In breve
- Sempre più spesso marito e moglie vivono in case diverse: per lavoro, per assistere un genitore anziano, o per scelta.
- La Corte costituzionale, con la sentenza n. 112/2025, ha dichiarato illegittima la norma che pretendeva la dimora anche dei familiari per avere l’esenzione dall’imposta sulla casa: conta solo dove dimori tu.
- È la stessa linea già seguita dalla Cassazione per l’IMU attuale: ciascun coniuge può avere la propria abitazione principale esente, se dimora davvero lì.
Capita a chi lavora fuori città, a chi si trasferisce vicino ai genitori anziani per assisterli, a chi semplicemente preferisce due case diverse pur restando sposato. La domanda che arriva in studio è sempre la stessa: «se io e mio marito abitiamo in due appartamenti diversi, perdiamo l’esenzione sulla prima casa?». La risposta, confermata anche dalla Corte costituzionale nel 2025, è no.
Cosa ha deciso la Corte costituzionale?
Con la sentenza n. 112 del 18 luglio 2025, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l’art. 8, comma 2, del D.Lgs. 504/1992 (la vecchia legge sull’ICI, l’imposta che ha preceduto l’IMU) nella parte in cui subordinava l’esenzione per l’abitazione principale alla condizione che, oltre al proprietario, vi dimorassero abitualmente anche i suoi familiari. Per i giudici, l’ICI (come oggi l’IMU) è un’imposta reale: colpisce il possesso dell’immobile, non lo stato civile o le scelte di vita di chi lo possiede. Pretendere la dimora anche dei familiari, ha scritto la Corte, penalizza in modo irragionevole proprio le coppie sposate che, per esigenze di lavoro o di assistenza, scelgono legittimamente di vivere in luoghi diversi.
La Corte lo dice con chiarezza: l’abitazione principale è dove il contribuente dimora abitualmente, non necessariamente dove dimorano anche i suoi familiari.
E per l’IMU di oggi cosa succede?
La sentenza riguarda formalmente l’ICI, imposta sostituita dall’IMU dal 2012. Ma la stessa identica questione si è già posta per l’attuale disciplina IMU (art. 1, comma 741, lett. b, della legge 160/2019), che definisce l’abitazione principale come l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Ebbene, la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 26776 del 2024, ha già chiarito che quando i coniugi hanno, per esigenze reali della vita, stabilito residenza e dimora abituale in immobili diversi, ciascuno ha diritto all’esenzione sulla propria abitazione: non conta che il nucleo familiare, in astratto, non coincida in un solo immobile, se le scelte sono genuine e non fatte solo per risparmiare imposte. La linea è stata confermata da ordinanze successive, tra cui la n. 19684/2024 e la n. 9620/2025.
La sentenza costituzionale del 2025, quindi, non fa che rafforzare — questa volta con l’autorità della Consulta — un principio che la giurisprudenza tributaria aveva già consolidato: ciò che conta è la dimora abituale effettiva del singolo contribuente, non la convivenza fisica di tutta la famiglia sotto lo stesso tetto.
Attenzione: non basta dichiararlo, serve che sia vero
Un punto va detto con chiarezza, perché è quello su cui i Comuni concentrano i controlli: l’esenzione doppia non è un automatismo per chi “si separa la residenza sulla carta” pur continuando a vivere insieme. Serve una dimora abituale effettiva e sorretta da esigenze reali — lavoro, salute, assistenza a un familiare — provabile con elementi concreti: utenze, spese, testimonianze, frequentazione dei luoghi. I Comuni possono sempre verificare, e in caso di dimora fittizia l’esenzione viene negata con sanzioni.
Un caso a Napoli: lei al Vomero, lui a Fuorigrotta
Caterina e Roberto sono sposati da vent’anni. Da quando il padre di Caterina, ultraottantenne, ha bisogno di assistenza quotidiana, lei si è trasferita nell’appartamento di famiglia al Vomero, mentre Roberto è rimasto nella casa coniugale a Fuorigrotta per motivi di lavoro. Entrambi hanno spostato la residenza anagrafica e dimorano stabilmente nei rispettivi immobili, con bollette, medico di base e vita quotidiana coerenti con quella situazione. Alla luce della sentenza 112/2025 e della giurisprudenza IMU consolidata, entrambi possono conservare l’esenzione da IMU per la propria abitazione principale, ciascuno per il proprio immobile: non è una scappatoia, è il riconoscimento di una situazione familiare reale.
Cosa fa il notaio
- Verifica la situazione anagrafica delle parti prima di redigere atti che incidono sulla prima casa, per evitare errori nelle dichiarazioni fiscali collegate.
- Spiega la differenza tra residenza anagrafica, dimora abituale e nucleo familiare, concetti che la legge usa in modo tecnico e che generano equivoci.
- Segnala i rischi di una separazione di residenza solo “sulla carta”, che espone a contestazioni e sanzioni se non corrisponde alla realtà.
- Aiuta a documentare correttamente le situazioni genuine (lavoro, assistenza) utili in caso di verifica da parte del Comune.
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Domande frequenti
Se io e mio marito viviamo in due case diverse, perdiamo l’esenzione IMU?
No, non automaticamente. Se ciascuno dimora abitualmente e risiede anagraficamente nella propria casa, per esigenze reali di vita (lavoro, assistenza a un familiare), la Cassazione a Sezioni Unite (26776/2024) e la Corte costituzionale (112/2025) riconoscono a ciascun coniuge il diritto all’esenzione sulla propria abitazione principale.
Basta spostare la residenza per avere due esenzioni?
No. Serve che la dimora sia effettiva, non solo formale. I Comuni possono verificare con utenze, testimonianze e altri elementi concreti. Una separazione di residenza fittizia, fatta solo per risparmiare, espone a recupero dell’imposta e sanzioni.
La sentenza 112/2025 riguarda l’ICI o l’IMU?
Formalmente riguarda l’ICI (imposta sostituita dall’IMU nel 2012), ma il principio che afferma coincide con quello già affermato dalla Cassazione per l’attuale disciplina IMU: conta la dimora abituale del singolo contribuente, non necessariamente quella di tutto il nucleo familiare nello stesso immobile.
Vale anche per le unioni civili e le convivenze di fatto?
La giurisprudenza citata riguarda i coniugi, ma i principi di ragionevolezza e di imposta reale su cui si fonda hanno una portata che la dottrina ritiene estensibile, con le dovute verifiche caso per caso, anche ad altre situazioni familiari riconosciute dalla legge.
Fonti per verificare
- Corte costituzionale, sentenza 18 luglio 2025, n. 112 — cortecostituzionale.it
- D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8 (ICI, abitazione principale) — normattiva.it
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 739-741 (disciplina IMU vigente, nozione di abitazione principale) — normattiva.it
- Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 27 settembre 2024, n. 26776 — cortedicassazione.it
- Corte di cassazione, sez. V civile, ordinanza 13 aprile 2025, n. 9620 — cortedicassazione.it
- CNN Notizie del 21 luglio 2025 (Consiglio Nazionale del Notariato) — fonte riservata agli iscritti, citata senza link
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