Glossario, parte 1: lettere A-B

Abitazione principale

La casa in cui il proprietario o i suoi familiari dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica. È il presupposto dell’esenzione IMU (salvo categorie di lusso A/1, A/8, A/9) e va tenuta distinta dalla “prima casa” delle agevolazioni sulle imposte d’acquisto, che hanno requisiti propri.

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Abuso edilizio

Opera realizzata senza titolo abilitativo o in difformità da esso. Se è “totale” rende l’immobile incommerciabile finché non viene sanato; le difformità minori vanno dichiarate e, se possibile, regolarizzate prima dell’atto. Il notaio verifica le menzioni urbanistiche ma non fa sopralluoghi: serve un tecnico.

Ne parliamo in: Dividere un’eredità con un abuso edilizio, una donazione e un erede minore · Abuso edilizio: quando si paga una sanzione invece di demolire (fiscalizzazione) e come si vende una casa con abuso “fiscalizzato” · Tolleranze costruttive: quando una piccola difformità non è abuso

Accertamento di valore

Il controllo con cui l’Agenzia delle Entrate contesta il valore dichiarato in atto e chiede maggiori imposte. Non è possibile per le abitazioni tra privati tassate con il prezzo-valore; per terreni edificabili e vendite d’impresa il rischio esiste e conviene documentare il prezzo.

Ne parliamo in: Prezzo-valore: quando le imposte si calcolano sul valore catastale · Prezzo-valore: pagare le imposte sul valore catastale, non sul prezzo · Il terreno agricolo ereditato e il figlio che lo coltiva

Accessione

Regola per cui ciò che è costruito o piantato sul suolo appartiene al proprietario del suolo (art. 934 c.c.), salvo titolo diverso come il diritto di superficie. Spiega perché chi costruisce su terreno altrui senza accordo non ne diventa proprietario.

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Accettazione con beneficio d’inventario

Modo di accettare l’eredità tenendo separato il patrimonio del defunto da quello dell’erede: si risponde dei debiti ereditari solo entro il valore di quanto si riceve. È obbligatoria per i minori e per le persone sotto tutela o amministrazione di sostegno.

Ne parliamo in: Accettazione con beneficio d’inventario e autorizzazioni: quando servono davvero · Vendere la casa del minore: l’inventario serve davvero prima? · Caso frequente: eredità a Scampia con possibili debiti, il beneficio d’inventario

Accettazione dell’eredità

L’atto con cui il chiamato all’eredità diventa formalmente erede. Può essere espressa, con una dichiarazione davanti al notaio, oppure tacita, quando si compiono atti che solo un erede avrebbe il diritto di compiere — per esempio vendere un bene ereditato.

Ne parliamo in: Accettazione espressa dell’eredità: quando conviene farla dal notaio · Accettazione tacita dell’eredità 2026: il passaggio che blocca la vendita della casa ereditata · Accettazione tacita dell’eredità: ora si trascrive più facilmente

Accettazione tacita dell’eredità

Si ha quando il chiamato compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non come erede, per esempio vendere un bene ereditario (art. 476 c.c.). Nelle compravendite il notaio la fa trascrivere per garantire la continuità delle trascrizioni.

Ne parliamo in: Accettazione tacita dell’eredità 2026: il passaggio che blocca la vendita della casa ereditata · Accettazione tacita dell’eredità: ora si trascrive più facilmente · Eredità con immobili in Emilia e in Campania: una sola dichiarazione

Accollo del mutuo

Chi compra si assume il mutuo del venditore e continua a pagare le rate alla stessa banca (art. 1273 c.c.); il prezzo si riduce dell’importo accollato. Il venditore resta obbligato finché la banca non lo libera espressamente. È comune nelle case da costruttore, dove si accolla la quota del mutuo frazionato sull’appartamento.

Comprare una casa da costruire

Ne parliamo in: Accollo del mutuo: comprare casa subentrando nel mutuo del venditore · Casa nuova con quota di mutuo del costruttore: l’ipoteca si cancella da sola anche senza accollo · Casa dalla cooperativa edilizia: assegnazione, mutuo e che cosa controllare

Acconto

Somma versata in anticipo sul prezzo. A differenza della caparra non ha funzione di garanzia: se l’affare salta va semplicemente restituita, senza raddoppi né trattenute.

Ne parliamo in: Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto · Sta per firmare una Proposta d’Acquisto? Le 3 Clausole Salva-Caparra da inserire PRIMA della firma · Preliminare trascritto e caparra: proteggersi prima del rogito

Acquisto a titolo originario

Modo di acquistare la proprietà che non deriva da un precedente proprietario: usucapione, accessione, invenzione. Si contrappone all’acquisto a titolo derivativo (vendita, donazione, successione), che vale solo se chi trasferisce era davvero proprietario.

