Casa dalla cooperativa edilizia: assegnazione, mutuo e che cosa controllare

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: nella cooperativa edilizia il socio non compra la casa da un costruttore qualsiasi: la riceve con un atto di assegnazione, di solito quando i lavori sono finiti e il mutuo della cooperativa è stato diviso tra gli alloggi. Prima di firmare vanno controllati tre punti: la quota di mutuo che il socio si accolla, i vincoli della convenzione con il Comune, se c’è, e le garanzie sulle somme versate durante la costruzione.

Le cooperative edilizie hanno permesso a molte famiglie di arrivare alla casa a costi contenuti. Il percorso però è lungo, spesso dura anni, e l’atto finale concentra molte verifiche. Ecco come funziona e che cosa guardare.

Che cos’è una cooperativa edilizia

Per l’art. 2511 c.c. le cooperative sono società a capitale variabile con scopo mutualistico, iscritte nell’albo delle società cooperative. Nella cooperativa edilizia lo scopo mutualistico è dare ai soci una casa a condizioni migliori di quelle del mercato: la cooperativa compra o riceve il terreno, costruisce, e poi assegna gli alloggi ai soci.

Le cooperative «a proprietà divisa» trasferiscono ai soci la proprietà del singolo alloggio: è il caso di cui parliamo qui. In quelle «a proprietà indivisa» gli alloggi restano della cooperativa e il socio ne ha il godimento.

Nei rapporti con i soci vale una regola chiave: l’art. 2516 c.c. impone il principio di parità di trattamento. Criteri di assegnazione, costi e conguagli devono essere uguali per tutti i soci che si trovano nella stessa situazione, secondo lo statuto e il regolamento della cooperativa.

Le somme versate durante la costruzione

Per anni il socio versa acconti mentre la casa è ancora un cantiere. La legge sugli immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005) nomina espressamente la cooperativa edilizia tra i «costruttori» e, per l’art. 1 del D.Lgs. 122/2005, considera «acquirente» anche chi, pur non essendo socio, ha assunto obblighi con la cooperativa per ottenere l’assegnazione di un alloggio da costruire. Le tutele, a cominciare dalla fideiussione sulle somme versate, sono spiegate nella guida su come comprare una casa da costruire.

Il mutuo della cooperativa e l’accollo

Di solito la cooperativa finanzia la costruzione con un mutuo fondiario unico, garantito da ipoteca su tutto l’edificio. Finiti i lavori, il mutuo viene frazionato: la banca lo divide in tante quote quante sono le unità, e l’ipoteca viene ripartita di conseguenza. Nell’atto di assegnazione il socio si accolla la quota relativa al suo alloggio e ne diventa debitore verso la banca.

È il punto su cui fermarsi di più: importo della quota, tasso, durata, rata, e soprattutto che l’ipoteca rimasta sul proprio alloggio garantisca solo la propria quota. Se il socio non vuole accollarsi il mutuo, può pagare la quota con mezzi propri o con un mutuo nuovo: pagata la quota, si chiede alla banca della cooperativa la cancellazione dell’ipoteca su quell’unità.

La convenzione con il Comune

Molte cooperative hanno costruito su aree PEEP o in edilizia convenzionata. In questi casi la convenzione con il Comune può fissare un prezzo massimo per le rivendite successive e altri vincoli, anche per decenni. Chi riceve l’alloggio deve saperlo fin da subito, perché inciderà sul giorno in cui vorrà vendere. Approfondimenti: prezzo massimo nelle case convenzionate ed ex PEEP e affrancazione e trasformazione del diritto di superficie.

Che cosa controlla il notaio prima dell’assegnazione

• La delibera della cooperativa che assegna l’alloggio al socio e il suo stato di socio in regola.
• Il conteggio finale: acconti versati, eventuali conguagli, quota di mutuo accollata.
• La provenienza del terreno, la convenzione con il Comune e i vincoli che ne derivano.
• La regolarità edilizia, la situazione catastale, l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica.
• Le ipoteche: frazionamento eseguito, quota sull’alloggio corretta, restrizioni sulle parti non assegnate.

