«La casa era di papà. Papà è morto nel 2011, l’ha ereditata mamma, mamma è mancata l’anno scorso. Adesso vogliamo vendere. Che problema c’è?» Il problema è che nei registri immobiliari, con ogni probabilità, quella casa risulta ancora intestata a papà. Non perché qualcuno abbia sbagliato: perché manca un passaggio che nessuno vi ha mai chiesto di fare, e che si chiama trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
La buona notizia è che dal 18 dicembre 2025 sistemarlo è molto più semplice: la legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha aggiunto un periodo all’art. 2648 del codice civile e ha sbloccato proprio i casi peggiori, quelli in cui l’erede da far risultare è a sua volta morto. In questa guida vediamo che cos’è l’accettazione tacita, perché il notaio insiste per trascriverla, cosa vale come accettazione e cosa no, e cosa cambia in concreto oggi.
Indice
- Che cos’è l’accettazione tacita
- Perché va trascritta (e perché il notaio non può saltarla)
- Cosa vale come accettazione tacita e cosa no
- La novità: il nuovo art. 2648 dal 18 dicembre 2025
- Un esempio con numeri
- Cosa succede materialmente in Conservatoria
- Domande frequenti
- Cosa fare in pratica
Che cos’è l’accettazione tacita
Chi è chiamato a un’eredità non diventa erede automaticamente: deve accettare. Può farlo per iscritto, davanti al notaio, ed è l’accettazione espressa. Oppure può farlo senza dirlo, comportandosi da erede: è l’accettazione tacita.
L’art. 476 del codice civile la definisce così: c’è accettazione tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede. Due requisiti, tutti e due necessari. Riscuotere un credito del defunto, vendere un bene ereditario, agire in giudizio per far valere un diritto della successione: sono comportamenti che si possono tenere solo da erede, e quindi valgono come accettazione.
Accanto a questa c’è una terza via, meno conosciuta: l’art. 485 stabilisce che il chiamato che si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa l’inventario entro tre mesi diventa erede puro e semplice. Non ha scelto: lo è diventato per il tempo che è passato.
Perché va trascritta (e perché il notaio non può saltarla)
I registri immobiliari funzionano a catena. L’art. 2650 del codice civile impone la continuità delle trascrizioni: se manca un anello, quelli successivi non producono effetto finché il buco non viene colmato. E il passaggio per successione è un anello come tutti gli altri: va trascritto, a norma dell’art. 2648.
Ecco perché la scena tipica è questa. Voi arrivate convinti che la casa sia vostra — e giuridicamente lo è. Ma nei registri l’ultimo intestatario è il defunto, e senza la trascrizione dell’acquisto per successione la vostra vendita resta sospesa nel vuoto: valida fra voi e il compratore, inopponibile a chiunque altro. Il compratore, e soprattutto la sua banca, non la accettano. Il notaio trascrive l’accettazione perché la vendita regga, non per aggiungere una riga al preventivo. È lo stesso ragionamento che sta dietro alle visure ipotecarie ventennali.
Cosa vale come accettazione tacita e cosa no
La dichiarazione di successione: non basta
È l’equivoco più comune. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale: serve a dire all’Agenzia delle Entrate cosa c’era nel patrimonio e a pagare le imposte dovute. La presenta anche il chiamato che poi rinuncerà. Di per sé non dice nulla sulla volontà di accettare, e infatti non vale come accettazione tacita.
La voltura catastale: dipende, e la Cassazione non è d’accordo con sé stessa
Qui il terreno è scivoloso, ed è giusto dirlo invece di far finta che sia chiaro. Un orientamento consolidato considera la voltura un atto con valenza anche civilistica, quindi idoneo a manifestare l’accettazione: da ultimo la Cassazione, sezione I, con l’ordinanza n. 8321 del 29 marzo 2025. Un altro filone, però, osserva che la voltura è un adempimento obbligatorio, e che un obbligo mal si concilia con la volontarietà richiesta dall’art. 476: così la sezione VI con l’ordinanza n. 32770 del 19 dicembre 2018, che invita a guardare al comportamento complessivo del chiamato invece di fermarsi al singolo adempimento.
