Pubblicato il 15 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20264 minuti di lettura
In breve. Chi vende una casa che ha avuto il Superbonus entro dieci anni dalla fine dei lavori può dover pagare le tasse sul guadagno. Nel 2026 l’Agenzia ha chiarito due casi di famiglia. Con la risposta n. 124: se i genitori rinunciano all’usufrutto, conta la data in cui il figlio aveva comprato. Con la risposta n. 158: se la casa è ereditata solo in parte, si paga solo sulla parte non ereditata.
La regola del Superbonus quando si vende
Dal 1° gennaio 2024 c’è una regola nuova nell’art. 67 del TUIR, alla lettera b-bis. Chi vende una casa che ha avuto lavori con il Superbonus paga sul guadagno, se i lavori sono finiti da meno di dieci anni.
Non si paga in due casi. Se la casa è stata ereditata. Oppure se è stata abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni.
Nel calcolo contano anche le spese dei lavori, ma con limiti. Pensi a chi ha avuto il 110% con lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se i lavori sono finiti da meno di cinque anni, le spese non contano. Dopo cinque anni conta la metà.
Si può pagare un’imposta sostitutiva del 26% nel rogito, tramite il notaio.
Primo caso: i genitori rinunciano all’usufrutto
Nel 2006 un figlio aveva comprato una casa. I genitori ci vivevano, con l’usufrutto. Nel 2022 i genitori hanno rinunciato all’usufrutto, senza compenso. Poi sono stati fatti lavori con il Superbonus.
Il figlio chiedeva da quale data contare. L’Agenzia, con la risposta n. 124 del 18 giugno 2026, ha detto: conta il 2006. La rinuncia all’usufrutto senza compenso non è un nuovo acquisto. Il diritto del figlio torna semplicemente pieno.
Diverso sarebbe se il figlio avesse pagato i genitori per l’usufrutto. In quel caso, per l’Agenzia, c’è un nuovo acquisto.
Nel caso esaminato i genitori avevano abitato lì per molti anni. Quindi, vendendo entro il 27 aprile 2027, la casa conta come abitazione principale dei familiari per la maggior parte dei dieci anni. Niente tasse sul guadagno.
Secondo caso: casa in parte ereditata
Una madre e una figlia erano proprietarie di una casa con il figlio e fratello. Una parte delle quote veniva dalla successione del padre, nel 2009. Un’altra parte era stata comprata prima. Il fratello aveva fatto i lavori con il Superbonus.
Con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026 l’Agenzia ha detto che la quota ereditata è esclusa. Si paga solo sul guadagno della parte non ereditata.
Le due proprietarie non trovavano più il prezzo pagato all’epoca. L’Agenzia ha ammesso una perizia giurata di un tecnico, con il valore aggiornato agli indici ISTAT. L’aggiornamento vale solo per beni posseduti da oltre cinque anni.
Le spese del Superbonus, però, le aveva pagate il fratello. Quindi non possono ridurre il guadagno delle sorelle e della madre.
Un esempio
Ludovica ha comprato un appartamento nel 2010 e lo ha dato in usufrutto alla madre, che ci vive. Nel 2023 la madre rinuncia all’usufrutto e si fanno i lavori con il Superbonus.
Se Ludovica vende nel 2027, la data di acquisto resta il 2010. E la madre ha abitato lì per la maggior parte dei dieci anni. Quindi niente plusvalenza.
Che cosa fare, in pratica
- Prima di mettere in vendita, chieda la data di fine dei lavori Superbonus.
- Ricostruisca chi ha comprato, quando e come: acquisto, eredità, donazione, usufrutto.
- Recuperi il vecchio atto con il prezzo. Se manca, valuti una perizia giurata.
- Chieda al notaio un calcolo prima del preliminare, con e senza imposta sostitutiva.
Domande frequenti
E se la casa è stata donata? Conta il prezzo pagato da chi ha donato, più l’imposta di donazione. Lo dice l’art. 68 del TUIR.
Conta anche il Superbonus fatto solo sulle parti comuni? Sì. Basta che il condominio abbia fatto lavori con il Superbonus.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Per approfondire
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 124 del 18 giugno 2026 – testo ufficiale (PDF)
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 158 del 10 agosto 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 67, comma 1, lett. b-bis) e 68 – normattiva.it
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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