In breve
- Quando un appartamento in condominio è diviso tra usufrutto e nuda proprietà, la legge divide anche i compiti: normalmente in assemblea vota l’usufruttuario, non il nudo proprietario.
- Le spese seguono una logica simile ma non identica: la manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario, le opere straordinarie e le innovazioni restano di regola a carico del nudo proprietario.
- Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato uno studio proprio a questi incroci, che nella pratica generano più equivoci di quanto sembri.
È una situazione comune quanto sottovalutata: un genitore dona ai figli la nuda proprietà di un appartamento riservandosi l’usufrutto, oppure eredita l’usufrutto di un immobile mentre i nipoti ricevono la nuda proprietà. Tutto bene finché non arriva la prima assemblea di condominio, o la prima delibera per il rifacimento della facciata: chi vota? Chi paga? Lo studio n. 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato, segnalato nel numero di CNN Notizie del 4 giugno 2025, ha messo ordine su questi aspetti peculiari della disciplina condominiale quando sul bene grava un usufrutto.
Chi partecipa all’assemblea di condominio?
La regola generale, fissata dall’art. 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, distingue in base all’oggetto della delibera. In caso di usufrutto su un’unità immobiliare, il diritto di voto spetta all’usufruttuario nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria, invece, il diritto di voto spetta ai nudi proprietari, salvo diverso accordo tra le parti (che è sempre possibile).
In pratica, per la maggior parte delle assemblee ordinarie (approvazione del bilancio, nomina dell’amministratore, gestione dei servizi) partecipa e vota l’usufruttuario, mentre per le decisioni più impegnative — un cappotto termico, il rifacimento del tetto, l’installazione di un ascensore — tocca al nudo proprietario. È bene che amministratore, usufruttuario e nudo proprietario siano tutti consapevoli di questa suddivisione fin dall’inizio, per evitare convocazioni sbagliate o delibere impugnabili.
E le spese, come si dividono davvero?
Le regole generali sull’usufrutto (artt. 1004 e 1005 del codice civile) stabiliscono che le spese e le riparazioni ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, mentre le riparazioni straordinarie restano a carico del nudo proprietario. Applicata al condominio, questa regola tende a coincidere con la ripartizione del voto: chi vota per l’ordinaria amministrazione, di regola, ne sostiene anche le spese; chi vota per le opere straordinarie, ne sostiene il costo. Ma attenzione: si tratta di regole di default, che possono essere derogate da un accordo diverso tra usufruttuario e nudo proprietario, magari già previsto nell’atto costitutivo dell’usufrutto stesso — un buon motivo per definire la questione fin dal rogito, invece di lasciarla alla futura discussione in famiglia.
Un caso al Vomero: la facciata e l’ascensore
Anna ha donato ai due figli la nuda proprietà del suo appartamento al Vomero, riservandosi l’usufrutto. Quando il condominio delibera il rifacimento della facciata (opera straordinaria) e, nella stessa assemblea, l’aumento del canone del servizio di portierato (ordinaria amministrazione), la convocazione corretta prevede che alla prima delibera partecipino e votino i figli, in quanto nudi proprietari, mentre alla seconda partecipi e voti Anna, in quanto usufruttuaria. Le spese seguono la stessa logica: il rifacimento della facciata è a carico dei figli, l’aumento del canone di portierato è a carico di Anna. Un amministratore attento invia le convocazioni a entrambi, specificando l’oggetto delle delibere, così da evitare contestazioni.
Cosa fa il notaio
- Spiega, al momento della costituzione dell’usufrutto (donazione, successione, vendita con riserva), le conseguenze pratiche sulla vita condominiale.
- Suggerisce clausole specifiche, quando utile, per regolare diversamente dalla legge la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.
- Chiarisce ai clienti la differenza tra ordinaria e straordinaria amministrazione, spesso fonte di incomprensioni anche con l’amministratore di condominio.
- Redige l’atto con menzioni chiare sulla titolarità dei diritti, utili all’amministratore per le convocazioni corrette.
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Domande frequenti
In assemblea di condominio vota l’usufruttuario o il nudo proprietario?
Dipende dall’oggetto della delibera. Per l’ordinaria amministrazione e il godimento dei beni comuni vota l’usufruttuario. Per innovazioni e manutenzione straordinaria vota il nudo proprietario, salvo diverso accordo tra le parti.
Chi paga le spese condominiali se c’è un usufrutto?
Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, quelle straordinarie a carico del nudo proprietario, secondo le regole generali degli artt. 1004 e 1005 c.c., salvo un accordo diverso.
Si può accordarsi diversamente dalla legge tra usufruttuario e nudo proprietario?
Sì, la ripartizione legale è derogabile. Conviene definirla chiaramente già nell’atto che costituisce l’usufrutto, per evitare discussioni successive.
L’amministratore deve convocare sia l’usufruttuario che il nudo proprietario?
Sì, entrambi hanno interesse a partecipare, ciascuno per le materie di propria competenza. Una convocazione chiara, che indichi l’oggetto delle delibere, evita errori e possibili impugnazioni.
Fonti per verificare
- Disposizioni per l’attuazione del codice civile, art. 67 (diritto di voto in caso di usufrutto) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 1004-1005 (spese e riparazioni nell’usufrutto) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 1117 e seguenti (condominio negli edifici) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 24-2025/C, “Condominio e usufrutto” — notariato.it
- Consiglio Nazionale del Notariato — notariato.it
- CNN Notizie del 4 giugno 2025 (Consiglio Nazionale del Notariato) — fonte riservata agli iscritti, citata senza link
Approfondimenti sul sito: Agevolazioni fiscali su donazioni e usufrutto · Strumenti notarili per calcolare il valore dell’usufrutto · Domande frequenti.
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