Cittadino extra UE compra casa a Napoli

Pubblicato il 27 ottobre 20268 minuti di lettura

Versione 1 del 10/11/2026

In breve: un cittadino di un Paese fuori dall’Unione europea può comprare casa a Napoli, ma prima il notaio verifica la reciprocità, cioè se il suo Paese lascia comprare agli italiani. Se non parla italiano firma con un interprete. E se è sposato, bisogna capire quale legge regola i beni della coppia: può non essere quella italiana.

Indice

La situazione

Caso inventato, con cifre di esempio. Andrea è cittadino di un Paese fuori dall’Unione europea (per l’esempio non conta quale) e lì vive e lavora. Nel 2021 ha sposato, nel suo Paese, Maria Luisa, italiana di Napoli. Da allora vivono insieme là. Hanno deciso di comprare un appartamento a Chiaia, per le estati e per il futuro: 320.000 euro, pagati con i risparmi di Andrea, che stanno su un conto nel suo Paese.

Andrea parla inglese e la sua lingua, l’italiano quasi per niente. In Italia non ha un permesso di soggiorno: ci viene in vacanza. L’agenzia aveva già preparato la proposta d’acquisto, con una caparra di 20.000 euro. Maria Luisa, prima di firmarla, ha scritto allo Studio.

Il problema che nessuno aveva visto

La reciprocità, prima di tutto. Lo straniero ha in Italia i diritti civili del cittadino a condizione di reciprocità: lo dice l’art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale, le «preleggi» che aprono il codice civile. In pratica: Andrea può comprare casa in Italia se un italiano può comprare casa nel suo Paese. La verifica non serve per i cittadini dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo, né per lo straniero regolarmente soggiornante in Italia (art. 2 del decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, testo unico immigrazione). Andrea non rientrava in nessuna delle due categorie.

Art. 16 delle preleggi e art. 2 del testo unico immigrazione — che cosa dicono

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile», Disposizioni sulla legge in generale.

L’articolo 16, primo comma, come lo riporta il Ministero degli Affari Esteri:

«Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità…», salvo quanto dispongono leggi speciali.

DECRETO LEGISLATIVO 25 luglio 1998, n. 286 (testo unico immigrazione), art. 2, comma 2, con parole nostre: lo straniero regolarmente soggiornante in Italia gode dei diritti civili del cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali o il testo unico dispongano diversamente.

La condizione di reciprocità sul sito del Ministero degli Affari Esteri · Articolo 2 del testo unico immigrazione su Normattiva

Lo Studio ha consultato la scheda del Paese di Andrea sul sito del Ministero degli Affari Esteri e controllato se esistessero accordi bilaterali sugli investimenti. Il Ministero avverte che le schede hanno valore indicativo: la verifica finale è del notaio. Nel nostro esempio la reciprocità c’era. Se non ci fosse stata, l’acquisto non si poteva fare, e con la caparra già versata sarebbe cominciato un problema.

Il regime patrimoniale, il punto che nessuno aveva guardato. La proposta indicava come compratore solo Andrea, «coniugato». Ma con quale regime? Andrea e Maria Luisa si sono sposati dopo il 29 gennaio 2019 e non hanno mai scelto una legge. Si applica quindi il Regolamento (UE) 2016/1103, che in mancanza di scelta rimanda alla legge dello Stato della prima residenza abituale comune dopo le nozze. Per loro, il Paese di Andrea. La comunione legale italiana non c’entra.

Regolamento (UE) 2016/1103 — che cosa dice

Denominazione ufficiale: Regolamento (UE) 2016/1103 del Consiglio del 24 giugno 2016, sulla competenza, la legge applicabile, il riconoscimento e l’esecuzione delle decisioni in materia di regimi patrimoniali tra coniugi.

L’articolo 26, paragrafo 1: in mancanza di scelta, si applica la legge dello Stato

«a) della prima residenza abituale comune dei coniugi dopo la conclusione del matrimonio o, in mancanza, b) della cittadinanza comune dei coniugi al momento della conclusione del matrimonio o, in mancanza, c) con cui i coniugi presentano assieme il collegamento più stretto al momento della conclusione del matrimonio, tenuto conto di tutte le circostanze».

L’articolo 22 permette ai coniugi di scegliere di comune accordo la legge dello Stato di residenza abituale o di cittadinanza di uno dei due. Le regole sulla legge applicabile valgono per chi si è sposato, o ha scelto la legge, dal 29 gennaio 2019; per i matrimoni precedenti resta la legge 31 maggio 1995, n. 218.

Il Regolamento (UE) 2016/1103 su EUR-Lex

Nel nostro esempio la legge di quel Paese mette in comune i beni comprati durante il matrimonio. Vuol dire che la casa, anche se la firma solo Andrea, per quella legge sarebbe diventata anche di Maria Luisa. Loro pensavano l’opposto. Meglio scoprirlo prima del rogito che al primo problema di famiglia.

La lingua. Gli atti notarili si scrivono in italiano. Se una parte dichiara di non conoscerlo, la legge notarile prevede due strade: l’atto con la traduzione, se il notaio conosce quella lingua, oppure l’intervento di un interprete scelto dalla parte, che presta giuramento davanti al notaio (artt. 54 e 55 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, legge notarile). Servono anche i testimoni, nei casi e nel numero che la legge indica.

Artt. 54 e 55 della legge notarile — che cosa dicono

LEGGE 16 febbraio 1913, n. 89, «Sull’ordinamento del notariato e degli archivi notarili».

