In breve
- Il titolo di provenienza è l’atto con cui la casa è arrivata a chi oggi la possiede: rogito di acquisto, donazione, divisione, decreto del giudice o successione. Serve per vendere, per il mutuo, per la dichiarazione di successione e per dividere. Se non lo trovi, non hai perso la casa: hai perso una copia, e le copie si recuperano.
- A chi chiederla dipende da che tipo di atto è: al notaio che l’ha ricevuto se è ancora in attività; all’Archivio notarile distrettuale di Napoli se il notaio ha cessato; all’Archivio di Stato per gli atti più vecchi di un secolo; alla cancelleria del Tribunale per sentenze e decreti; all’Agenzia delle Entrate per la dichiarazione di successione.
- Se non ricordi nulla, si parte dalla Conservatoria: l’ispezione ipotecaria dice chi è il notaio, la data e il numero di repertorio dell’atto, e da lì si chiede la copia. Se non risulta nulla di trascritto, la strada è diversa e va studiata prima di firmare qualunque proposta.
«Il rogito ce l’aveva mio padre, in casa non lo troviamo più.» «Abbiamo cambiato tre volte casa e la cartella con gli atti è sparita.» «La casa era di mia nonna, non ho mai visto un documento.» Sono tre telefonate che in Studio arrivano ogni settimana, e hanno la stessa risposta di fondo: la proprietà non sta nel foglio che hai smarrito, sta nei registri pubblici, e il foglio si ricostruisce. Quello che cambia è il percorso, che dipende da come la casa è arrivata a te. Questa guida lo spiega passo per passo, con gli uffici giusti a Napoli e con quello che lo Studio può fare al posto tuo se preferisci non occupartene.
Che cos’è il titolo di provenienza e perché te lo chiedono tutti?
Il titolo di provenienza è il documento che spiega da dove viene il tuo diritto sull’immobile: l’atto notarile con cui hai comprato o ricevuto in donazione, l’atto di divisione con cui la casa ti è stata assegnata, la sentenza o il decreto di trasferimento del giudice (per esempio dopo un’asta), oppure, se l’hai ereditata, la dichiarazione di successione insieme al testamento, se c’era, e all’atto con cui a sua volta il defunto l’aveva acquistata. Per gli atti fra vivi la legge vuole la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 del codice civile) e la trascrizione nei registri immobiliari per renderli opponibili a tutti (art. 2643 c.c.).
Serve in quattro momenti. Nella compravendita, perché il notaio deve leggere l’atto precedente per intero: descrizione e confini, dati catastali di allora, patti particolari, servitù, vincoli, menzioni urbanistiche, e deve verificare che la catena delle trascrizioni sia continua (art. 2650 c.c.). Nel mutuo, perché la banca chiede la relazione notarile sul ventennio e la relazione si scrive sui titoli. Nella successione, perché la dichiarazione va compilata con i dati catastali e i diritti esatti del defunto. Nella divisione, perché si divide solo ciò che risulta comune, e nelle quote scritte nel titolo. Un chiarimento che toglie ansia: la copia smarrita non è «l’originale». L’originale di un atto notarile resta per legge nella raccolta del notaio, e poi nell’Archivio: quello che avevi in casa era già una copia, e se ne può chiedere un’altra.
