Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.
Quasi sempre sì. Chi è cittadino dell’Unione europea compra senza alcun problema. Chi vive regolarmente in Italia con un permesso di soggiorno ha gli stessi diritti civili di un italiano. Il controllo serve solo per chi non risiede in Italia e non è cittadino UE: in quel caso si verifica la reciprocità.
Che cosa vuol dire reciprocità
È una regola antica e semplice: un cittadino straniero può fare in Italia ciò che un italiano potrebbe fare nel suo Paese. Se in quel Paese un italiano può comprare una casa, allora anche il suo cittadino può comprarla qui.
Il principio sta nell’articolo 16 delle disposizioni preliminari al codice civile, quelle che tutti chiamano preleggi.
I tre gruppi, per capire subito dove si sta
- Cittadini dell’Unione europea (e dello Spazio economico europeo): nessuna verifica. Comprano come un italiano.
- Stranieri che soggiornano regolarmente in Italia: la legge dice che godono dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano. Serve il permesso di soggiorno in corso di validità.
- Stranieri che vivono all’estero: qui si verifica la reciprocità con il loro Paese, prima di fissare il rogito.
Anche rifugiati e apolidi hanno una posizione propria, più favorevole: se è il suo caso, lo dica subito.
Chi fa la verifica, e quanto tempo prende
La verifica la fa il notaio prima dell’atto, consultando le tabelle del Ministero degli Affari Esteri, che tiene l’elenco aggiornato Paese per Paese. Di norma è questione di giorni, non di settimane.
Per molti Paesi esistono anche accordi bilaterali sugli investimenti che rendono la verifica superflua. È il motivo per cui la risposta, il più delle volte, è sì.
Che cosa succede se la reciprocità manca
Se manca, l’acquisto non si può fare in quella forma. Non è una decisione del notaio: è la legge. Quando capita, si guarda se esistono strade diverse e lecite, per esempio l’acquisto tramite una società europea, e se ne parla apertamente prima di spendere soldi in caparre.
Un esempio (nomi e cifre inventati)
Annamaria è cittadina italiana e compra con il marito, cittadino di un Paese non UE, che vive all’estero. Prima di firmare il compromesso lo Studio verifica la reciprocità per quel Paese: risultato positivo in due giorni. Il rogito si fissa senza rinvii, con un acconto di 15.000 euro (cifra inventata) già versato con bonifico tracciato.
Cosa fare in pratica
- Dica subito la cittadinanza di chi compra e dove vive: sono le due informazioni che decidono tutto.
- Se vive in Italia, mandi il permesso di soggiorno in corso di validità.
- Faccia fare la verifica prima del compromesso, non dopo: è il momento in cui costa zero.
- Chieda che nel compromesso ci sia una clausola che tuteli chi compra se la verifica dovesse andare male.
- Chieda il codice fiscale italiano: serve comunque, anche a chi vive all’estero.
Domande frequenti
Devo avere la residenza in Italia per comprare?
No. La residenza in Italia non è richiesta per comprare. Serve invece per alcune agevolazioni fiscali, come quella sulla prima casa.
Sono cittadino UE ma vivo fuori dall’Europa. Cambia qualcosa?
No: conta la cittadinanza. Un cittadino dell’Unione europea compra in Italia senza verifica di reciprocità.
Chi paga la verifica?
Non è una voce a parte: fa parte dei controlli che il notaio svolge prima dell’atto.
E se ho doppia cittadinanza?
Se una delle due è italiana o di un Paese dell’Unione europea, la verifica non serve.
Vale anche per ricevere una casa in donazione o in eredità?
La reciprocità riguarda il godimento dei diritti civili in generale. Per successioni e donazioni entrano in gioco anche altre regole: meglio esaminare il caso prima.
Le fonti, per chi vuole controllare
- art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale (preleggi), regio decreto 16 marzo 1942, n. 262 — condizione di reciprocità
- art. 2, comma 2, del D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286 (testo unico immigrazione) — lo straniero regolarmente soggiornante gode dei diritti civili del cittadino italiano
- Ministero degli Affari Esteri — condizione di reciprocità, tabelle Paese per Paese
Vuole sapere che cosa serve nel suo caso? Chieda un preventivo scritto oppure fissi una Consulenza online. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.