In breve. Dipende da che cosa è scritto nella proposta o nel preliminare. Se c’è una clausola che lega l’acquisto alla concessione del mutuo (una condizione), e il mutuo viene negato senza colpa di chi compra, di regola il contratto cade e la caparra si restituisce. Se la clausola manca, il rifiuto della banca non basta da solo a liberare chi compra, e la caparra può essere persa (art. 1385 c.c.).
Da dove nasce la domanda
«Ho firmato il compromesso, la perizia è bassa e la banca dice no: perdo la caparra?». Nei forum la domanda arriva quasi sempre dopo la firma. La risposta, però, si decide prima: nel modo in cui è stata scritta la proposta.
Come funziona la clausola sul mutuo
- Che cos’è. Una condizione: l’acquisto dipende da un fatto futuro e incerto, cioè che la banca conceda il mutuo (artt. 1353 e seguenti c.c.).
- Che cosa deve dire. L’importo minimo del mutuo, una data entro cui deve arrivare la delibera, che cosa succede alla caparra se il mutuo non arriva, e come lo si comunica (per esempio con la lettera della banca).
- Il limite. Chi compra deve fare davvero la sua parte: presentare la domanda, consegnare i documenti, non ritirarsi. Se il mutuo manca per colpa sua, la condizione si considera avverata come se il mutuo ci fosse (art. 1359 c.c.), e la caparra è a rischio.
Se la clausola non c’è
Non tutto è perduto, ma la strada è più stretta: si cerca un accordo con chi vende (più tempo, un’altra banca, la restituzione di parte della caparra). Se una parte è inadempiente, l’altra può recedere e trattenere la caparra, o chiederne il doppio se l’ha versata (art. 1385 c.c.). Per una lite vera serve un avvocato.
Prima di firmare la proposta
- Chieda alla banca una pre-delibera prima di firmare.
- Faccia inserire la clausola sul mutuo con importo e data.
- Faccia leggere la proposta al notaio prima di firmarla: è il momento in cui una riga costa meno.
Rischi da segnalare: la proposta firmata in agenzia, quando il venditore la accetta, è già un contratto vincolante. E anche con la clausola, l’agenzia potrebbe chiedere la provvigione: dipende dall’incarico firmato.
Documenti che servono
- Proposta d’acquisto accettata o preliminare.
- Lettera della banca con il rifiuto e la data.
- Prova delle domande di mutuo fatte (anche ad altre banche).
Link utili
Sta per firmare una proposta con il mutuo? Ce la mandi prima: le diremo se la clausola la protegge. Chieda il preventivo di massima o prenoti una Consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8).
Fonti
Informazione generale, non un parere: per il suo atto servono i documenti.
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