Ne parliamo in: Newsletter per i professionisti n. 6 — 5 novembre 2026: acquisto personale in comunione, accollo, APE · Mutuo per ristrutturare casa: che cosa succede all’ipoteca e all’atto · Frazionamento del mutuo e dell’ipoteca nel condominio nuovo

Acquisto in comunione

L’acquisto di un bene da parte di coniugi in comunione legale: il bene entra automaticamente nella comunione anche se compra uno solo dei due (art. 177 c.c.), salvo che sia personale (per esempio comprato con il ricavato della vendita di un bene personale, con dichiarazione in atto e partecipazione dell’altro coniuge).

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Acquisto per persona da nominare

Clausola con cui chi compra si riserva di indicare entro un termine (nel preliminare o nell’atto) la persona che acquisterà al suo posto (art. 1401 c.c.). Fiscalmente la nomina va fatta entro tre giorni con atto pubblico o scrittura autenticata, altrimenti scatta una seconda imposta.

Ne parliamo in: Comprare «per persona da nominare»: a che cosa serve e i 3 giorni da non perdere · Preliminare trascritto e caparra: proteggersi prima del rogito · Massime di Firenze, Pistoia, Prato e della Campania

Adeguata verifica

L’insieme dei controlli antiriciclaggio che il notaio compie su ogni cliente: identificazione con un documento valido, verifica del titolare effettivo, informazioni sullo scopo dell’operazione e sull’origine dei fondi (artt. 17-18 D.Lgs. 231/2007). Le domande sul mutuo, sul conto da cui arrivano i soldi e sul lavoro non sono curiosità: senza risposte l’atto non si può ricevere.

I documenti da portare in Studio

Ne parliamo in: Caso frequente: un cittadino di un Paese extra UE compra casa a Napoli: reciprocità, interprete e regime patrimoniale · Cessione di quote di SRL: atto, clausole, imposte e documenti · Utilità: vendere casa, interessi, scadenze e pratica

Adeguata verifica rafforzata

Il livello più alto di controlli antiriciclaggio, obbligatorio con persone politicamente esposte, Paesi ad alto rischio, operazioni anomale o clienti non presenti. Comporta più informazioni sull’origine dei fondi e l’approvazione del notaio.

Ne parliamo in: Caso frequente: un cittadino di un Paese extra UE compra casa a Napoli: reciprocità, interprete e regime patrimoniale · Cessione di quote di SRL: atto, clausole, imposte e documenti · Utilità: vendere casa, interessi, scadenze e pratica

Adeguata verifica semplificata

Il livello ridotto di controlli ammesso quando il rischio è basso (per esempio banche o enti pubblici come controparti). Anche in questo caso restano l’identificazione e il monitoraggio dell’operazione.

Ne parliamo in: Utilità: vendere casa, interessi, scadenze e pratica · Costituire una SRL: che cosa serve al notaio prima dell’atto. La lista per il commercialista · Dopo l’atto: cosa fa il notaio e cosa deve fare Lei (residenza, utenze, comunicazioni)

Adempimento unico

La trasmissione telematica con cui il notaio, con un solo invio (modello unico informatico), registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e chiede la voltura catastale, pagando le imposte per conto delle parti.

Ne parliamo in: Casa a Roma, atto firmato a Napoli: come funziona, documenti e tempi · Utilità: vendere casa, interessi, scadenze e pratica · La responsabilità del notaio 2026: di cosa risponde davvero (e perché conviene al cliente)

Affidamento fiduciario

Contratto con cui un soggetto (affidante) trasferisce beni a un fiduciario perché li gestisca a vantaggio di beneficiari secondo un programma (legge 112/2016 sul “Dopo di noi”). Simile al trust, ma regolato dal diritto italiano; i beni sono separati dal patrimonio del fiduciario.

Affitto con riscatto

Formula con cui il conduttore paga un canone che in parte viene imputato al prezzo e, alla scadenza, può acquistare la casa. La forma tipica regolata dalla legge è il rent to buy (art. 23 D.L. 133/2014): contratto trascritto, con effetti protettivi per chi compra.

Affitto d’azienda

Il contratto con cui l’imprenditore concede a un altro l’uso della propria azienda per un tempo determinato, dietro un canone (art. 2562 c.c.). L’affittuario deve gestirla senza cambiarne la destinazione e conservarne l’efficienza. Come la cessione, richiede la forma autenticata e l’iscrizione al Registro delle imprese.