Le imposte dell’assegnazione seguono regole proprie, che dipendono dal tipo di cooperativa e dai requisiti del socio, per esempio per la «prima casa»: le indichiamo nel preventivo dopo aver visto i documenti. Per una prima stima sono utili i nostri calcolatori.

Dopo l’assegnazione: da socio a proprietario

Con l’atto di assegnazione il socio diventa proprietario come chiunque abbia comprato casa: potrà venderla, darla in affitto, donarla, iscrivere un’ipoteca per un nuovo mutuo, sempre nei limiti della convenzione con il Comune, se c’è. Nasce anche il condominio, con il suo regolamento e l’amministratore, mentre la cooperativa, completate tutte le assegnazioni, di regola chiude i conti con i soci.

Conviene conservare con cura l’atto di assegnazione, il conteggio finale dei versamenti e il piano della quota di mutuo: sono i documenti che il notaio chiederà il giorno in cui vorrai vendere o chiedere un nuovo finanziamento. Se qualcosa non torna nei conteggi, il momento per chiarirlo è prima dell’atto, non dopo.

Un esempio con numeri inventati

Caso inventato. Salvatore entra nel 2018 in una cooperativa edilizia che costruisce a Ponticelli su un’area convenzionata. In otto anni versa 110.000 euro di acconti. Nel 2026 i lavori finiscono: il costo definitivo del suo alloggio è di 190.000 euro. La banca fraziona il mutuo della cooperativa e alla sua unità attribuisce una quota di 80.000 euro.

Nell’atto di assegnazione Salvatore riceve la proprietà dell’alloggio, si accolla la quota di 80.000 euro e l’ipoteca resta solo sulla sua unità, per quella quota. Nell’atto è richiamata la convenzione con il Comune: se tra qualche anno vorrà vendere, dovrà rispettare il prezzo massimo, salvo affrancazione.

Se vivi in un’altra città

Le cooperative edilizie sono diffuse anche a Roma, a Bologna e in molte altre città: le verifiche su convenzione, mutuo e garanzie sono le stesse. Se il tuo alloggio è a Napoli o in Campania, l’istruttoria si segue a distanza, con una Consulenza online e i documenti per email; l’atto si firma in Campania, dove il Notaio può ricevere atti, di regola nello Studio a Napoli, oppure con procura.

Cosa fare in pratica

1. Chiedi alla cooperativa lo statuto, il regolamento di assegnazione e l’estratto dei tuoi versamenti.
2. Fatti dare dalla banca il piano della quota di mutuo frazionata: importo, tasso, durata, rata.
3. Chiedi se il terreno è in area PEEP o convenzionata e ottieni copia della convenzione.
4. Conserva la fideiussione ricevuta durante la costruzione fino all’atto di assegnazione.
5. Invia tutto allo Studio almeno un mese prima della data prevista per l’atto.

Domande frequenti

Il socio compra o riceve l’alloggio?

Nella cooperativa a proprietà divisa il socio riceve la proprietà con un atto di assegnazione, a fronte dei versamenti fatti e della quota di mutuo che si accolla.

Devo per forza accollarmi il mutuo della cooperativa?

No: puoi pagare la quota con mezzi tuoi o con un mutuo nuovo. Pagata la quota, si chiede alla banca della cooperativa la cancellazione dell’ipoteca sulla tua unità.

Le somme versate durante la costruzione sono garantite?

La legge sugli immobili da costruire nomina espressamente le cooperative edilizie: le tutele, fideiussione compresa, sono spiegate nella nostra guida sul D.Lgs. 122/2005.

Posso rivendere liberamente l’alloggio assegnato?

Dipende dalla convenzione con il Comune: nelle aree PEEP o convenzionate possono esserci un prezzo massimo e altri vincoli, eliminabili in certi casi con l’affrancazione.

Fonti

• Art. 2511 c.c. – Società cooperative(Normattiva)
• Art. 2516 c.c. – Rapporti con i soci(Normattiva)
• Art. 1 D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 – Definizioni (Normattiva)

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Questo articolo ha finalità informativa generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio.