Pubblicato il 20 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Maria vive in un Paese del Sud America, fuori dall’Unione europea. Vuole comprare un appartamento a Napoli per passarci alcuni mesi l’anno.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Lo straniero che vive all’estero gode dei diritti civili a condizione di reciprocità (art. 16 delle preliminari al codice civile). Chi vive in Italia con un permesso di soggiorno compra invece come un italiano.
- ✅ La soluzione dello Studio: Il notaio verifica in anticipo cittadinanza, titolo di soggiorno, reciprocità e regime patrimoniale. Se Maria non parla italiano, all’atto c’è l’interprete.
- Verifica della reciprocità. Controllo sulle informazioni del Ministero degli Esteri, se Maria vive all’estero.
- Controllo dei documenti. Passaporto, codice fiscale, stato civile e regime dei beni tradotti e legalizzati.
- Firma senza sorprese. Atto con l’interprete, se serve.
In breve: Maria è cittadina di un Paese fuori dall’Unione europea e vuole comprare un appartamento a Napoli. Se vive in Italia con un permesso di soggiorno, compra come un italiano. Se vive all’estero, il notaio verifica la condizione di reciprocità.
La situazione
Maria è nata e vive in un Paese del Sud America. Ha conosciuto Napoli in vacanza e vuole comprare un appartamento per passarci alcuni mesi l’anno. Chiede al notaio se può farlo.
La regola: la reciprocità
Le disposizioni preliminari al codice civile dicono che lo straniero gode dei diritti civili a condizione di reciprocità (art. 16). In pratica può comprare casa in Italia se un italiano può comprare casa nel suo Paese. Lo stesso vale per le società straniere.
Quando la reciprocità non serve
Per i cittadini dell’Unione europea non serve alcun controllo. Non serve neppure per chi vive regolarmente in Italia con un permesso di soggiorno: gode dei diritti civili come un cittadino italiano (art. 2 del testo unico sull’immigrazione). Se Maria avesse la residenza a Napoli con un permesso valido, comprerebbe come chiunque.
Che cosa controlla il notaio
Il notaio verifica la cittadinanza e il titolo di soggiorno. Se Maria vive all’estero, controlla la reciprocità con il suo Paese sulle informazioni del Ministero degli Esteri. Verifica poi il regime patrimoniale di Maria, se è sposata, secondo la legge che si applica al suo matrimonio. Se Maria non parla italiano, all’atto serve l’interprete.
Che cosa preparare
Passaporto e codice fiscale italiano. L’eventuale permesso di soggiorno. Un certificato sullo stato civile e sul regime dei beni, tradotto e legalizzato o con apostille. I recapiti dell’interprete, se serve.
Il ruolo del notaio
Il notaio verifica in anticipo se l’acquisto è possibile e con quali documenti. Così Maria arriva alla firma senza sorprese.
Fonti
- Disposizioni sulla legge in generale, art. 16 (Normattiva)
- D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286, art. 2 (Normattiva)
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: imposta di registro, ipotecaria e catastale previste per la compravendita, secondo la situazione di chi compra.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali, traduzioni e legalizzazioni o apostille dei documenti esteri, bolli.
- Onorario dello Studio + IVA: dipende dal valore e dalla complessità dell’atto, compresa la verifica della reciprocità; l’eventuale interprete si concorda a parte.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Passaporto e codice fiscale italiano
- L’eventuale permesso di soggiorno
- Certificato di stato civile e sul regime dei beni, tradotto e legalizzato o con apostille
- Recapiti dell’interprete, se serve
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce un primo confronto a distanza, può prenotare una Consulenza online.
Informazione di carattere generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto. Capire prima di firmare.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
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