Pubblicato il 13 ottobre 20262 minuti di lettura
In breve. Nella zona rossa del Vesuvio le case esistenti si possono comprare, vendere, donare e ristrutturare. Quello che la legge regionale vieta è aumentare il carico abitativo: nuove case, ampliamenti residenziali, cambi d’uso che trasformano un locale in abitazione. Prima del rogito conviene controllare proprio questi punti.
Quale legge regola la zona rossa vesuviana?
È la legge regionale della Campania 10 dicembre 2003, n. 21, «Norme urbanistiche per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell’area vesuviana». Si applica ai Comuni della zona rossa del piano nazionale di emergenza per il Vesuvio. La legge è stata modificata più volte: il testo vigente si legge sul sito della Regione.
Che cosa vieta?
- I piani urbanistici non possono prevedere nuova volumetria a uso residenziale.
- I Comuni non rilasciano titoli edilizi che aumentano le abitazioni.
- È vietato il cambio d’uso che trasforma un locale in abitazione.
Che cosa resta permesso?
- Comprare e vendere case già esistenti e regolari.
- Gli adeguamenti funzionali e igienico-sanitari degli immobili esistenti.
- Trasformare un’abitazione in attività commerciale, turistica o produttiva.
Che cosa controlla il notaio prima della vendita?
Il notaio verifica la provenienza, le ipoteche e lo stato legittimo dell’immobile. In zona rossa guarda con più attenzione tre cose. Primo, che l’abitazione esistesse già come tale con un titolo valido. Secondo, che non ci siano ampliamenti o cambi d’uso recenti verso l’abitativo. Terzo, se c’è un condono pendente, a che punto è la pratica.
Un esempio
Andrea vuole comprare da Ludovica un locale a piano terra a Ercolano, oggi usato come abitazione. Il catasto lo indica come deposito. Il tecnico verifica che il cambio d’uso verso l’abitativo non è mai stato autorizzato. In zona rossa quel cambio non si può più ottenere: Andrea compra un deposito, non una casa, e il prezzo va valutato di conseguenza.
Che cosa non risolve l’atto?
L’atto non rende sicuro un edificio e non sostituisce il piano di emergenza. Per sapere se un Comune o un quartiere è in zona rossa si consulta il sito del Dipartimento della Protezione civile. Per le zone del Napoletano legga anche le guide sui Campi Flegrei, sul condono edilizio e sulle tolleranze costruttive.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli. Aggiornato al 13 ottobre 2026.
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