Un alloggio nato da una convenzione con il Comune porta addosso due catene diverse, e quasi tutti le confondono. Una è il vincolo di prezzo massimo, che impedisce di vendere sopra un certo tetto. L’altra è il diritto di superficie, che dà la casa ma non il terreno, e ha una scadenza.
Si tolgono con due procedure separate, che si chiamano affrancazione e trasformazione, hanno costi diversi e possono anche servire tutte e due sullo stesso immobile. Qui trovi come funzionano, quanto costano oggi e — il punto più utile in pratica — perché nella provincia di Napoli è così difficile trovare il modulo giusto.
Indice
- Due procedure, non una
- Una norma riscritta quattro volte
- Quanto si paga oggi
- La procedura passo per passo
- Il collo di bottiglia: la delibera comunale
- Come trovare la procedura del tuo Comune
- Fonti e link ufficiali
Due procedure, non una
L’affrancazione rimuove il vincolo del prezzo massimo di cessione. Serve anche quando la casa è già in piena proprietà: il vincolo di prezzo è una cosa, la titolarità del suolo un’altra.
La trasformazione converte il diritto di superficie in piena proprietà. Riguarda solo gli alloggi costruiti su aree PEEP cedute in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35 della legge 865/1971 — quelli in cui, alla scadenza della convenzione, il fabbricato tornerebbe al Comune.
Chi ha un alloggio su area in superficie e vuole venderlo libero da tutto ha bisogno di entrambe. Chi ce l’ha in proprietà ma convenzionato ha bisogno solo della prima. Del perché il vincolo di prezzo pesi anche a quarant’anni di distanza abbiamo scritto in Case convenzionate ed ex PEEP: quel prezzo può non essere legittimo.
Una norma riscritta quattro volte
La disciplina sta tutta nell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, commi da 45 a 49-quater. Solo che quell’articolo è stato rimaneggiato quattro volte in sette anni, e leggere una guida vecchia porta fuori strada:
- d.l. 23 ottobre 2018, n. 119 (art. 25-undecies), convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136: introduce i commi 49-bis e seguenti nella versione moderna, apre l’affrancazione anche a chi non è più titolare di diritti e rinvia a un decreto ministeriale per il calcolo;
- d.m. Economia e Finanze 28 settembre 2020, n. 151: il decreto atteso, con percentuali, riduzioni e coefficiente legato alla durata residua del vincolo;
- d.l. 31 maggio 2021, n. 77: cambia il parametro di calcolo e introduce due tetti massimi, 5.000 euro per le unità fino a 125 metri quadri catastali e 10.000 oltre;
- d.l. 21 marzo 2022, n. 21, convertito dalla legge 20 maggio 2022, n. 51: sopprime quei tetti, riporta il calcolo al criterio del testo unico espropri e restringe la trasformazione alle sole aree deliberate dal Consiglio comunale.
Chi ha sentito parlare del tetto di 5.000 euro si riferisce a una finestra durata dieci mesi, chiusa nel 2022. Non c’è più.
Quanto si paga oggi
Per la trasformazione, il comma 48 rinvia oggi all’articolo 37 del d.P.R. 327/2001, il testo unico sulle espropriazioni: si parte dal valore venale dell’area, si applica la percentuale di legge e si detrae quanto già corrisposto al Comune a suo tempo, rivalutato. In concreto il riferimento torna a essere il 60 per cento del valore, come prima della parentesi 2021.
Per l’affrancazione del vincolo di prezzo, il comma 49-bis fissa il corrispettivo in una percentuale del valore determinato con lo stesso criterio, proporzionata alla quota millesimale, con le riduzioni del decreto ministeriale 151/2020 legate alla durata residua del vincolo.
Il numero preciso, però, non lo trovi in nessuna guida: lo determina il Comune, immobile per immobile, con il parere dell’ufficio tecnico. Qualunque cifra sentita al bar o letta su un forum vale zero. L’unico modo di saperlo è presentare l’istanza.
La procedura passo per passo
- Recupero della convenzione. Si chiede al Comune copia della convenzione originaria e degli eventuali atti integrativi. È il documento che dice se l’area è in proprietà o in superficie, qual è la formula del prezzo massimo e quali altri vincoli esistono.
- Istanza al Comune. Domanda di affrancazione, di trasformazione o di entrambe, con i dati catastali e il titolo di provenienza.
- Determinazione del corrispettivo. Il Comune deve trasmettere le proprie determinazioni entro novanta giorni. Va detto con onestà che la legge non dice cosa accade se quel termine passa invano: è uno dei punti aperti segnalati dalla dottrina notarile.
