In breve
- La proposta d’acquisto accettata vincola già le parti (art. 1326 e 1329 c.c.); il preliminare è il contratto vero e proprio, spesso preparato dall’agenzia e poi verificato dal notaio.
- La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) non è un acconto: ha una funzione di garanzia e regole diverse se qualcuno si tira indietro.
- Il preliminare si può trascrivere (art. 2645-bis c.c.) per proteggere l’acquirente, e al rogito si può chiedere il deposito del prezzo presso il notaio (legge 147/2013, art. 1, comma 63 e seguenti, come modificata dalla legge 124/2017).
Tra la stretta di mano in agenzia e la firma davanti al notaio ci sono almeno due passaggi che decidono se tutto andrà liscio: la proposta d’acquisto e il preliminare. Sono documenti che nascono quasi sempre in agenzia, ma che producono effetti legali precisi, e che il notaio dovrà poi tradurre in un atto pubblico. Vediamo chi fa cosa, e perché conviene che il notaio scelto dalle parti legga i documenti prima della firma.
Cosa succede quando firmo una proposta d’acquisto?
La proposta è una dichiarazione di volontà di acquistare a certe condizioni, di solito accompagnata da una somma a titolo di caparra. Se è irrevocabile per un certo periodo (art. 1329 c.c.) e il venditore la accetta entro quel termine, il contratto si considera concluso, anche se le parti pensavano di firmare “solo” una proposta. È uno dei punti che gli agenti devono spiegare con più cura ai clienti: firmare una proposta non è un gesto senza conseguenze, è già un impegno.
Un buon modulo di proposta predisposto dall’agenzia dovrebbe indicare con chiarezza: dati identificativi delle parti, descrizione e dati catastali dell’immobile, prezzo, importo e natura della somma versata (caparra o acconto, non è la stessa cosa), termine per l’accettazione, eventuali condizioni sospensive come l’ottenimento di un mutuo.
Caparra o acconto: perché la differenza conta così tanto?
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha una funzione di garanzia: se chi ha versato la caparra si tira indietro senza motivo, la perde; se è l’altra parte a tirarsi indietro, deve restituirla raddoppiata. In alternativa, la parte non inadempiente può sempre chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie. L’acconto, invece, è semplicemente un anticipo sul prezzo: se l’affare non si conclude, va restituito secondo le regole generali sull’inadempimento, senza gli automatismi della caparra. Confondere le due cose nella proposta è uno degli errori più frequenti, ed è anche una delle prime cose che un notaio controlla quando legge il documento arrivato dall’agenzia.
A cosa serve trascrivere il preliminare?
Il contratto preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): serve a “prenotare” l’effetto del futuro rogito, così che se nel frattempo il venditore vende a un terzo, fa un secondo preliminare, o subisce un pignoramento, l’acquirente che ha trascritto per primo prevale. La trascrizione perde efficacia se non segue la trascrizione del contratto definitivo (o comunque di un atto che ne costituisca esecuzione) entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto e comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa. Non tutti i preliminari vengono trascritti: ha senso soprattutto quando passa parecchio tempo tra preliminare e rogito, o quando l’immobile è ancora in costruzione.
Cosa controlla il notaio che l’agenzia non può controllare?
L’agente può fare una prima verifica, ma solo il notaio ha accesso diretto e responsabilità legale su alcuni controlli: la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, l’assenza di ipoteche, pignoramenti o sequestri non dichiarati, la conformità catastale e urbanistica dell’immobile rispetto allo stato di fatto, il rispetto delle norme antiriciclaggio sui mezzi di pagamento. Sono controlli che richiedono accesso a banche dati pubbliche e una responsabilità professionale che il mediatore, per legge, non ha. Ecco perché anche il preliminare più curato dall’agenzia va sempre fatto leggere al notaio prima della firma, non dopo.
Cosa fa il notaio
- Legge proposta e preliminare prima del rogito, per intercettare clausole ambigue o incompatibili con la legge;
- Verifica titoli, ipoteche e conformità con accesso diretto ai registri immobiliari e catastali;
- Trascrive il preliminare, se richiesto, e cura gli adempimenti conseguenti;
- Gestisce il deposito del prezzo su richiesta di una delle parti, fino alla trascrizione del rogito.
Il notaio lo scegli tu. La scelta del notaio spetta alle parti, di regola a chi compra. Nessuna agenzia, banca, impresa o professionista può imporla o indirizzarla. Lo Studio non riceve clienti segnalati da altri e non dà né riceve compensi o vantaggi per una segnalazione. Tempi, modi e costi sono gli stessi per chiunque ci scriva: rispondiamo a ogni richiesta entro un giorno lavorativo e il preventivo scritto è intestato e inviato a chi l’atto lo firma.
Hai già un preliminare pronto e vuoi farlo controllare prima del rogito? Richiedi il preventivo: rispondiamo entro un giorno lavorativo. Oppure prenota una consulenza online. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com
Domande frequenti
Devo registrare il preliminare anche se non lo trascrivo?
Sì, il preliminare va registrato entro 20 giorni dalla firma (o 30 se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata), con un’imposta fissa più lo 0,5% su eventuali caparre e il 3% su eventuali acconti, importi che si scomputano dall’imposta di registro dovuta sul rogito definitivo.
Se mi tiro indietro dopo aver versato la caparra, cosa perdo?
Se hai versato tu la caparra e sei tu a non voler più concludere, l’altra parte può trattenerla (art. 1385 c.c.). Se invece è l’altra parte a tirarsi indietro, deve restituirtela raddoppiata, salvo che tu preferisca chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno.
Il deposito del prezzo dal notaio è obbligatorio?
No, è facoltativo e basta che lo chieda anche una sola delle parti. È utile soprattutto quando ci sono ipoteche da cancellare, debiti condominiali pendenti o l’immobile non è ancora libero al momento del rogito.
Quanto tempo passa di solito tra preliminare e rogito?
Non c’è un termine fisso di legge: dipende da cosa prevedono le parti, spesso legato ai tempi di erogazione di un mutuo o alla necessità di liberare l’immobile. In pratica, da poche settimane a qualche mese.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1326, 1329 e 1385 (conclusione del contratto e caparra confirmatoria) — normattiva.it
- Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione del contratto preliminare) — normattiva.it
- Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, commi 63-65 (deposito del prezzo presso il notaio), come modificata dalla legge 4 agosto 2017, n. 124 — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, “Il deposito del prezzo” — notariato.it
- Agenzia delle Entrate, guida alla registrazione dei contratti preliminari — agenziaentrate.gov.it
- Federnotizie, “Conto dedicato, applicazioni concrete e prospettiche” — federnotizie.it
Approfondimenti sul sito: Quando entra in scena il mediatore immobiliare · Chi fa cosa nell’atto · Informazioni per i professionisti che seguono un atto notarile · Documenti da portare in Studio.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011 · verificato il 16 settembre 2026.
© Studio Notarile Marco Fiorentino — Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che ha migliorato, aggiunto o modificato delle parti. Salvo diversa indicazione tutti i contenuti sono protetti da copyright. Powered by M.F.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.