cultura.
Parchi, zone sismiche, centro storico: gli altri strati
Il Parco metropolitano delle colline di Napoli è un parco urbano regionale che copre Camaldoli, Selva Cangiani, Vomero alto e altre aree collinari, con un proprio regime di tutela; il Parco nazionale del Vesuvio, istituito nel 1995, aggiunge alla zona rossa vulcanica la disciplina delle aree protette (legge 394/1991), con il nulla osta dell’Ente parco per gli interventi nelle zone del piano. Nelle aree protette molte opere che altrove sono «minori» richiedono un passaggio ulteriore.
La classificazione sismica è un altro strato indipendente: tutti i comuni campani sono classificati in zona sismica, e per gli interventi strutturali serve il deposito o l’autorizzazione presso il Genio civile. Molte «sanatorie» fatte solo in Comune restano scoperte proprio su questo fronte: l’opera è regolarizzata urbanisticamente ma non lo è dal punto di vista antisismico, e la conformità strutturale resta un problema aperto, soprattutto dopo un sopralzo o un ampliamento.
Infine il centro storico. Il centro storico di Napoli è sito UNESCO dal 1995 e, sul piano urbanistico, è governato dalla Variante al Piano regolatore generale per il centro storico, la zona orientale e la zona nord-occidentale, approvata nel 2004, che detta prescrizioni puntuali per ogni tipologia edilizia. L’iscrizione UNESCO non è di per sé un vincolo giuridico autonomo, ma si accompagna quasi sempre a vincoli del Codice dei beni culturali e a una disciplina urbanistica molto rigida. Il posto dove verificare è il sistema informativo territoriale del Comune di Napoli, insieme allo Sportello unico per l’edilizia.
Un caso napoletano, con i numeri
Caso inventato a scopo esemplificativo: nomi e cifre non corrispondono a persone reali. Gennaro vende un appartamento con terrazzo a Posillipo. Il compratore ha il mutuo e la data è fissata. In sede di verifica emerge che il terrazzo è stato coperto nel 2011 con una struttura in legno e vetro di 22 metri quadrati, mai autorizzata. In una zona non vincolata si sarebbe ragionato di CILA tardiva o di SCIA in sanatoria, con poche migliaia di euro. A Posillipo, dove il vincolo paesaggistico c’è, la copertura ha creato superficie e volume: fuori dalle tre ipotesi dell’art. 167, quindi nessun accertamento di compatibilità possibile. Le strade erano due: rimuovere la struttura e tornare allo stato legittimo, oppure vendere dichiarando l’abuso e rinegoziando il prezzo. È stata scelta la prima: smontaggio, ripristino, nuova documentazione fotografica e attestazione del tecnico, circa 9.000 euro e due mesi. Il rogito si è fatto con un mese di ritardo, ma senza contenzioso e con la banca che ha erogato senza riserve.
Tabella: zona, vincolo, cosa cambia per vendere o sanare
| Zona o area | Vincolo o regime | Cosa cambia per vendere o sanare | Dove verificare |
|---|---|---|---|
| Comuni della zona rossa vesuviana | L.r. Campania 21/2003; Piano nazionale Vesuvio; Parco nazionale del Vesuvio | Vietata la nuova edificazione residenziale negli strumenti urbanistici; condono 2003 escluso per gli abusi residenziali (l.r. 10/2004); pratiche 1985 e 1994 pendenti definibili dopo la l.r. 26/2019 | Regione Campania, Protezione civile, Parco nazionale del Vesuvio |
| Zona rossa Campi Flegrei | Pianificazione nazionale di emergenza; d.l. 140/2023 (l. 183/2023) e d.l. 91/2024 (l. 111/2024) | Nessun nuovo obbligo documentale per il rogito risultante dalle fonti ufficiali; rilevano invece eventuali ordinanze di sgombero o inagibilità sul singolo edificio | Protezione civile, Comune di Napoli, Comune di Pozzuoli |
| Posillipo, Vomero, Camaldoli, litorale | Vincolo paesaggistico, artt. 136 e 142 d.lgs. 42/2004; Piano paesaggistico regionale | Autorizzazione paesaggistica preventiva; sanatoria solo nelle tre ipotesi dell’art. 167; tolleranze dell’art. 34-bis non applicabili; ogni difformità è variazione essenziale | Vincoli in rete, Soprintendenza ABAP per il Comune di Napoli |
| Centro storico di Napoli | Sito UNESCO; Variante al PRG 2004; vincoli monumentali diffusi | Prescrizioni puntuali per tipologia edilizia; se il bene è dichiarato di interesse culturale, denuncia al Ministero e prelazione entro 60 giorni | Comune di Napoli, urbanistica e SIT, Ministero della Cultura |
| Parco metropolitano delle colline di Napoli | Parco urbano regionale (l.r. Campania) | Nulla osta o parere dell’Ente per gli interventi; limiti di trasformazione nelle zone del piano | Regione Campania, Ente parco |
| Tutto il territorio comunale | Classificazione sismica; vincolo idrogeologico dove presente | Deposito o autorizzazione al Genio civile per gli interventi strutturali; la regolarizzazione urbanistica non copre il profilo antisismico | Genio civile regionale, Protezione civile, ISPRA |
Cosa fa il notaio
Il notaio non perimetra le zone rosse e non rilascia nulla osta: quelle sono competenze di Comune, Regione, Soprintendenza ed Ente parco. Il notaio legge i titoli edilizi e gli atti di provenienza; verifica che le menzioni urbanistiche siano complete e vere; controlla la conformità catastale; quando l’immobile è dichiarato di interesse culturale cura la denuncia al Ministero e la gestione della prelazione; informa le parti in modo esplicito su vincoli, ordinanze e difformità emerse, e sulle conseguenze civili, amministrative e penali; e se la commerciabilità è dubbia si astiene e chiede la verifica di un tecnico prima di fissare la data.