Chi ha una copia del mio atto? Dipende da che atto è
| Come ti è arrivata la casa | Che documento cerchi | A chi lo chiedi |
|---|---|---|
| Comprata, ricevuta in donazione, assegnata in divisione o da una cooperativa, con atto notarile recente | Copia autentica (o conforme) dell’atto | Al notaio che l’ha ricevuto, o al notaio a cui è succeduto nello studio |
| Atto notarile di un notaio cessato o trasferito in un altro distretto | Copia autentica dell’atto | All’Archivio notarile distrettuale del distretto in cui il notaio esercitava (per Napoli: Via San Paolo ai Tribunali 14) |
| Atto antico, di un notaio cessato da più di cento anni | Copia dell’atto dal fondo notarile | All’Archivio di Stato di Napoli |
| Casa avuta con sentenza (divisione giudiziale, usucapione, esecuzione di un preliminare) o con decreto di trasferimento dopo un’asta | Copia conforme del provvedimento, con l’attestazione di passaggio in giudicato se serve | Alla cancelleria del Tribunale che l’ha emesso (per le aste, la cancelleria delle esecuzioni immobiliari) |
| Casa ereditata | Copia della dichiarazione di successione, attestazione di avvenuta presentazione (in passato «certificato di denunciata successione»), verbale di pubblicazione del testamento | All’Agenzia delle Entrate (ufficio dove la dichiarazione è stata presentata) e al notaio o all’Archivio che conserva il verbale di pubblicazione |
| Casa avuta per usucapione | Sentenza trascritta oppure accordo di mediazione trascritto | Alla cancelleria del Tribunale, all’organismo di mediazione o al notaio che ha autenticato l’accordo |
| Non lo sai o non ricordi nulla | Prima gli estremi dell’atto, poi la copia | Alla Conservatoria (ispezione ipotecaria) e al Catasto (visura storica), poi all’ufficio giusto della tabella |
L’atto è recente: il notaio che l’ha ricevuto
È il caso più semplice. Il notaio conserva gli originali nella sua raccolta e ha l’obbligo di rilasciare copie, estratti e certificati a chiunque ne faccia richiesta: lo dice l’art. 67 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, con la sola eccezione dei testamenti finché il testatore è in vita. Non serve quindi essere «parte» dell’atto: anche il compratore che vuole leggere la provenienza del venditore può chiederla. Basta scrivere allo studio con i dati che ricordi (nomi delle parti, anno, indirizzo dell’immobile); il numero di repertorio aiuta ma non è indispensabile, perché il notaio ha gli indici. Puoi chiedere una copia autentica, che vale come l’originale e serve per banche, Conservatoria e uffici, oppure una copia semplice, sufficiente per leggere. Molti studi la rilasciano anche in formato digitale firmato. Il notaio può chiedere il rimborso dei diritti e delle imposte di bollo e un onorario per la copia, come per ogni altra prestazione; se l’atto lo ha ricevuto lo Studio, trovi le istruzioni nella pagina Dopo l’atto: copie, certificati e adempimenti.
Il notaio ha cessato: l’Archivio notarile distrettuale di Napoli
Quando il notaio è andato in pensione, si è trasferito in un altro distretto o è morto, i suoi atti e i suoi repertori passano all’Archivio notarile distrettuale, un ufficio del Ministero della Giustizia, che da quel momento è l’unico a poter rilasciare copie. Per il distretto di Napoli l’ufficio è in Via San Paolo ai Tribunali 14, nel centro storico, a due passi dal Tribunale vecchio. Secondo le indicazioni del Ministero della Giustizia la richiesta si può fare allo sportello, per posta, per email o PEC e in via telematica, e la può fare chiunque. Serve indicare nome del notaio, data dell’atto e numero di repertorio o di raccolta; se non li hai, l’Archivio fa una ricerca con i dati che possiedi. I costi sono fissati dalla tabella ministeriale e sono contenuti: come ordine di grandezza, alla data di questo articolo, pochi euro per la ricerca, un diritto fisso di copia autentica più un importo per ogni facciata, e l’imposta di bollo per la copia cartacea; le spese di spedizione sono a carico di chi chiede. I tempi dipendono soprattutto da quanto è completa la richiesta: con notaio, data e repertorio la copia arriva in tempi brevi, senza questi dati la ricerca può richiedere settimane, e per gli atti degli anni Cinquanta e Sessanta, ancora scritti a mano, anche di più. Il portale nazionale ARCHINOTA, raggiungibile dal sito degli Archivi notarili (archivinotarili.giustizia.it), dice in quale Archivio sono conservati gli atti di un certo notaio: utile quando il notaio esercitava fuori Napoli. Sul tema c’è un articolo dedicato: Il notaio ha chiuso lo studio: dove è finito il mio atto?
L’atto ha più di cento anni: l’Archivio di Stato
Gli Archivi notarili versano agli Archivi di Stato gli atti dei notai che hanno cessato l’esercizio da oltre un secolo (art. 41 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). A Napoli il fondo degli archivi notarili dell’Archivio di Stato copre secoli di atti, consultabili in sala di studio con il servizio di riproduzione. Per una compravendita di oggi un atto così antico serve di rado, perché il notaio ricostruisce il ventennio; serve invece quando la catena delle provenienze si interrompe, per esempio in una casa di famiglia mai passata per un rogito dal dopoguerra, o per dimostrare l’esistenza di una servitù o di una consistenza originaria.