Agenzia delle Entrate

L’ente che riscuote le imposte sugli atti (registro, ipotecaria, catastale, successioni), gestisce il Catasto e i registri immobiliari (ex Conservatorie) e controlla i valori dichiarati. Il notaio versa le imposte all’Agenzia con l’adempimento unico.

Agevolazione giovani under 36

Regime di favore per l’acquisto della prima casa da parte di chi non ha compiuto 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro: esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e credito d’imposta per l’IVA. Era previsto per gli atti fino al 31 dicembre 2024 (con proroghe legate al preliminare): prima di contarci va verificata la norma in vigore alla data dell’atto.

Agevolazione prima casa

Il regime fiscale ridotto per l’acquisto dell’abitazione principale: imposta di registro al 2% invece del 9% (o IVA al 4% invece del 10%), con ipotecaria e catastale fisse. Richiede requisiti precisi: categoria catastale non di lusso (no A/1, A/8, A/9), residenza nel Comune entro diciotto mesi, nessun altro immobile agevolato in Italia — o, se c’è, impegno a venderlo entro due anni (legge 207/2024, art. 1, comma 116).

Il credito d’imposta per il riacquisto · I calcolatori dello Studio

Agibilità

Il documento che attesta che un immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla legge; oggi si ottiene con la segnalazione certificata di agibilità presentata da un tecnico (art. 24 D.P.R. 380/2001). Non è obbligatorio allegarla all’atto, ma la sua assenza è un fatto rilevante che va dichiarato e valutato, soprattutto per il mutuo.

Alienazione

Termine giuridico per il trasferimento di un diritto a un’altra persona, a titolo oneroso (vendita, permuta) o gratuito (donazione). “Divieto di alienazione” è la clausola che vieta di vendere per un certo tempo: è valida solo se limitata nel tempo e giustificata da un interesse apprezzabile (art. 1379 c.c.).

Amministratore di società

La persona che gestisce la società e la rappresenta verso l’esterno. Nelle S.r.l. è nominato dai soci; la nomina e la cessazione vanno iscritte nel Registro delle imprese. Risponde verso la società, i soci e i creditori se viola i doveri di diligenza.

Amministrazione di sostegno

Misura di protezione per chi, per una menomazione fisica o psichica, non riesce a provvedere ai propri interessi. L’amministratore compie in sua vece gli atti indicati dal giudice, che per gli atti importanti deve autorizzarli.

Anagrafe tributaria

La banca dati dell’Agenzia delle Entrate in cui confluiscono i dati degli atti registrati. Ogni atto notarile, con i codici fiscali delle parti e i valori, vi viene trasmesso: è per questo che il notaio chiede sempre il codice fiscale corretto.

Annotazione

Nota apposta a margine di una trascrizione o iscrizione nei registri immobiliari per segnalare un evento successivo: la cancellazione di un’ipoteca, la cessione del credito, l’avveramento di una condizione. Si legge nelle visure ipotecarie.

Anticipazione bancaria sul prezzo

Il finanziamento erogato dalla banca al compratore in occasione del rogito, di solito con assegno circolare o bonifico al venditore. Se il mutuo si eroga dopo (mutuo “a erogazione differita”), il venditore deve saperlo prima e regolarne i tempi in atto.

Anticipazione sulla successione

Espressione comune per la donazione fatta in vita a un figlio in conto della futura eredità. Per legge le donazioni ai discendenti si presumono fatte in conto di legittima e sono soggette a collazione, salvo dispensa espressa (art. 737 c.c.).

Antiriciclaggio

L’insieme degli obblighi di identificazione delle parti, verifica della provenienza del denaro e segnalazione delle operazioni sospette. È il motivo per cui in Studio chiediamo documenti sui pagamenti: non è curiosità, è legge.

APE

Attestato di Prestazione Energetica: certifica la classe energetica dell’edificio, dalla A4 alla G. Va consegnato all’acquirente e allegato all’atto, salvo rinuncia espressa nei casi consentiti.

Apostille

Timbro previsto dalla Convenzione dell’Aja del 1961 che rende valido in Italia un documento formato all’estero, senza bisogno della legalizzazione consolare. Serve spesso per procure e certificati di clienti stranieri.

Approccio basato sul rischio

Il principio per cui l’intensità dei controlli antiriciclaggio dipende dal rischio concreto di cliente, operazione e area geografica. Le Regole tecniche del Notariato lo traducono in una scheda di valutazione per ogni pratica.

Arbitrato

Clausola, spesso inserita negli statuti societari e nei contratti, con cui le parti affidano le liti a uno o più arbitri invece che al giudice. Negli statuti la nomina degli arbitri deve essere affidata a un soggetto estraneo alla società (art. 838-bis c.p.c.).

