Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.1. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.
Chi vive all’estero e compra casa in Italia deve risolvere tre cose prima del rogito: il codice fiscale italiano, un modo tracciato per far arrivare il denaro e la prova di dove quel denaro viene. Nessuna delle tre si improvvisa il giorno della firma.
1. Il codice fiscale: senza, non si firma
Il codice fiscale serve per l’atto, per la registrazione e per le volture. Lo rilascia l’Agenzia delle Entrate, e chi vive all’estero può chiederlo anche tramite il consolato italiano del posto dove risiede.
È gratuito e si ottiene in tempi brevi, ma va chiesto per primo: senza codice fiscale non si può nemmeno aprire un conto.
2. Il conto: utile, non obbligatorio
Non è obbligatorio avere un conto italiano per comprare. Però semplifica molto: i bonifici dall’estero verso un conto italiano arrivano con costi e tempi più prevedibili, e le utenze e le imposte si pagano più facilmente.
Chi non apre un conto in Italia deve organizzarsi per tempo con la propria banca: un bonifico internazionale di importo alto può richiedere verifiche che durano giorni.
3. I pagamenti: tracciati, sempre
Nell’atto si dichiara come è stato pagato il prezzo: assegni, bonifici, estremi di ciascun pagamento, e se c’è stato un agente immobiliare. Non è una formalità inventata dal notaio: è una dichiarazione che la legge impone, e rende trasparente l’operazione (art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito nella legge 248/2006).
Sul contante c’è un limite generale: dal 1° gennaio 2023 non si possono trasferire fra privati, in un’unica soluzione, 5.000 euro o più in contanti. Nella pratica, in una compravendita immobiliare il contante non si usa: si usano bonifici e assegni circolari.
4. La provenienza del denaro
Il notaio è tenuto per legge ai controlli antiriciclaggio. Chi porta denaro dall’estero deve essere pronto a spiegare, con documenti, da dove viene: la vendita di un’altra casa, i risparmi, una donazione dei genitori, un finanziamento. Non è diffidenza: è un obbligo che vale per tutti.
Chi arriva preparato non perde tempo. Chi arriva senza documenti rischia il rinvio della firma.
Un esempio (nomi e cifre inventati)
Renato vive in Germania e compra un trullo in Valle d’Itria per 145.000 euro. Chiede il codice fiscale al consolato, apre un conto in Italia e versa la caparra di 15.000 euro con bonifico dal proprio conto tedesco. Per il saldo porta l’estratto conto che mostra la vendita della sua auto e un bonifico della madre, con la relativa scrittura. Il giorno del rogito i pagamenti si elencano uno per uno nell’atto e non ci sono sorprese.
Cosa fare in pratica
- Chieda subito il codice fiscale, al consolato o all’Agenzia delle Entrate: è il primo passo, e senza non si procede.
- Valuti se aprire un conto italiano: non è obbligatorio, ma semplifica pagamenti, utenze e imposte.
- Faccia ogni pagamento con bonifico o assegno circolare, mai in contanti.
- Conservi la prova di ogni passaggio: ricevute, estratti conto, contratti da cui il denaro proviene.
- Mandi allo Studio le copie prima del rogito, non il giorno stesso: così gli estremi dei pagamenti entrano nella bozza dell’atto con calma.
- Se il denaro arriva da un familiare, lo dica: spesso serve un atto scritto, e farlo dopo costa di più.
Domande frequenti
Posso comprare senza conto italiano?
Sì. Non è obbligatorio. Ma bonifici internazionali di importo alto richiedono più tempo e più verifiche: va messo in conto nel calendario.
Quanto contante posso portare al rogito?
In pratica nessuno. Dal 1° gennaio 2023 il trasferimento di contante fra privati è vietato dai 5.000 euro in su, e in una compravendita si usano comunque bonifici e assegni circolari.
Perché devo dire come ho pagato?
Perché lo chiede la legge: nell’atto si indicano analiticamente le modalità di pagamento e l’eventuale intervento di un agente immobiliare. Serve alla trasparenza dell’operazione e tutela chi compra.
Perché il notaio chiede da dove viene il denaro?
Perché la legge antiriciclaggio glielo impone, per ogni cliente, italiano o straniero. È un controllo di legalità che tutela anche chi compra.
Il codice fiscale costa?
No, è gratuito. Si chiede all’Agenzia delle Entrate oppure, dall’estero, tramite il consolato italiano.
Le fonti, per chi vuole controllare
- art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (dichiarazione sulle modalità di pagamento), convertito nella legge 248/2006
- art. 49 del D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 (antiriciclaggio) — limite al trasferimento di contante, 5.000 euro dal 1° gennaio 2023
- Agenzia delle Entrate — codice fiscale
- Comprare casa in Italia se vivi all’estero: le otto cose da fare prima
Che cosa cambia dal 2027. La riforma fiscale ha riscritto queste regole dentro due testi unici, che si applicano dal 1° gennaio 2027: il testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025) e il testo unico adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026). Fino ad allora valgono le norme citate qui sopra. Il contenuto degli obblighi non cambia: cambia dove sono scritti.
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