Sentenze e decreti: la cancelleria del Tribunale
Se la casa ti è arrivata con una sentenza (divisione giudiziale, esecuzione in forma specifica di un preliminare, accertamento dell’usucapione) o con un decreto di trasferimento dopo una vendita all’asta, il titolo non è da un notaio ma dal giudice. La copia si chiede alla cancelleria del Tribunale che ha emesso il provvedimento: per le esecuzioni immobiliari, alla cancelleria delle esecuzioni. Ti servono il numero di ruolo o almeno i nomi delle parti e l’anno; chiedi la copia conforme e, per le sentenze, l’attestazione di passaggio in giudicato, perché è quella che il notaio e la banca vorranno vedere. Questi provvedimenti sono trascritti in Conservatoria (art. 2651 c.c.), quindi anche qui, se non ricordi il Tribunale o l’anno, si parte dalla nota di trascrizione.
Casa ereditata: Agenzia delle Entrate e testamento
Chi eredita ha, in realtà, tre documenti da recuperare. Il primo è la dichiarazione di successione: la copia si chiede all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stata presentata (di regola quello dell’ultima residenza del defunto), con il pagamento dei tributi speciali e del bollo; per le dichiarazioni telematiche, presentate dal 2019 in poi, la ricevuta con l’attestazione di avvenuta presentazione e la copia della dichiarazione sono scaricabili dall’area riservata del sito dell’Agenzia, con SPID o CIE, da chi le ha inviate. È il documento che una volta si chiamava «certificato di denunciata successione» e che banche e Conservatoria chiedono ancora con quel nome. Il secondo documento è il testamento, se c’era: la copia del verbale di pubblicazione la rilascia il notaio che l’ha pubblicato, o l’Archivio notarile se ha cessato; se non sai neppure se un testamento esiste, dopo la morte si può chiedere agli Archivi notarili una ricerca nel Registro generale dei testamenti (L. 25 maggio 1981, n. 307). Il terzo documento, che molti dimenticano, è l’atto con cui il defunto aveva acquistato: la successione trasferisce quello che c’era, e il notaio deve leggerlo. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 le imposte si autoliquidano (D.Lgs. 139/2024) e dal 1° gennaio 2026 la materia è riordinata nel testo unico D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123: se la dichiarazione non è mai stata presentata, va fatta prima di vendere, e ne parliamo in Come preparare una successione.
Usucapione: sentenza o accordo di mediazione trascritto
Chi ha la casa «da sempre» senza un atto può averla acquistata per usucapione, con vent’anni di possesso pacifico e continuo (art. 1158 c.c.). L’usucapione però opera da sola solo in astratto: per avere un titolo da mostrare serve un accertamento. Le strade sono due: la sentenza del Tribunale, che si trascrive; oppure l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione, con le firme autenticate da un pubblico ufficiale, che dal 2013 è trascrivibile (art. 2643, n. 12-bis, c.c.). Il secondo percorso è più rapido ed economico, ma funziona solo se tutti gli interessati (gli intestatari formali o i loro eredi) partecipano e sono d’accordo. La copia si chiede alla cancelleria, all’organismo di mediazione o al notaio che ha autenticato. Ne abbiamo scritto in Ho sempre abitato la casa dei nonni: posso usucapirla?
Non ricordi nulla: come si trova l’atto partendo da zero?
Il punto di partenza non è la memoria ma la Conservatoria, cioè il Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (a Napoli sono due uffici, Napoli 1 e Napoli 2, divisi per territorio). Si fa un’ispezione ipotecaria per soggetto, cioè sul nome dell’attuale intestatario: l’elenco delle formalità mostra ogni trascrizione a suo favore e contro, e la nota di trascrizione dell’acquisto riporta il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto, la data, il numero di repertorio e i registri di trascrizione. Con quei tre dati si torna alla tabella qui sopra e si chiede la copia all’ufficio giusto. Chi è titolare del diritto può consultare online le proprie formalità con SPID o CIE senza pagare tributi (consultazione personale: art. 6, comma 5-quater, del D.L. 2 marzo 2012, n. 16, conv. L. 44/2012); le istruzioni sono nella pagina Tutto quello che puoi chiedere online con SPID e CIE. Un limite da conoscere: la ricerca telematica copre gli anni della meccanizzazione della singola Conservatoria; per le formalità più vecchie servono i registri cartacei, che a Napoli si consultano in ufficio, ed è uno dei casi in cui conviene affidarsi a un visurista o allo Studio.