Archivio notarile

L’ufficio del Ministero della Giustizia che conserva gli atti dei notai cessati e vigila su quelli in esercizio. Se il notaio che ha ricevuto il vecchio atto di provenienza non esercita più, la copia si chiede all’Archivio notarile del distretto. Ogni Studio è ispezionato periodicamente proprio dall’Archivio.

Area riservata

Lo spazio online dello Studio, ad accesso personale, in cui il cliente trova i documenti della pratica, il preventivo, le bozze e, dopo l’atto, la copia digitale firmata. Si accede con le credenziali o con l’account Google.

Asse ereditario

L’insieme dei beni, dei crediti e dei debiti lasciati dal defunto. Il suo valore netto è la base della dichiarazione di successione; sull’asse si calcolano le quote degli eredi e, in caso di lesione, le legittime.

Assegno circolare

Titolo emesso da una banca a fronte di somme già disponibili, quindi garantito. È il mezzo di pagamento più usato al rogito perché sicuro e tracciabile; gli estremi (banca, numero, importo, beneficiario) vengono riportati nell’atto per legge.

Assemblea dei soci

L’organo che riunisce i soci per le decisioni fondamentali: approvazione del bilancio, nomina degli amministratori, modifiche dello statuto. Le modifiche statutarie richiedono il verbale del notaio, che le iscrive nel Registro delle imprese.

Atti di destinazione

Categoria degli atti con cui si vincolano beni a uno scopo (vincolo di destinazione art. 2645-ter c.c., fondo patrimoniale, trust, affidamento fiduciario). Hanno in comune la separazione patrimoniale: i beni non rispondono dei debiti estranei allo scopo.

Atto a distanza tra notai

La possibilità che due parti firmino lo stesso atto davanti a notai diversi, in città diverse, con scritture autenticate collegate o con l’atto informatico condiviso. Utile quando una parte non può viaggiare; per gli immobili resta necessaria la presenza fisica davanti a un notaio.

Atto costitutivo

Il documento con cui nasce la società: identifica i soci, il capitale, l’oggetto, gli amministratori. Per le società di capitali richiede l’atto pubblico notarile; lo statuto, che contiene le regole di funzionamento, ne è parte integrante.

Atto di notorietà

Dichiarazione resa davanti al notaio da persone (di solito due o quattro) che attestano fatti a loro noti: ad esempio chi sono gli eredi di una persona. Le banche spesso lo chiedono per liquidare i conti del defunto; oggi per molti usi basta la dichiarazione sostitutiva.

Atto di provenienza

Il documento con cui l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile: rogito, donazione, successione, sentenza. È il primo documento che il notaio chiede, perché da lì parte la verifica ventennale dei passaggi di proprietà.

Atto notarile informatico

L’atto pubblico redatto e conservato in formato digitale, firmato dalle parti con firma digitale o grafometrica e dal notaio con firma digitale (D.Lgs. 110/2010, artt. 47-bis e seguenti legge 89/1913). Oggi la maggior parte degli atti societari nasce così; la conservazione è affidata alla struttura informatica del Notariato.

Atto pubblico

L’atto redatto dal notaio, che ne accerta l’identità delle parti, la volontà e la legalità del contenuto. Fa piena prova fino a querela di falso ed è titolo esecutivo: è la forma più forte che il nostro ordinamento conosca.

Atto ricognitivo

Atto con cui una parte riconosce l’esistenza di un diritto o di un rapporto già sorto, ad esempio un debito. Non crea il diritto, ma facilita la prova. Nell’immobiliare è usato per ricostruire titoli mancanti solo in casi limitati.

Atto tra vivi e a causa di morte

Distinzione fondamentale: gli atti tra vivi (vendita, donazione, società) producono effetti subito; quelli a causa di morte (testamento) solo dopo la morte di chi li fa. I patti che regolano una successione futura tra vivi sono vietati (art. 458 c.c.), con l’eccezione del patto di famiglia.

Attualità dell’ipoteca

Verifica che l’ipoteca iscritta sia ancora efficace: l’iscrizione dura vent’anni e va rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). Un’ipoteca scaduta non rinnovata non ha più effetto, anche se compare ancora in visura.

Aumento di capitale

La delibera con cui i soci accrescono il capitale sociale versando nuovo denaro o beni (aumento a pagamento) oppure imputando riserve (aumento gratuito). Richiede il verbale notarile e l’iscrizione al Registro delle imprese (art. 2481 c.c.). Ai soci spetta il diritto di sottoscriverlo in proporzione alle quote, salvo che lo statuto lo escluda.

