In breve
- Il mediatore immobiliare è definito dall’art. 1754 del Codice civile e deve essere iscritto nel Registro delle imprese (sezione agenti d’affari in mediazione), con requisiti professionali e polizza RC obbligatoria (legge 39/1989).
- Interviene prima del notaio: presenta l’immobile, raccoglie la proposta, gestisce la trattativa e spesso prepara il preliminare. Il notaio entra in scena per il preliminare trascritto e per il rogito.
- La scelta del notaio spetta alle parti, di regola a chi compra: l’agenzia non può imporla né indirizzarla.
Una compravendita raramente nasce in uno studio notarile. Nasce in un’agenzia, in un sopralluogo, in una telefonata tra chi vuole vendere e chi sta cercando casa. Il notaio arriva quasi sempre alla fine di un percorso che qualcun altro ha già costruito: il mediatore immobiliare. Eppure di questo professionista si parla poco, e spesso solo per la provvigione. Qui vogliamo raccontare il resto: chi è per legge e che cosa fa davvero: il mediatore ha un ruolo preciso, fissato dalla legge.
Chi è, per legge, il mediatore immobiliare?
Il Codice civile lo disciplina agli artt. 1754-1765: è mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.). È la parola chiave: imparzialità. L’agente immobiliare che opera come mediatore puro non è l’avvocato di una parte, non ne difende gli interessi contro l’altra: aiuta entrambe a trovare un punto d’incontro. Diverso è il caso, meno frequente ma esistente, dell’agente che riceve un incarico in esclusiva da una sola parte come mandatario: qui la posizione cambia, e lo deve dichiarare.
Dal punto di vista amministrativo, l’attività è liberalizzata dal 2010 (art. 73 e seguenti del D.Lgs. 59/2010, di recepimento della direttiva servizi), ma resta un’attività regolata: per esercitarla serve il possesso di requisiti professionali (superamento di un esame o titolo di studio equipollente) e l’iscrizione al Registro delle imprese, sezione speciale agenti di affari in mediazione, tenuta dalla Camera di commercio competente. La legge 3 febbraio 1989, n. 39 impone inoltre una copertura assicurativa per la responsabilità civile derivante dall’attività di mediazione: un elemento di garanzia che vale la pena chiedere, come si chiede a un notaio o a un avvocato.
Cosa fa l’agente immobiliare prima ancora di arrivare al notaio?
Il lavoro comincia molto prima della proposta scritta. Un’agenzia seria, quando prende un incarico di vendita, dovrebbe già:
- verificare almeno sommariamente la provenienza dell’immobile e l’intestazione catastale, per non promettere ai clienti qualcosa che poi si incaglia sui titoli;
- raccogliere planimetrie, dati catastali e informazioni su eventuali difformità, mutui o ipoteche gravanti sull’immobile;
- gestire le visite, filtrare le richieste, portare avanti la trattativa sul prezzo;
- redigere o far firmare la proposta d’acquisto e, molto spesso, il contratto preliminare;
- accogliere il notaio scelto dalle parti.
Non è un lavoro amministrativo: è un lavoro di relazione e di prima verifica che, se fatto bene, evita che il notaio scopra all’ultimo momento un problema che poteva emergere settimane prima, quando c’era ancora tempo per risolverlo senza far saltare l’appuntamento del rogito.
Perché un buon agente fa risparmiare tempo, non solo commissioni?
Capita di pensare alla provvigione come a un costo e basta. Ma un mediatore competente riduce rischi molto più costosi della sua parcella: individua per tempo un immobile con una difformità catastale, avvisa il cliente se manca l’agibilità, spiega prima della proposta cosa significa comprare con un mutuo condizionato all’erogazione, prepara documenti che altrimenti il notaio dovrebbe richiedere da zero all’ultimo momento. In una pratica seguita da un’agenzia organizzata, il rogito è spesso più veloce, non più lento, perché arriva già filtrato.
Non tutte le mediazioni sono uguali, ovviamente, ed è normale che ci siano differenze tra un’agenzia strutturata e un’attività più piccola. Ma la funzione, quando è svolta con competenza, è la stessa: mettere le parti in condizione di arrivare all’atto sapendo già cosa aspettarsi.
Cosa fa il notaio
- Riceve l’incarico dalle parti e verifica titoli di provenienza, conformità catastale e urbanistica, ipoteche e pignoramenti;
- Legge la proposta e il preliminare già predisposti, se ci sono, per segnalare correzioni prima della firma definitiva;
- Redige l’atto e vi inserisce i dati sull’intervento del mediatore richiesti dalla legge;
- Resta imparziale: non sostituisce né l’agente né l’avvocato, ma dà forma pubblica e certezza giuridica a quanto le parti hanno negoziato.
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Il notaio lo scegli tu. La scelta del notaio spetta alle parti, di regola a chi compra. Nessuna agenzia, banca, impresa o professionista può imporla o indirizzarla. Lo Studio non riceve clienti segnalati da altri e non dà né riceve compensi o vantaggi per una segnalazione. Tempi, modi e costi sono gli stessi per chiunque ci scriva: rispondiamo a ogni richiesta entro un giorno lavorativo e il preventivo scritto è intestato e inviato a chi l’atto lo firma.
Domande frequenti
Un’agenzia immobiliare deve essere per forza imparziale tra venditore e acquirente?
Se opera come mediatore ai sensi dell’art. 1754 c.c., sì: non può essere legata a una delle parti da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Se invece ha un mandato in esclusiva da una sola parte, agisce da mandatario e la sua posizione è diversa: deve dichiararlo con chiarezza.
Serve un titolo di studio specifico per fare l’agente immobiliare?
Serve il superamento di un esame abilitante (o un titolo equipollente) e l’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle imprese dedicata agli agenti d’affari in mediazione, come previsto dal D.Lgs. 59/2010 in attuazione della direttiva servizi.
L’agente immobiliare ha un’assicurazione obbligatoria?
Sì, la legge 39/1989 prevede una copertura assicurativa per la responsabilità civile professionale legata all’attività di mediazione: è legittimo chiederne conferma prima di affidare un incarico.
Il notaio può consigliare un’agenzia, o l’agenzia imporre un notaio?
No. Il notaio non indica agenzie e non riceve clienti segnalati da agenzie. La scelta del notaio spetta alle parti, di regola a chi compra.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1754-1765 (della mediazione) — normattiva.it
- Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (disciplina della professione di mediatore) — normattiva.it
- Decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, artt. 73-75 (requisiti e Registro delle imprese) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino sulla compravendita immobiliare — notariato.it
- FIMAA, Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari — fimaa.it
- FIAIP, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali — fiaip.it
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