Tradotto per chi deve vendere: sulla voltura da sola non ci si può appoggiare con tranquillità. Meglio mettere la questione in chiaro nell’atto piuttosto che scoprirla anni dopo, magari in causa.
La novità: il nuovo art. 2648 dal 18 dicembre 2025
Fino a ieri il problema serio non era l’erede vivo — quello vende, e la vendita stessa è accettazione tacita da trascrivere. Il problema era l’erede morto nel frattempo: come si fa a far risultare che papà aveva accettato l’eredità di nonna, se papà non c’è più e non ha mai firmato niente? Si finiva in tribunale, o si costruivano soluzioni faticose.
La legge 2 dicembre 2025 n. 182 — la stessa che ha riscritto gli artt. 561 e 563 sulla provenienza donativa — ha aggiunto un periodo al terzo comma dell’art. 2648. Ora la trascrizione può essere chiesta anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata che contenga la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’accettazione tacita ai sensi dell’art. 476 oppure l’acquisto della qualità di erede ai sensi dell’art. 485.
In vigore dal 18 dicembre 2025. In pratica: il figlio, che è erede di entrambi, dichiara davanti al notaio che il padre si era comportato da erede della nonna, e quella dichiarazione basta a trascrivere l’accettazione a favore del padre defunto. La catena si ricompone senza un giudice.
Una precisazione onesta: la dottrina notarile ha già segnalato un possibile buco. La norma parla del successore a titolo universale dell’erede, e non è chiarissimo cosa succeda quando a dover dimostrare la propria qualità sia il primo chiamato che ha acquistato l’eredità per il possesso ultratrimestrale dell’art. 485. Su questo si attende il consolidarsi della prassi.
Un esempio con numeri
Nomi e cifre sono inventati. Rosa muore nel 2009 lasciando un appartamento al Vomero. Erede è il figlio Gennaro, che ci va ad abitare, paga le utenze e presenta la dichiarazione di successione. Nessuno trascrive niente. Gennaro muore nel 2024 e la casa passa ai suoi due figli, Lucia e Antonio, che nel 2026 la vendono a 260.000 euro.
In Conservatoria l’ultimo intestatario è ancora Rosa. Prima del 18 dicembre 2025 questa situazione voleva dire fermarsi: serviva un accertamento giudiziale della qualità di erede di Gennaro, con mesi di attesa e spese legali, e nel frattempo il compratore con il mutuo deliberato si spazientiva. Oggi Lucia e Antonio rendono in atto la dichiarazione sostitutiva prevista dal nuovo art. 2648, il notaio trascrive l’accettazione a favore di Gennaro e subito dopo la vendita. Stessa giornata, stesso atto.
Sul costo: la trascrizione dell’accettazione sconta l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e la tassa ipotecaria di 35 euro. Verificate sempre gli importi aggiornati con lo Studio: per gli ordini di grandezza degli altri atti ci sono i calcolatori, e i termini tecnici sono spiegati nel glossario.
Cosa succede materialmente in Conservatoria
La trascrizione non è un timbro: è una nota, cioè un modulo informatico in cui il notaio indica il titolo, le parti, gli immobili e la natura dell’atto. Per l’accettazione dell’eredità si usa una specifica codifica e si allega il titolo. La nota viene presentata per via telematica insieme agli altri adempimenti dell’atto, e il Servizio di pubblicità immobiliare la esegue o la sospende se qualcosa non torna.