Autentica di firma

La scrittura privata autenticata: il testo è preparato dalle parti, ma il notaio certifica che le firme sono state apposte in sua presenza da persone di cui ha accertato l’identità. Meno solenne dell’atto pubblico, ma sufficiente per molti atti.

Autocertificazione

Dichiarazione sostitutiva con cui il cittadino attesta stati e fatti (residenza, stato di famiglia, assenza di condanne) al posto del certificato. Vale verso le pubbliche amministrazioni; i privati possono accettarla ma non sono obbligati.

Autoliquidazione dell’imposta di successione

Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta di successione non viene più liquidata dall’ufficio: la calcolano e la versano direttamente gli eredi, entro novanta giorni dal termine di presentazione della dichiarazione (D.Lgs. 139/2024). L’Agenzia controlla in seguito. È lo stesso meccanismo già usato da anni per le imposte ipotecaria e catastale.

Autorizzazione del giudice tutelare

Il provvedimento necessario per gli atti di straordinaria amministrazione che riguardano minori, interdetti o beneficiari di amministrazione di sostegno (vendere, accettare eredità, accendere mutui). Dal 2023 per molti di questi atti l’autorizzazione può essere rilasciata direttamente dal notaio (art. 21 D.Lgs. 149/2022).

Autovalutazione del rischio dello studio

Il documento con cui lo studio notarile valuta ogni anno la propria esposizione al riciclaggio (tipi di clientela, atti, aree) e le misure adottate. È richiesto dalle Regole tecniche del Consiglio Nazionale del Notariato.

Avviso di liquidazione

L’atto con cui l’Agenzia delle Entrate chiede imposte in più rispetto a quelle versate al rogito, per esempio per la perdita di un’agevolazione o per un valore rettificato. Va pagato o impugnato entro sessanta giorni.

Azione di riduzione

Lo strumento con cui il legittimario leso chiede di reintegrare la propria quota di legge, riducendo le disposizioni testamentarie e poi le donazioni, dalle più recenti. Dopo la riforma degli artt. 561-563 c.c. (legge 182/2025) non colpisce più i terzi che hanno acquistato il bene donato: il legittimario ha un credito in denaro verso il donatario.

Le domande frequenti

Banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI)

L’archivio dell’Agenzia delle Entrate con i valori medi al metro quadro per zona e tipologia. Non è vincolante, ma è il riferimento che l’Agenzia usa per valutare se un prezzo dichiarato è congruo quando non si applica il prezzo-valore.

Bene culturale

Immobile sottoposto a vincolo dal Ministero della Cultura. La vendita va notificata alla Soprintendenza, che entro sessanta giorni può esercitare la prelazione: fino ad allora il trasferimento resta condizionato.

Beneficiario

Chi riceve il vantaggio di un trust, di un vincolo di destinazione o di una polizza. Nel trust i beneficiari possono essere determinati o determinabili; nel “Dopo di noi” sono le persone con disabilità grave a favore delle quali il patrimonio è destinato.

Beni personali del coniuge

I beni che non entrano nella comunione legale (art. 179 c.c.): quelli acquistati prima del matrimonio, ricevuti per donazione o successione, di uso strettamente personale, professionali, e quelli comprati con il prezzo di beni personali se lo si dichiara in atto.

Bilancio

Il documento annuale che rappresenta patrimonio, situazione finanziaria e risultato della società. Va approvato dai soci e depositato nel Registro delle imprese; per le S.r.l. entro 120 giorni dalla chiusura dell’esercizio, salvo proroga statutaria.

Bollo (imposta di bollo sugli atti)

Il tributo dovuto sugli atti notarili e sulle copie, in misura fissa per foglio o forfettaria per gli atti immobiliari registrati con adempimento unico. Compare nel preventivo come voce separata dall’onorario.

Bonifico istantaneo

Bonifico che accredita le somme in pochi secondi, disponibile anche per importi elevati secondo i limiti della banca. Al rogito è un’alternativa all’assegno circolare, purché l’accredito sia verificato in tempo reale e gli estremi siano indicati nell’atto.

Bonus prima casa under 36: mutuo

Oltre alle esenzioni sulle imposte d’acquisto, i giovani hanno avuto accesso al Fondo di garanzia prima casa con copertura fino all’80% del mutuo. La disciplina è stata prorogata più volte: va verificata alla data della domanda.

Buona fede

Nel diritto dei contratti, il dovere di comportarsi lealmente nelle trattative e nell’esecuzione. Nella pubblicità immobiliare, chi acquista in buona fede e trascrive per primo prevale su chi ha acquistato prima ma non ha trascritto.