In breve. Chi vive all’estero può comprare casa in Italia, ma servono tre cose che in patria non immagina: il codice fiscale italiano, un modo per far arrivare il denaro tracciato, e la verifica che il suo Paese consenta la stessa cosa agli italiani (la cosiddetta reciprocità). Se non parla italiano, l’atto si fa lo stesso: la legge prevede come. Le cose si preparano prima di partire, non il giorno del rogito.
In Puglia questa è la situazione di ogni giorno: trulli in Valle d’Itria, masserie nel Brindisino, case nel Salento comprate da chi vive a Londra, Amsterdam, Berlino o New York. Quasi sempre il problema non è il prezzo: sono i documenti che nessuno ha detto di preparare.
1. Il codice fiscale italiano
Senza codice fiscale non si può firmare e non si può registrare l’atto. Si chiede all’Agenzia delle Entrate, oppure al consolato italiano del Paese in cui si vive. È gratuito. È la prima cosa da fare, perché serve anche per la banca.
2. La reciprocità: chi può comprare e chi no
L’articolo 16 delle disposizioni preliminari al codice civile dice che lo straniero gode dei diritti civili del cittadino «a condizione di reciprocità»: cioè se il suo Paese lascia fare altrettanto a un italiano.
- Cittadini dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo: nessun problema, la reciprocità non si applica.
- Stranieri regolarmente soggiornanti in Italia con permesso idoneo: la verifica non serve.
- Tutti gli altri: si controlla Paese per Paese. La tabella ufficiale è tenuta dal Ministero degli Affari Esteri.
Per alcuni Paesi la reciprocità c’è ma con limiti, per esempio sul numero o sul tipo di immobili. È un controllo che si fa prima della proposta, non dopo aver versato una caparra.
3. Come arriva il denaro
Il prezzo va pagato in modo tracciabile e dichiarato nell’atto: chi paga, da quale conto, con quale mezzo. Un bonifico internazionale richiede giorni, a volte controlli della banca, e va programmato: il giorno del rogito i soldi devono essere già arrivati. Conviene aprire per tempo un conto italiano, oppure usare il deposito del prezzo presso il notaio, che protegge chi compra fino alla trascrizione.
4. Se non si può venire: la procura fatta all’estero
Si può comprare senza essere presenti, con una procura data a una persona di fiducia. Ma deve essere fatta nella forma giusta: davanti a un notaio del luogo o al consolato italiano. Se la fa un notaio straniero serve, a seconda del Paese, l’apostille prevista dalla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961, oppure la legalizzazione consolare. E poi la traduzione in italiano.
L’errore più frequente: mandare una delega scritta a mano, o firmata e spedita per email. Non vale. La procura per comprare casa deve avere la stessa forma dell’atto.
5. Se non si parla italiano
La legge notarile del 1913, all’articolo 54, stabilisce che gli atti si scrivono in italiano. Ma prevede anche la via d’uscita: se le parti dichiarano di non conoscere l’italiano, l’atto può essere ricevuto in lingua straniera, purché la conoscano il notaio e i testimoni; e se il notaio non conosce quella lingua, l’atto si fa lo stesso con un interprete scelto dalle parti.
Non è una formalità: il notaio deve accertarsi che chi firma abbia capito davvero che cosa sta firmando. Per questo l’interprete e i testimoni vanno organizzati prima, e costano.
6. Le imposte: quasi mai c’è la prima casa
L’agevolazione prima casa chiede di avere la residenza nel Comune dell’immobile, o di trasferirla entro diciotto mesi. Chi compra una casa di vacanza e continua a vivere all’estero paga l’imposta piena. Va messo in conto dall’inizio: sul preventivo la differenza si vede tutta.
7. I controlli sull’immobile non cambiano
Conformità catastale, titoli edilizi, vincoli paesaggistici, e in Puglia anche gli usi civici: sono gli stessi controlli che si fanno per un acquirente italiano, e sono la parte che richiede più tempo. Su rustici, trulli e masserie è dove si trovano le sorprese.
8. L’antiriciclaggio
Il notaio deve identificare chi compra e capire da dove arrivano i fondi. Con un acquirente che vive all’estero servono più documenti, non meno: documento valido, prova della provenienza del denaro, a volte documentazione della banca estera. Si preparano prima.
Un esempio, con numeri inventati. Lucia vive a Rotterdam e compra una casa nel Salento per 150.000 euro. Chiede il codice fiscale al consolato (una settimana), apre un conto italiano, programma il bonifico venti giorni prima. Non parla italiano: si organizza un interprete per il giorno dell’atto. Non sposta la residenza, quindi niente prima casa. Tutto questo è stato deciso due mesi prima del rogito: il giorno della firma non c’è stata una sorpresa.
Cosa fare in pratica
- Chiedi il codice fiscale: è gratis e sblocca tutto il resto.
- Fai verificare la reciprocità se non sei cittadino dell’Unione europea.
- Decidi come arriva il denaro e provalo per tempo con la banca.
- Se non puoi venire, prepara la procura con apostille e traduzione.
- Se non parli italiano, avvisa subito: servono interprete e testimoni.
- Chiedi un preventivo scritto che dica se hai o non hai la prima casa.
Domande frequenti
Posso comprare casa in Italia se non ho la residenza qui?
Sì. La residenza non serve per comprare: serve soltanto per avere l’agevolazione prima casa.
Serve il codice fiscale italiano?
Sì, sempre. Si chiede all’Agenzia delle Entrate o al consolato italiano nel Paese in cui si vive, ed è gratuito.
Posso firmare senza venire in Italia?
Sì, con una procura speciale fatta davanti a un notaio del luogo o al consolato, con apostille o legalizzazione e traduzione in italiano. Una delega scritta a mano non vale.
L’atto si può fare in inglese?
Può essere ricevuto in lingua straniera se il notaio e i testimoni la conoscono. Altrimenti si fa in italiano con un interprete scelto dalle parti.
Che cos’è la condizione di reciprocità?
La regola per cui lo straniero può acquistare in Italia se l’Italia gode dello stesso trattamento nel suo Paese. Non si applica ai cittadini dell’Unione europea né agli stranieri regolarmente soggiornanti in Italia.
Fonti
- Articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale — testo su Normattiva
- Legge notarile 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 54 — testo su Normattiva
- Ministero degli Affari Esteri, tabelle di reciprocità — esteri.it
- Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’apostille — hcch.net
- Codice fiscale per i residenti all’estero — Agenzia delle Entrate
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Vedi anche: Compra casa a Bari ma vive a Milano: firma con una procura.
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