Va detto con franchezza che prima della riforma, sui casi limite, non tutte le Conservatorie si comportavano allo stesso modo: su cosa accettare come prova dell’accettazione dell’erede defunto la prassi era disomogenea da ufficio a ufficio, e questo costringeva i notai a percorsi diversi a seconda di dove si trovava l’immobile. Il nuovo art. 2648 serve anche a questo: dare un titolo tipizzato, uguale in tutta Italia. Se avete una pratica ferma in un ufficio specifico, parlatene con lo Studio prima di rifare l’atto: spesso si risolve con un’integrazione della nota.
Domande frequenti
Ho presentato la dichiarazione di successione: basta? +
No. È un adempimento fiscale, la presenta anche chi poi rinuncia. Non dimostra la volontà di accettare e non si trascrive nei registri immobiliari.
Ho fatto la voltura catastale: vale come accettazione? +
Dipende, e la Cassazione non è univoca: l’ordinanza n. 8321/2025 le riconosce quel valore, l’ordinanza n. 32770/2018 osserva che è un adempimento obbligatorio e chiede di guardare al comportamento complessivo. Meglio non appoggiarsi solo alla voltura e chiarire il punto nell’atto.
L’erede di mezzo è morto: devo andare in tribunale? +
Dal 18 dicembre 2025 di regola no. Il nuovo periodo del terzo comma dell’art. 2648 c.c. consente di trascrivere l’accettazione sulla base della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa in atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Quanto costa trascrivere l’accettazione? +
Le imposte sono in misura fissa: 200 euro di imposta ipotecaria e 35 euro di tassa ipotecaria, oltre all’onorario. Se si fa contestualmente alla vendita non allunga i tempi dell’atto.
Se nessuno ha mai accettato, l’eredità si perde? +
Il diritto di accettare si prescrive in dieci anni dall’apertura della successione (art. 480 c.c.). Ma chi era nel possesso dei beni può essere già diventato erede puro e semplice per il decorso dei tre mesi senza inventario (art. 485 c.c.): è una delle prime cose che il notaio verifica.
Cosa fare in pratica
- Chiedi una visura ipotecaria prima di mettere in vendita. Ti dice in dieci minuti chi risulta intestatario nei registri. Se è ancora un defunto, sai già che c’è un passaggio da fare e lo puoi mettere in conto nei tempi.
- Porta in Studio anche le successioni vecchie. Dichiarazioni di successione, volture, verbali di pubblicazione del testamento: servono a ricostruire la catena e a capire chi deve rendere la dichiarazione.
- Se un erede intermedio è morto, dillo subito. È il caso che prima faceva perdere mesi e che oggi si risolve nello stesso atto: ma il notaio deve saperlo prima, non il giorno del rogito.
Hai un caso simile? Chiedi un preventivo scritto e gratuito oppure prenota una consulenza online (agenda dello Studio).
Fonti
- Codice civile, artt. 476 (accettazione tacita), 480 (prescrizione), 485 (chiamato nel possesso dei beni), 2648 (trascrizione dell’acquisto per successione) e 2650 (continuita delle trascrizioni) – normattiva.it
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha aggiunto un periodo al terzo comma dell’art. 2648 c.c. (in vigore dal 18 dicembre 2025) – normattiva.it
- Federnotizie, “La trascrizione di accettazione di eredita semplificata a cascata” – federnotizie.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, CNN Notizie del 27 novembre 2025, Settore Studi: segnalazione della norma in tema di trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredita e dell’acquisto della qualita di erede – notariato.it
- Corte di Cassazione, sez. I, ordinanza n. 8321 del 29 marzo 2025 e sez. VI, ordinanza n. 32770 del 19 dicembre 2018, sulla voltura catastale come accettazione tacita – italgiure.giustizia.it
- EC News, “La trascrizione dell’accettazione di eredita alla luce della modifica dell’art. 2648 c.c.” – ecnews.it
- Agenzia delle Entrate, Servizi di pubblicita immobiliare: nota di trascrizione e tasse ipotecarie – agenziaentrate.gov.it
Aggiornato a settembre 2026.
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