In breve. Dipende da che tipo di caparra è scritta nel preliminare. Con la caparra confirmatoria, se il compratore non si presenta, il venditore può recedere e tenerla. Se è il venditore a tirarsi indietro, il compratore può recedere e chiedere il doppio. In alternativa si può chiedere al giudice una sentenza che faccia le veci dell’atto non firmato.
Da dove nasce la domanda
Nei forum sulla casa è una domanda frequente. La proposta è stata accettata. La caparra è stata versata. Poi, il giorno del rogito, una delle due parti non si presenta. Oppure arriva dal notaio e dice: «non firmo».
Che cosa succede ai soldi? E l’altra parte che cosa può fare?
Prima di tutto: la proposta accettata è già un contratto
Quando la proposta d’acquisto è accettata, e chi l’ha fatta lo sa, il contratto è concluso. Di solito è un contratto preliminare: un impegno a firmare più avanti l’atto di vendita.
Chi non si presenta dal notaio, quindi, non «cambia idea» liberamente. Non rispetta un impegno preso.
Caparra confirmatoria: che cosa dice la legge
È la caparra più comune nei preliminari. Funziona così (art. 1385 c.c.):
- Se non firma il compratore, che ha versato la caparra: il venditore può recedere dal contratto e tenere la caparra.
- Se non firma il venditore, che l’ha ricevuta: il compratore può recedere e chiedere il doppio di quanto ha versato.
- Se tutto va a buon fine, la caparra si sconta dal prezzo al rogito.
Chi subisce il rifiuto non è obbligato a recedere. Può anche chiedere che il contratto si esegua, oppure che si sciolga con il risarcimento del danno. In questo caso però il danno va provato, con le regole generali.
Attenzione: perché scatti il recesso, il mancato rogito deve essere un inadempimento serio. Un ritardo breve e giustificato di solito non basta.
Caparra penitenziale: è il prezzo per andarsene
A volte il preliminare dà a una parte, o a tutte e due, il diritto di recedere. Allora la caparra è penitenziale (art. 1386 c.c.).
Qui non c’è un inadempimento. Chi recede usa un diritto scritto nel contratto. Il prezzo è fisso: perde la caparra che ha dato, oppure restituisce il doppio di quella che ha ricevuto. Niente di più, niente di meno.
L’alternativa: la sentenza al posto del rogito
Chi vuole davvero quella casa può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). In pratica, la sentenza trasferisce la proprietà come avrebbe fatto il rogito.
C’è una condizione. Se a chiederla è il compratore, deve pagare il prezzo o offrirlo nei modi di legge, salvo che non sia ancora dovuto. È una strada lunga. Per questo conviene trascrivere il preliminare: protegge il compratore da ipoteche, pignoramenti e vendite ad altri nel frattempo.
Che cosa fare, in pratica
- Prima di firmare la proposta, guardi la parola scritta. «Caparra confirmatoria», «caparra penitenziale» e «acconto» hanno effetti diversi.
- Fissi una data per il rogito e dica se è un termine essenziale.
- Se l’altra parte non si presenta, non si fermi alla telefonata. Fissi per iscritto una nuova data e conservi le prove: la convocazione dal notaio, le email, le PEC.
- Prima di recedere o fare causa, si faccia assistere da un avvocato. La scelta fra recesso, esecuzione e risoluzione cambia ciò che si può ottenere.
Link utili
Deve firmare una proposta o un preliminare? Ce lo mandi prima della firma: è il momento in cui si scrive bene. Prenoti una Consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria), art. 1386 (caparra penitenziale), art. 1326 (conclusione del contratto) – normattiva.it
- Codice civile, art. 2932 (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) e art. 2645-bis (trascrizione del preliminare) – normattiva.it
Informazione generale, non un parere: per il suo caso servono i documenti.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.