Per il quadro completo delle irregolarità leggi la guida Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi; per le situazioni più comuni veranda e sottotetto, condono pendente e Salva Casa. Per i conti ci sono gli Strumenti notarili; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie vere passo passo nei Casi concreti.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal d.l. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
La casa che stai comprando è in area vincolata o in zona rossa e non sai che cosa comporta? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: guardiamo insieme titoli, visure e vincoli e ti diciamo che cosa chiedere al tecnico e al Comune. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Si può vendere una casa in zona rossa? +
Sì. Né la zona rossa vesuviana né quella flegrea impediscono di vendere: non esiste alcuna norma che renda incommerciabili gli immobili per il solo fatto di trovarsi in quelle aree. Quello che cambia è la possibilità di costruire e, nell’area vesuviana, la possibilità di sanare certi abusi residenziali. E cambia, spesso, il valore di mercato.
Serve un certificato speciale per vendere ai Campi Flegrei? +
Dalle fonti ufficiali consultate non risulta introdotto alcun obbligo di questo tipo. Il d.l. 140/2023 e il d.l. 91/2024, con le rispettive leggi di conversione, riguardano piani di emergenza, studi di vulnerabilità, verifiche sulle infrastrutture e contributi ai proprietari danneggiati: non prevedono certificati da allegare al rogito. Se il singolo edificio è colpito da un’ordinanza di sgombero o di inagibilità, quella va conosciuta e dichiarata.
Ho una veranda a Posillipo: posso sanarla? +
Dipende da che cosa ha creato. In area vincolata l’accertamento di compatibilità paesaggistica dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004 è ammesso solo se non sono stati creati superfici utili o volumi, oppure se si tratta di materiali difformi o di manutenzione. Una chiusura che crea volume resta fuori: le alternative sono il ripristino o la vendita con dichiarazione dell’abuso e rinegoziazione del prezzo.
Dove controllo se il mio immobile ha un vincolo? +
Tre strumenti, in quest’ordine: il portale Vincoli in rete del Ministero della Cultura per i vincoli monumentali e paesaggistici; il sistema informativo territoriale e l’urbanistica del Comune di Napoli per la disciplina di piano; le cartografie della Protezione civile e della Regione Campania per le zone rosse vulcaniche. Il certificato di destinazione urbanistica, obbligatorio per i terreni, resta il documento più affidabile.
Fonti per verificare
- Legge regionale Campania 10 dicembre 2003, n. 21 (norme urbanistiche per i comuni a rischio vulcanico dell’area vesuviana) e legge regionale 18 novembre 2004, n. 10 (condono edilizio), legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26 – regione.campania.it
- Piano nazionale di protezione civile per il rischio vulcanico al Vesuvio e per i Campi Flegrei; mappe e dashboard di pianificazione – protezionecivile.gov.it e mappe.protezionecivile.gov.it
- Decreto-legge 12 ottobre 2023, n. 140, convertito dalla legge 7 dicembre 2023, n. 183, e decreto-legge 2 luglio 2024, n. 91, convertito dalla legge 8 agosto 2024, n. 111 (Campi Flegrei) – normattiva.it
- D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, artt. 59-62, 136, 142, 146, 167 e 181 – normattiva.it; ricerca dei vincoli – vincoliinrete.beniculturali.it; Ministero della Cultura – beniculturali.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 31, 32, 34, 34-bis e 36-bis (variazioni essenziali in zona vincolata e tolleranze) – normattiva.it
- Comune di Napoli, urbanistica, Variante al PRG per il centro storico e Sportello unico per l’edilizia – comune.napoli.it
- Parco nazionale del Vesuvio – parconazionaledelvesuvio.it; ISPRA, cartografie e dati ambientali – isprambiente.gov.it; INGV Osservatorio Vesuviano – ov.ingv.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P sulla circolazione degli immobili abusivi – notariato.it
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