Pubblicato il 13 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Chi ha già una prima casa può comprarne un’altra, anche nello stesso Comune, con le agevolazioni. Deve però vendere la vecchia entro due anni. Con la risposta n. 117 del 4 giugno 2026 l’Agenzia lo ha confermato anche per una casa nata dall’unione di due appartamenti. Il credito d’imposta però si calcola solo sulla parte comprata con l’agevolazione.
La regola dei due anni
Di norma la prima casa spetta a chi non ha un’altra casa nello stesso Comune. E a chi non ha, in tutta Italia, una casa comprata con le agevolazioni.
Dal 2016 c’è un’eccezione. Si può comprare la nuova casa con le agevolazioni anche se si ha ancora la vecchia. Basta venderla entro due anni dal nuovo rogito. È il comma 4-bis della nota II-bis del testo unico sull’imposta di registro.
La regola vale anche se la vecchia casa sta nello stesso Comune della nuova. Alla fine dei due anni, però, nel Comune deve restare una sola casa agevolata.
Il caso: due appartamenti uniti
Una coppia aveva comprato casa nel 1986 con le agevolazioni. Nel 2004 aveva comprato anche l’appartamento accanto, per allargarsi. Quella volta senza agevolazioni.
Poi aveva unito i due appartamenti, anche al catasto. Ora voleva comprare un’altra casa nello stesso Comune e vendere quella vecchia entro due anni.
Il notaio incaricato ha chiesto all’Agenzia se si poteva. L’Agenzia ha risposto di sì. La coppia può chiedere la prima casa per il nuovo acquisto, se vende entro due anni l’appartamento unito.
Il credito d’imposta: conta solo la parte agevolata
Chi vende una casa comprata con le agevolazioni e ne compra un’altra ha diritto a un credito d’imposta. È pari all’imposta pagata sul primo acquisto agevolato. Non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.
Il credito spetta anche se si compra la nuova casa prima di vendere la vecchia. Lo prevede l’art. 7 della legge n. 448 del 1998, letto dall’Agenzia insieme alla regola dei due anni.
Nel caso della coppia, però, l’Agenzia ha fatto una distinzione. Il credito si calcola solo sull’imposta pagata nel 1986, con l’agevolazione. L’imposta pagata per intero sull’appartamento accanto non conta.
Un esempio
Lucia ha una casa a Napoli comprata con le agevolazioni. Ha poi comprato senza agevolazioni il piccolo appartamento accanto e li ha uniti.
Oggi compra una casa più grande, sempre a Napoli, e chiede la prima casa. Nel rogito si impegna a vendere la vecchia entro due anni.
Il credito d’imposta di Lucia tiene conto solo dell’imposta agevolata pagata sulla prima parte. Se non vende in tempo, perde l’agevolazione sul nuovo acquisto.
Che cosa fare, in pratica
- Porti al notaio i vecchi atti di acquisto: servono per sapere quali erano agevolati.
- Chieda di calcolare il credito d’imposta prima del rogito, non dopo.
- Segni in agenda la scadenza dei due anni per vendere.
- Se la vendita tarda, ne parli subito con il notaio: dopo i due anni è tardi.
Domande frequenti
E se la casa nuova è nello stesso palazzo? La regola non cambia. Conta che la vecchia casa sia venduta entro due anni.
E se non riesco a vendere in due anni? Si perde l’agevolazione sul nuovo acquisto. Si paga la differenza di imposta, con gli interessi e una sanzione.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Per approfondire
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 117 del 4 giugno 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis, comma 4-bis – normattiva.it
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 (credito d’imposta) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
Approfondimento: i requisiti dell’agevolazione “prima casa”
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.