Con parole nostre: l’art. 54 dice che gli atti si scrivono in lingua italiana e regola il caso in cui le parti dichiarano di non conoscerla e il notaio conosce la lingua straniera; l’art. 55 regola il caso in cui il notaio non la conosce: interviene un interprete scelto dalle parti, che giura di tradurre fedelmente, e all’atto si unisce la traduzione.

Sulla lettura moderna di queste norme: Arrigo Roveda, «La lingua degli atti notarili 112 anni dopo», Federnotizie, 14 novembre 2025.

Art. 54 · Art. 55 su Normattiva · L’articolo su Federnotizie

Come si è risolto

La proposta è stata firmata dopo la verifica, non prima: l’agenzia ha aspettato una settimana. Nel frattempo Andrea ha ottenuto il codice fiscale, che rilascia l’Agenzia delle Entrate. Alcuni consolati italiani non ricevono più la domanda da chi deve comprare casa e chiedono di delegare una persona in Italia: Andrea ha delegato Maria Luisa.

Sul regime, la coppia ha deciso con calma. Il regolamento europeo consente ai coniugi di scegliere, con un accordo scritto e con le forme che richiede, la legge di uno Stato di cui uno dei due ha la cittadinanza o la residenza abituale. Andrea e Maria Luisa hanno preferito lasciare le cose come stavano: la casa è entrata nella comunione prevista dalla loro legge, e nell’atto lo Studio ha scritto il regime e la legge che lo regola, con la documentazione su quella legge.

Il pagamento, tutto tracciato. Il prezzo è arrivato con bonifico dal conto di Andrea. Nell’atto le parti dichiarano come è stato pagato il prezzo, con gli estremi dei bonifici, come chiede l’art. 35, comma 22, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223. Prima ancora, per la normativa antiriciclaggio (decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231), lo Studio ha fatto l’adeguata verifica: documento, attività, provenienza del denaro. Andrea ha mandato gli estratti conto senza problemi.

Pagamento tracciato e antiriciclaggio — che cosa dicono le norme

DECRETO-LEGGE 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22, con parole nostre: nell’atto di vendita di un immobile le parti dichiarano, con dichiarazione sostitutiva, le modalità di pagamento del prezzo, se c’è stato un mediatore e quanto gli è stato pagato.

DECRETO LEGISLATIVO 21 novembre 2007, n. 231 (antiriciclaggio), con parole nostre: il notaio identifica il cliente, raccoglie informazioni sullo scopo dell’operazione e, quando serve, sulla provenienza dei fondi.

Art. 35 del decreto-legge 223/2006 su Normattiva · Decreto legislativo 231/2007 su Normattiva

La firma nello Studio. Andrea ha scelto come interprete Lucia, una traduttrice che conosce bene l’inglese e non aveva interessi nella vendita. La bozza dell’atto e la traduzione le sono arrivate dieci giorni prima, così ha potuto prepararsi. Il giorno del rogito, a Napoli, Lucia ha giurato, ha tradotto la lettura e ha firmato con le parti, i testimoni e il notaio. Il venditore, Renato, era presente.

I documenti che sono serviti

passaporto di Andrea e codice fiscale italiano;
certificato di matrimonio e prova della prima residenza comune dopo le nozze;
documentazione sulla legge del regime patrimoniale;
estratti conto e contabili dei bonifici;
documenti dell’interprete e dei testimoni;
i documenti ordinari della casa: provenienza, planimetria, titoli edilizi, attestato energetico.

I tempi

Nell’esempio: una settimana per reciprocità e regime, tre settimane per il codice fiscale, poi i tempi normali di una compravendita. Dalla proposta al rogito, due mesi e mezzo.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

Scrivete al notaio prima di firmare la proposta, indicando la cittadinanza di chi compra e se ha un permesso di soggiorno in Italia.
Chiedete il codice fiscale per tempo. Se il consolato non riceve la domanda, delegate una persona in Italia.
Portate il certificato di matrimonio e dite dove siete andati a vivere dopo le nozze: da lì si capisce quale legge regola i vostri beni.
Scegliete l’interprete e comunicatelo allo Studio, che gli manda la bozza in anticipo.
Pagate solo con bonifici e conservate le contabili.

Domande frequenti

Un cittadino extra UE può sempre comprare casa in Italia?

Sì, se il suo Paese consente a un italiano di comprare casa, oppure se ha un regolare permesso di soggiorno in Italia. Il notaio lo verifica prima della proposta.

Se non parlo italiano posso firmare il rogito?

Sì. L’atto resta in italiano e si firma con un interprete scelto da lei, che giura davanti al notaio, con la traduzione e i testimoni previsti dalla legge notarile.

Mia moglie è italiana: la casa è in comunione legale?

Non per forza. Per chi si è sposato dal 29 gennaio 2019 e non ha scelto una legge, conta di regola il Paese della prima residenza comune dopo le nozze. Si verifica caso per caso.

Posso pagare con denaro che arriva dall’estero?

Sì, con bonifico. Nell’atto si indicano gli estremi dei pagamenti e il notaio, per l’antiriciclaggio, può chiedere da dove vengono i fondi.

Fonti

Vedi anche: quando uno straniero può comprare casa in Italia, come si firma se non si parla italiano, come arriva il denaro dall’estero al rogito, i tempi dalla proposta al rogito per chi compra dall’estero e tutte le situazioni frequenti spiegate dallo Studio.

Compra casa a Napoli e non è cittadino dell’Unione europea? Chieda un preventivo di massima oppure prenoti una Consulenza online. Può scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

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Caso frequente: un cittadino di un Paese extra UE compra casa a Napoli: reciprocità, interprete e regime patrimoniale