Se l’appartamento nasce da una convenzione con il Comune — un vecchio PEEP, un piano di zona, una convenzione in diritto di superficie o in proprietà — il prezzo non lo decidono liberamente le parti. C’è un tetto, si chiama prezzo massimo di cessione, e continua a valere anche a quarant’anni di distanza e dopo cinque passaggi di proprietà.
Chi vende sopra quel tetto non fa un affare: incassa una somma che l’acquirente, anche anni dopo, può farsi restituire. A Napoli, dove interi quartieri sono nati così, è una delle verifiche che salta più spesso — e che salta sempre troppo tardi.
Il vincolo segue l’immobile, non la persona
È il punto che sorprende quasi tutti. Il vincolo non riguarda solo il primo assegnatario: si trasmette a ogni acquirente successivo, finché non viene rimosso con una procedura apposita.
Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 16 settembre 2015, n. 18135, e lo hanno confermato e ampliato con la sentenza 6 luglio 2022, n. 21348, che ha equiparato le convenzioni PEEP dell’articolo 35 della legge 865/1971 e quelle cosiddette “Bucalossi”: stesso regime, stesso vincolo, stessa sorte.
Non esiste una scadenza automatica dopo cinque o dieci anni, come si sente dire spesso nelle trattative. Il vincolo resta finché qualcuno non lo toglie.
Cosa succede se si vende sopra il tetto
Il contratto non è nullo e la proprietà si trasferisce regolarmente. A saltare è solo il prezzo: per la parte che eccede il massimo consentito il contratto resta inefficace, e l’acquirente può chiedere indietro la differenza.
Facciamo i conti, con un caso inventato ma ordinario. Appartamento in un piano di zona della periferia orientale, prezzo di mercato oggi 160.000 euro. Il prezzo massimo di cessione, ricalcolato secondo i criteri della convenzione e gli aggiornamenti ISTAT, è di 92.000 euro. Si rogita a 160.000.
Due anni dopo l’acquirente si informa, scopre il vincolo e chiede la restituzione di 68.000 euro. Il venditore ha già comprato un’altra casa con quei soldi. L’agenzia, che aveva incassato la provvigione su 160.000, si ritrova in mezzo a una lite tra le parti che ha messo d’accordo.
L’affrancazione: come si toglie il vincolo
La via d’uscita esiste ed è disciplinata dall’articolo 31, commi da 45 a 49-quater, della legge 448/1998, riscritto dal d.l. 119/2018 convertito nella legge 136/2018.
- Si presenta domanda al Comune, che determina il corrispettivo di affrancazione, proporzionale alla quota millesimale dell’unità.
- Pagato il corrispettivo, il vincolo si rimuove con atto pubblico o scrittura privata autenticata, da trascrivere nei registri immobiliari.
- Dopo la riforma del 2018 può chiedere l’affrancazione anche chi non è più titolare di diritti sull’immobile: tipicamente il venditore che ha già ceduto e si vede chiedere indietro la differenza.
Ed è qui la notizia buona per chi si trova già nei guai: il comma 49-quater collega l’affrancazione alla sorte della pretesa restitutoria. Affrancare dopo la vendita neutralizza la richiesta dell’acquirente. Nel nostro esempio, se il corrispettivo dovuto al Comune è di 18.000 euro, il venditore paga 18.000 invece di restituirne 68.000.
Molto meglio, però, affrancare prima di mettere in vendita: il costo lo si mette a bilancio con calma, si conosce il prezzo legittimo dal primo giorno e l’immobile si presenta pulito. I tempi comunali, a Napoli, non sono brevi: va messo in conto qualche mese.
Come si riconosce un immobile convenzionato
Il problema è che spesso non lo sa nemmeno il proprietario, che ha comprato vent’anni fa e ricorda solo di aver fatto un normale rogito. I segnali da cercare sono nell’atto di provenienza:
- il richiamo a una convenzione stipulata con il Comune, con numero di repertorio e data;
- le parole “piano di zona”, “PEEP”, “edilizia agevolata”, “edilizia convenzionata”, “diritto di superficie”;
- una delibera comunale di assegnazione dell’area a una cooperativa o a un’impresa;
- un prezzo di primo acquisto molto più basso dei valori di zona dell’epoca;
- nelle visure ipotecarie, la trascrizione della convenzione a carico dell’area.
Nel dubbio, la convenzione si chiede al Comune. È il documento che contiene sia la formula del prezzo massimo sia le eventuali altre limitazioni — requisiti soggettivi dell’acquirente, divieti di locazione, durata del diritto di superficie.
La verifica da fare prima dell’incarico
Chi tratta l’immobile ha tutto l’interesse a intercettare il vincolo prima di fissare il prezzo, non dopo. Bastano tre domande al proprietario e un documento:
- Chiedi l’atto di provenienza completo, non il rogito riassunto: la convenzione è quasi sempre richiamata nelle premesse o negli allegati.
- Chiedi se l’area è in proprietà o in diritto di superficie. Nel secondo caso c’è una scadenza, e c’è una seconda procedura possibile, la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, distinta dall’affrancazione del prezzo.
- Chiedi se è già stata fatta un’affrancazione e, in caso affermativo, fatti dare l’atto con gli estremi di trascrizione. Se non c’è quell’atto trascritto, il vincolo c’è ancora, qualunque cosa dica chiunque.
È la stessa logica delle altre verifiche che conviene anticipare al momento dell’incarico: la regolarità urbanistica, la conformità catastale, un eventuale condono mai definito — di cui abbiamo scritto in Il condono è in corso da trent’anni: si può vendere lo stesso?. Il quadro completo dei controlli che precedono il rogito è in Cosa fa il notaio per te prima del rogito.
Cosa fare in pratica
- Se stai vendendo e nell’atto compare la parola convenzione, fermati prima di concordare il prezzo. Recupera la convenzione in Comune e fai calcolare il prezzo massimo attuale: da lì si decide se affrancare o se vendere al prezzo vincolato.
- Se stai comprando, chiedi che nel preliminare sia dichiarato se l’immobile è o è stato in regime convenzionato e se l’affrancazione è stata trascritta. Una riga nel compromesso vale più di una causa.
- Se la vendita è già avvenuta e arriva la richiesta di restituzione, la strada dell’affrancazione resta aperta anche adesso. Porta in Studio atto di provenienza, convenzione e corrispondenza: l’elenco dei documenti è nella pagina Documenti da portare in Studio, i termini tecnici nel glossario, altre risposte nelle domande frequenti e una stima di imposte e costi negli Strumenti notarili.
Hai un caso simile? Chiedi un preventivo gratuito o prenota una consulenza online.
Fonti
- Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 16 settembre 2015, n. 18135
- Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 6 luglio 2022, n. 21348 (equiparazione fra convenzioni PEEP ex art. 35 legge 865/1971 e convenzioni “Bucalossi”)
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31, commi 45-49-quater, come modificato dal d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136
- Legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35
Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli
© Studio Notarile Marco Fiorentino, Napoli — Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio. Salvo diversa indicazione, testi, illustrazioni e strumenti sono protetti da copyright. Powered by M.F.