In breve
- Lo “stato legittimo” è la carta d’identità edilizia di un immobile: senza di esso non si può vendere, donare o dividere in modo tranquillo.
- Per i fabbricati costruiti prima del 1° settembre 1967 (quando è scattato l’obbligo generalizzato della licenza edilizia) la legge ammette di provarlo anche con documenti diversi dal titolo, come atti d’epoca, mappe catastali e fotografie.
- Il Consiglio Nazionale del Notariato lo ha spiegato in un lungo studio tecnico: è la guida che i tecnici usano davanti a un titolo mancante o incompleto.
«Notaio, la casa è degli anni Trenta, non esiste nessun titolo edilizio: possiamo vendere?». Nel centro storico di Napoli questa domanda arriva quasi ogni settimana. La risposta, dal 2024, è più chiara di prima grazie al cosiddetto decreto Salva Casa e a un approfondito studio tecnico del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha messo ordine su cosa serve davvero per dire che un immobile è “in regola” dal punto di vista urbanistico-edilizio.
Che cos’è lo “stato legittimo” di un immobile?
Lo stato legittimo, disciplinato dall’art. 9-bis del Testo unico dell’edilizia (d.P.R. 380/2001), è la fotografia giuridica della casa così come è oggi, messa a confronto con i titoli che ne hanno permesso la costruzione e le eventuali modifiche successive. In pratica risponde alla domanda: “questo immobile, con questa distribuzione di stanze, questi balconi, questa altezza, è quello che un titolo edilizio ha autorizzato?”.
La regola generale è che lo stato legittimo si determina sulla base del titolo che ha previsto la costruzione (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA) integrato dai titoli che hanno abilitato gli interventi successivi: un ampliamento, una sanatoria, un cambio di destinazione d’uso. Ogni volta che manca un tassello, la catena si spezza e va ricostruita.
Perché gli immobili “ante 1967” sono un caso a parte?
Fino alla legge 6 agosto 1967, n. 765 (la cosiddetta “legge ponte”), l’obbligo di licenza edilizia non era generalizzato su tutto il territorio comunale: riguardava solo i centri abitati e le zone soggette a piano regolatore. A Napoli, però, il Regolamento edilizio del 1935 richiedeva la licenza del Sindaco su tutto il territorio comunale (Cons. Stato, Sez. VI, n. 13/2015 e conformi). Per questo motivo la data spartiacque comunemente utilizzata è il 1° settembre 1967: prima di quella data, in molti Comuni costruire senza alcun titolo non era di per sé un abuso, semplicemente perché non c’era un titolo da chiedere. A Napoli questo vale solo per gli edifici anteriori al 1935.
Molti edifici del centro storico di Napoli, dei quartieri collinari e dei borghi della provincia sono «ante 1967». A Napoli, però, per quelli costruiti dopo il 1935 la licenza andava chiesta; in provincia dipende dal regolamento edilizio dell’epoca. La data di costruzione e l’eventuale titolo vanno verificati caso per caso. Lo studio del Notariato, curato da Giuseppe Trapani, ha chiarito che per questi immobili lo stato legittimo può essere provato con qualsiasi documento probante l’epoca e la consistenza della costruzione: rogiti antichi, mappe catastali storiche, fotografie datate, licenze di abitabilità d’epoca. Come extrema ratio, quando anche questi mancano, torna utile la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà prevista dal d.P.R. 445/2000, con cui un tecnico o le parti attestano sotto la propria responsabilità l’epoca e la conformazione del fabbricato. (Nota: la dichiarazione sostitutiva serve per la validità dell’atto, art. 40 L. 47/1985; per lo stato legittimo valgono i documenti indicati dall’art. 9-bis D.P.R. 380/2001.)
Cosa ha cambiato in concreto il Salva Casa?
Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (cd. Salva Casa), convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha riscritto diverse regole del Testo unico dell’edilizia: ha ampliato lo spazio per le “tolleranze costruttive” (piccole difformità che non sono più considerate abuso), ha reso più praticabile la sanatoria per le difformità dello stato legittimo quando il tecnico non trova il titolo originario, e ha toccato anche i cambi di destinazione d’uso e i requisiti di agibilità. Lo studio del Notariato ricostruisce con attenzione il rapporto tra la vecchia disciplina, quella introdotta nel 2020 e quella attuale, perché sono tre strati normativi che convivono a seconda di quando è avvenuto l’intervento sull’immobile.
Un punto pratico va tenuto fermo: il Salva Casa aiuta a sanare le irregolarità edilizie. Non tocca i vincoli paesaggistici, culturali o idrogeologici, che restano disciplinati dal codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004) e seguono regole proprie, spesso più severe.