Il secondo strumento è la visura catastale storica dell’unità immobiliare: mostra la sequenza delle intestazioni e, per ogni voltura, gli estremi dell’atto che l’ha prodotta (notaio, data, repertorio, oppure «successione» con data e ufficio). È spesso il modo più rapido per ritrovare il nome del notaio di un rogito degli anni Settanta o Ottanta. Con una precisazione: il catasto è un inventario fiscale, non prova la proprietà; a fare fede sono i registri immobiliari. Se le due fonti non coincidono, per esempio perché la voltura di una vecchia successione è stata fatta ma la trascrizione no, hai già scoperto qual è il problema da risolvere. Quando l’atto è antico e riporta dati catastali diversi da quelli attuali, va fatta anche la verifica di corrispondenza tra vecchio e nuovo catasto, che il tecnico può fare con l’estratto di mappa e le planimetrie storiche.
E se l’immobile non risulta mai trascritto?
Capita più spesso di quanto si pensi, soprattutto nelle case di famiglia dei quartieri e dei comuni intorno a Napoli: l’ispezione sul nome di chi oggi abita la casa non dà nulla, e la visura catastale racconta un’altra storia. Le cause tipiche sono quattro. Un atto antico mai trascritto o trascritto contro un nome scritto in modo diverso (accade con i cognomi doppi, i nomi abbreviati, le donne indicate con il cognome del marito). Una scrittura privata firmata «tra noi» e mai autenticata, che non si poteva trascrivere. Una successione con la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate e la voltura al catasto, ma senza accettazione trascritta: il caso più frequente in assoluto. Infine la casa costruita dai genitori sul terreno del nonno, o la «donazione» fatta a voce, dove il possesso c’è e il titolo no.
Le strade sono tre, in ordine di preferenza. La prima è trovare e trascrivere il titolo che manca: l’accettazione tacita dell’eredità, l’atto antico ritrovato in Archivio, la rettifica di una nota con il nome sbagliato. Quasi sempre è sufficiente, e si fa insieme al rogito. La seconda è l’usucapione accertata, con la mediazione o con la causa, quando il titolo davvero non esiste. La terza è la vendita con provenienza «per possesso», cioè per usucapione non accertata: è possibile, ma l’atto deve dirlo chiaramente, il compratore deve essere informato dal notaio dei rischi, il venditore risponde per evizione e si impegna a collaborare a un futuro accertamento, e le visure ultraventennali devono mostrare che nessun altro ha disposto del bene. Con questa provenienza il mutuo è di regola difficile, perché la banca vuole un titolo ventennale, e il prezzo ne risente: per questo va scoperto prima della proposta, non la settimana del rogito. Un capitolo a parte è la divisione ereditaria di beni caduti in successione nel ventennio: anche lì l’accettazione tacita va trascritta.
Che cosa può fare lo Studio in più, se non vuoi occupartene tu?
Recuperare un titolo è un lavoro di pazienza: capire da quale ufficio partire, scrivere le richieste con i dati giusti, pagare i diritti, aspettare, leggere quello che arriva e accorgersi che manca ancora un passaggio. Per chi preferisce non farlo da solo, lo Studio offre un servizio a richiesta, separato dall’atto, che comprende la ricerca ventennale in Conservatoria e al Catasto sul nome dell’intestatario e dei suoi danti causa, la richiesta delle copie ai notai, all’Archivio notarile, alla cancelleria e all’Agenzia delle Entrate con la delega del cliente, la ricostruzione della catena delle provenienze con una nota scritta che dice che cosa risulta, che cosa manca e come si rimedia, e, se serve, il coordinamento con il geometra per la corrispondenza tra vecchio e nuovo catasto. È un servizio che si chiede espressamente e che ha un preventivo scritto, distinto da quello del rogito, perché il tempo necessario cambia molto da caso a caso: una copia con repertorio noto è una cosa, una catena interrotta negli anni Sessanta con tre successioni mai accettate è un’altra. Quando poi si arriva all’atto, le ispezioni ipotecarie del ventennio sono comunque parte dell’istruttoria del notaio: come si fanno e perché lo spieghiamo in Visure ipotecarie ventennali: perché il notaio le fa.
