In breve. Dipende da che cosa dice il preliminare. Se il termine per il rogito non è essenziale, un ritardo breve non fa perdere il contratto, ma va gestito per iscritto. Se è essenziale, alla scadenza il contratto può sciogliersi da solo (art. 1457 c.c.). La strada più sicura è sempre la stessa: una proroga scritta e firmata da entrambe le parti, prima della scadenza.
Da dove nasce la domanda
Nei forum è una delle situazioni più raccontate: la perizia arriva tardi, la banca non delibera, oppure la delibera c’è ma scade prima della data che il venditore può garantire. Chi compra teme di perdere la caparra; chi vende teme di restare bloccato.
Primo passo: leggere il preliminare
- Termine del rogito. È scritto «entro il» oppure «termine essenziale»? Solo nel secondo caso la scadenza scioglie il contratto, salvo che chi ne ha interesse dichiari entro tre giorni di volerlo comunque (art. 1457 c.c.).
- Clausola sul mutuo. C’è una condizione legata alla concessione del mutuo, con una data? Se sì, ha regole proprie: ne parliamo nella guida La banca nega il mutuo dopo il preliminare: si perde la caparra?
- Caparra. Quanto si è versato e a che titolo (confirmatoria o penitenziale).
Le strade possibili
- Proroga scritta. Una breve scrittura firmata da tutti che sposta la data del rogito e, se serve, quella della condizione sul mutuo. Se il preliminare è stato registrato o trascritto, si valuta se registrare o annotare anche la proroga.
- Diffida ad adempiere. Se una parte non si presenta o non collabora, l’altra può intimarle per iscritto di adempiere entro un termine congruo, di regola non inferiore a quindici giorni; scaduto il termine, il contratto è risolto (art. 1454 c.c.). È uno strumento serio: prima di usarlo conviene parlarne con un legale.
- Caparra. Se una parte è inadempiente, l’altra può recedere e trattenere la caparra, oppure chiederne il doppio se l’ha versata (art. 1385 c.c.). Un ritardo della banca, da solo, non rende automaticamente inadempiente chi compra: conta quello che è stato scritto e come si è comportato ciascuno.
Con la banca
Chieda alla banca, per iscritto, fino a quando vale la delibera e che cosa serve per prorogarla (spesso una perizia aggiornata). Mandi subito allo Studio la bozza del contratto di mutuo: preparare insieme compravendita e mutuo evita di perdere giorni.
Rischi da segnalare: accordi presi solo a voce o per messaggio non spostano un termine essenziale. E se lei ha già dato disdetta all’affitto o venduto la casa precedente, lo dica subito: il calendario va costruito su questo.
Documenti che servono
- Preliminare (o proposta accettata), con eventuale ricevuta di registrazione.
- Delibera o comunicazioni della banca, con le date.
- Eventuale scrittura di proroga già firmata.
Link utili
La banca è in ritardo e la data si avvicina? Ci mandi preliminare e delibera: le diremo come spostare la data in sicurezza. Chieda il preventivo di massima o prenoti una Consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8).
Fonti
Informazione generale, non un parere: per il suo atto servono i documenti.
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