Un caso a Materdei: il titolo che non c’era
Anna eredita dai nonni un basso a Materdei, in un edificio che le mappe catastali storiche collocano già nel 1958. Vuole venderlo per acquistare, con il ricavato, una casa più grande insieme al marito. Il tecnico incaricato, cercando in Comune, non trova alcun titolo edilizio. A Napoli non è «normale»: dal 1935 il Regolamento edilizio chiedeva la licenza del Sindaco. Il tecnico deve quindi verificare se l’edificio è anteriore al 1935 o se una licenza esiste negli archivi comunali. Solo se l’edificio risulta più antico, ricostruisce lo stato legittimo con la mappa d’impianto catastale del 1958, l’atto di successione dei nonni che descrive l’immobile, e alcune fotografie di famiglia che mostrano la facciata invariata nei decenni.
Un dettaglio, però, cambia le cose: negli anni Novanta è stata chiusa una piccola terrazza per ricavare una stanza in più. Quell’intervento è successivo al 1967 e avrebbe richiesto un titolo. Non essendoci sanatoria, la vendita si può fare solo dopo aver regolarizzato quella specifica difformità, che riguarda solo la stanza aggiunta, non l’intero immobile. Tempo stimato: qualche settimana, non mesi, se la parte “storica” della casa risulta anteriore al 1935 o coperta da licenza; altrimenti servono verifiche e, se possibile, una sanatoria anche per quella.
Cosa fa il notaio
- Legge la dichiarazione tecnica. Verifica che il tecnico di parte abbia indicato in modo chiaro su quale titolo, o su quale documentazione alternativa, si fonda lo stato legittimo.
- Controlla la coerenza tra atto e catasto, come richiesto dall’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e segnala eventuali difformità che non rientrano nelle tolleranze ammesse.
- Distingue abuso edilizio e vincolo paesaggistico: sono due binari diversi, e solo il primo beneficia delle semplificazioni del Salva Casa.
- Spiega alle parti, prima del rogito, se serve una sanatoria e quanto tempo può richiedere, per non arrivare all’atto con una sorpresa dell’ultimo minuto.
- Redige l’atto con le menzioni urbanistiche corrette, comprese quelle relative agli immobili ante 1967.
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Domande frequenti
Cosa succede se non trovo nessun titolo edilizio per una casa molto vecchia?
Se l’immobile è stato costruito quando il titolo non era obbligatorio, si può provare lo stato legittimo con documenti idonei (atti d’epoca, mappe catastali, fotografie) e, come extrema ratio, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. (Nota: la dichiarazione sostitutiva serve per la validità dell’atto, art. 40 L. 47/1985; per lo stato legittimo valgono i documenti indicati dall’art. 9-bis D.P.R. 380/2001.) Attenzione: a Napoli la licenza del Sindaco serviva su tutto il territorio comunale già dal 1935 (Regolamento edilizio; Cons. Stato n. 13/2015). Data di costruzione ed eventuale titolo vanno verificati caso per caso. Serve però un tecnico che ricostruisca la storia dell’immobile con cura.
Il Salva Casa sana automaticamente tutti gli abusi?
No. Amplia le tolleranze costruttive per le piccole difformità e semplifica alcune sanatorie, ma resta necessaria una pratica edilizia per gli interventi successivi al titolo originario privi di autorizzazione. E non tocca i vincoli paesaggistici o culturali, che seguono regole proprie e spesso più rigide.
Quanto costa e quanto dura una verifica dello stato legittimo?
Dipende dalla complessità dell’immobile e dalla reperibilità dei documenti in Comune. Per una casa con pratiche in ordine può bastare qualche giorno; se mancano titoli o servono sanatorie, si parla di settimane. È un costo, in termini di tempo e onorario del tecnico, da mettere in conto prima di fissare il rogito.
Lo stato legittimo serve anche per una donazione o una successione?
Sì. La dichiarazione dello stato legittimo è richiesta per gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali sull’immobile: vendite, donazioni, divisioni. Per le successioni la logica è diversa, ma conviene comunque conoscere la situazione urbanistica prima di vendere l’immobile ereditato.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico dell’edilizia, art. 9-bis (stato legittimo) — normattiva.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (cd. Salva Casa), convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 — normattiva.it
- Legge 6 agosto 1967, n. 765 (“legge ponte”, obbligo generalizzato della licenza edilizia dal 1° settembre 1967) — normattiva.it
- D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, art. 47 (dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 225-2024/P, “Lo stato legittimo degli immobili dopo il c.d. decreto Salva Casa” (G. Trapani) — notariato.it
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