Cosa fa il notaio
Il notaio non è l’ufficio che conserva il tuo atto smarrito, a meno che non lo abbia ricevuto lui, ma è chi deve ritrovarlo e leggerlo prima di riceverne un altro. Nell’istruttoria della compravendita esamina il titolo di provenienza in ogni sua parte: corrispondenza tra chi vende e chi ha acquistato, consistenza, confini e dati catastali di allora, patti e obblighi che seguono il bene, menzioni urbanistiche e catastali richieste dalla legge del tempo (le menzioni urbanistiche esistono per gli atti dal 17 marzo 1985, la conformità catastale per quelli dal 1° luglio 2010: un atto più vecchio non è «sbagliato» se non le ha). Nelle provenienze per successione acquisisce la dichiarazione, l’eventuale testamento, le rinunce e verifica che l’imposta sia stata pagata, perché l’imposta di successione non pagata è un privilegio che grava sull’immobile; se manca l’accettazione trascritta, avvisa per tempo il venditore. Esegue le ispezioni ipotecarie per persona, risalendo fino a coprire almeno il ventennio, e le ripete il giorno dell’atto. Se il titolo non c’è, spiega alle parti le tre strade e mette in atto le clausole giuste. Se la continuità non si può ricostruire e il rischio non è accettato consapevolmente, si ferma. Il notaio è un pubblico ufficiale: il suo compito non è far arrivare la firma, ma far arrivare una firma che regge.
Le parole difficili nel Glossario; i conti negli Strumenti notarili; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco di ciò che serve in Documenti da portare in Studio; una storia vera passo passo nel caso concreto La casa della nonna a Soccavo senza atto: la provenienza ricostruita dalla Conservatoria.
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Domande frequenti
Ho perso il rogito: ho perso anche la casa? +
No. La proprietà risulta dai registri immobiliari della Conservatoria, non dal foglio che avevi in casa. Quello era una copia: l’originale è nella raccolta del notaio o nell’Archivio notarile, e puoi chiederne un’altra copia autentica in qualsiasi momento.
Posso chiedere la copia dell’atto di un’altra persona, per esempio del venditore? +
Sì. L’art. 67 della legge notarile obbliga il notaio a rilasciare copie, estratti e certificati dei suoi atti a chiunque ne faccia richiesta; la stessa regola vale per l’Archivio notarile. L’unica eccezione riguarda i testamenti finché il testatore è in vita.
Quanto costa e quanto tempo ci vuole per avere una copia dall’Archivio notarile di Napoli? +
I diritti sono fissati da una tabella ministeriale: alla data di questo articolo, secondo il sito del Ministero della Giustizia, pochi euro per la ricerca, un diritto fisso per la copia autentica più un importo per facciata e il bollo per la copia cartacea. I tempi vanno da pochi giorni, se indichi notaio, data e repertorio, a qualche settimana se serve la ricerca; per gli atti manoscritti più vecchi può volerci di più.
La casa era di mia nonna, c’è solo la dichiarazione di successione: basta per vendere? +
Non da sola. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale. Per vendere servono anche l’atto con cui la nonna aveva acquistato e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità (anche tacita, con lo stesso rogito di vendita). Se manca qualcuno di questi passaggi, il notaio lo ricostruisce prima dell’atto.
Se l’immobile non risulta trascritto a nessuno, si può vendere lo stesso? +
Dipende dal perché. Se manca solo un passaggio (accettazione dell’eredità, atto antico non trascritto, nome sbagliato) si rimedia. Se il titolo non esiste, si può accertare l’usucapione con la mediazione o con la causa, oppure vendere con provenienza per possesso, con avvertenze in atto e senza mutuo nella maggior parte dei casi. In ogni caso va deciso prima della proposta.
Fonti per verificare
- Ministero della Giustizia, Come fare per richiedere copia di atti notarili (dati necessari, modalità, diritti di ricerca e di copia) e portale degli Archivi notarili con ARCHINOTA – archivinotarili.giustizia.it
- Art. 67 L. 89/1913 (legge notarile: rilascio di copie, estratti e certificati) – normattiva.it
- Codice civile, art. 1158 (usucapione), art. 476 (accettazione tacita), art. 2643 (atti soggetti a trascrizione, n. 12-bis accordi di mediazione sull’usucapione), art. 2648, art. 2650 (continuità delle trascrizioni) e art. 2651 (trascrizione delle sentenze) – normattiva.it
- Art. 41 D.Lgs. 42/2004 (versamento agli Archivi di Stato degli atti dei notai cessati da oltre un secolo) – normattiva.it; Archivio di Stato di Napoli – cultura.gov.it
- Agenzia delle Entrate, Dichiarazione di successione (presentazione telematica, ricevute e attestazione, copie) e servizi di consultazione ipotecaria e catastale – agenziaentrate.gov.it; art. 6 D.L. 16/2012 (consultazione gratuita per i titolari) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico registro e altri tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2026) e L. 307/1981 (Registro generale dei testamenti) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino e ricerca dei notai in esercizio – notariato.it; Cassazione, banca dati – italgiure.giustizia.it
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