- Pagamento, eventualmente rateizzato secondo i criteri che il Comune può deliberare.
- Atto notarile. Atto pubblico o scrittura privata autenticata, da trascrivere nei registri immobiliari. Senza trascrizione, per chi legge le visure il vincolo è ancora lì.
Il collo di bottiglia: la delibera comunale
Qui sta la ragione per cui tanti proprietari si sentono rispondere che “non si può fare”. Dal 2022 il comma 47 consente la trasformazione soltanto per le aree oggetto di apposita delibera del Consiglio comunale. Se il Consiglio non ha deliberato, la procedura non parte, per quanto il proprietario abbia ragione nel merito.
Abbiamo verificato uno per uno i siti istituzionali dei principali Comuni della città metropolitana di Napoli — Napoli, Pozzuoli, Giugliano, Casoria, Afragola, Torre del Greco, Castellammare, Portici, Ercolano, Acerra, Marano, Pomigliano, Nola, Somma Vesuviana, Casalnuovo, Volla, Melito, Sant’Antimo, Qualiano, Frattamaggiore, Arzano, Cercola, San Giorgio a Cremano, Bacoli, Quarto.
Il risultato, a settembre 2026, è questo: quasi nessun Comune pubblica online una procedura dedicata. L’unico sportello telematico che espone una voce specifica è quello di Quarto, nella sezione alloggi ERP, con la comunicazione di accettazione del corrispettivo per l’eliminazione dei vincoli su immobili in area PEEP ceduta in proprietà. Castellammare di Stabia ha deliberato in materia di trasformazione nel 2025, ma la pagina relativa non è più raggiungibile dopo il rifacimento del sito.
Non significa che negli altri Comuni non si possa fare. Significa che l’informazione non è pubblicata e va cercata negli atti, non sul sito.
Come trovare la procedura del tuo Comune
- Cerca la delibera, non il modulo. Nell’albo pretorio online e nella sezione Amministrazione trasparente, alla voce provvedimenti degli organi di indirizzo, con le parole “trasformazione diritto di superficie”, “affrancazione”, “PEEP”, “art. 31 legge 448/1998”.
- Chiedi all’ufficio giusto. Non è l’edilizia privata: la materia sta quasi sempre al Patrimonio, in qualche caso all’Urbanistica o alle Politiche abitative.
- Se non trovi nulla, fai accesso agli atti. Hai diritto alla copia della convenzione che riguarda il tuo immobile e agli atti del procedimento: è spesso la via più rapida.
- Se il Consiglio non ha mai deliberato, la strada è sollecitare l’adozione della delibera — nei quartieri PEEP capita che se ne facciano carico i comitati di residenti, perché il problema è identico per centinaia di famiglie.
Fonti e link ufficiali
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31, commi 45-49-quater — normattiva.it
- Legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35 (aree PEEP) — normattiva.it
- D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37 (criterio di calcolo richiamato dal comma 48) — normattiva.it
- D.L. 21 marzo 2022, n. 21, convertito dalla legge 20 maggio 2022, n. 51 — normattiva.it e testo coordinato in Gazzetta Ufficiale
- Giovanni Rizzi, Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata, Federnotizie — federnotizie.it
- Giovanni Rizzi, Non c’è pace per l’edilizia convenzionata, Federnotizie (sulle modifiche del d.l. 21/2022) — federnotizie.it
- Federnotizie, Le Sezioni Unite sull’edilizia residenziale convenzionata — federnotizie.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 31-2021/PC sugli immobili di edilizia residenziale convenzionata — notariato.it
- Cassazione, Sezioni Unite, sentenze 16 settembre 2015, n. 18135, e 6 luglio 2022, n. 21348
Cosa fare in pratica
- Stabilisci di che cosa hai bisogno prima di muoverti: guarda nell’atto di provenienza se l’area è in proprietà o in diritto di superficie. Da lì dipende se ti serve una procedura o tutte e due.
- Parti dalla convenzione e dalla delibera, non dal modulo. Senza quei due documenti nessuno può dirti quanto costa né se la procedura è aperta nel tuo Comune.
- Muoviti prima di mettere in vendita. Fra istanza, novanta giorni di Comune, pagamento e atto passano mesi: farlo a trattativa aperta significa far saltare la trattativa. I documenti utili sono elencati nella pagina Documenti da portare in Studio, i termini nel glossario, altre risposte nelle domande frequenti e una stima di imposte e costi negli Strumenti notarili.
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Aggiornato a settembre 2026. Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli
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