Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Carmela vende un appartamento al Vomero ricevuto in donazione dalla mamma. Il compratore ha bisogno di un mutuo.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Con le regole fino al 17 dicembre 2025 la provenienza donativa era instabile per vent’anni. La banca chiedeva una tutela in più.
- ✅ La soluzione dello Studio: Istruttoria completa e polizza sulla provenienza donativa consegnata alla banca. Oggi, con la legge 182/2025, di regola la polizza non serve.
- Istruttoria. Lettura della donazione e ispezioni ipotecarie ventennali sulla mamma e su Carmela.
- Scelta della tutela. Tre strade valutate con la banca; scelta la polizza, pagata prima del rogito.
- Rogito. Vendita con prezzo-valore e ipoteca della banca iscritta lo stesso giorno.
I punti chiave in breve
- Dal 18 dicembre 2025 le case donate si vendono più facilmente.
- La legge 182/2025 ha tolto la restituzione contro chi compra.
- Per questo oggi le banche le finanziano più facilmente.
Aggiornato al 16 ottobre 2026.
Aggiornamento del 14 settembre 2026: oggi questa storia finirebbe in modo diverso
Questo caso è del 2024 e racconta le regole in vigore fino al 17 dicembre 2025. Con l’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, gli artt. 561 e 563 del codice civile sono stati riscritti: chi compra dal donatario non rischia più la restituzione dell’immobile e l’ipoteca della banca resta efficace; i legittimari lesi agiscono solo verso il donatario, in denaro. La polizza che leggerà sotto oggi, nella maggior parte dei casi, non servirebbe. Se il donante è ancora in vita, alla sua morte si applicheranno le nuove regole, perché conta la data di apertura della successione. La spiegazione completa è in Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c.. Il racconto che segue è quello originale.
Il nodo: una casa ricevuta in donazione e un compratore con il mutuo
Carmela ha 46 anni e un appartamento al Vomero che la mamma, ancora in vita e in salute, le ha donato nel 2019 con atto pubblico davanti a un notaio e due testimoni. Carmela ha due fratelli, Peppe e Assunta, con cui i rapporti sono buoni ma non tanto da chiedere firme. Nel gennaio 2024 trova un compratore, Luca, che ha bisogno di un mutuo. L’agenzia lo avvisa subito: “casa di provenienza donativa, la banca farà storie”. Carmela ci scrive su WhatsApp con una domanda sola: “Devo far firmare i miei fratelli?”
Perché la banca aveva ragione a preoccuparsi
Con le regole di allora, la donazione era un acquisto instabile per vent’anni dalla sua trascrizione. Se alla morte della mamma la donazione avesse leso la quota di legittima di Peppe o Assunta, questi avrebbero potuto chiedere la riduzione e, se Carmela non fosse stata in grado di pagare in denaro, la restituzione della casa anche a Luca, che l’aveva comprata (vecchio art. 563 c.c.); e l’ipoteca iscritta dalla banca di Luca sarebbe caduta (vecchio art. 561 c.c.). Per questo molte banche, prima di deliberare un mutuo su una casa donata da meno di vent’anni, chiedevano una tutela in più.
Le firme dei fratelli, che tutti invocavano, servivano poco: finché la mamma era viva, Peppe e Assunta non potevano rinunciare all’azione di riduzione (art. 557 c.c.), e la rinuncia all’opposizione, possibile, non toglieva il rischio prima dei vent’anni. Restavano tre strade, e le abbiamo messe sul tavolo con Carmela e con la banca:
- Aspettare: la donazione era del 2019, i vent’anni sarebbero scaduti nel 2039. Escluso.
- Sciogliere la donazione per mutuo dissenso, con la mamma che rientra proprietaria e vende lei direttamente a Luca. Possibile, ma la mamma non voleva rimettersi in mezzo e l’operazione aveva costi e tempi propri.
- Polizza assicurativa sulla provenienza donativa, a copertura dell’acquirente e della banca per il periodo residuo: la soluzione più rapida, con un premio a carico di chi vende, che va pagato una volta sola.
Cosa abbiamo controllato e come si è chiusa
Prima di scegliere abbiamo fatto l’istruttoria completa che facciamo su ogni provenienza donativa: lettura dell’atto di donazione (forma pubblica, testimoni, nessuna riserva di usufrutto né condizioni), ispezioni ipotecarie per persona sul ventennio, sulla mamma e su Carmela, per escludere opposizioni, domande giudiziali, ipoteche o pignoramenti; planimetria catastale conforme; titolo edilizio del palazzo degli anni Sessanta; attestato di prestazione energetica in corso di validità.
Carmela ha scelto la polizza: abbiamo raccolto per la compagnia i documenti (atto di donazione, ispezioni, stato di famiglia), il premio è stato pagato prima del rogito e la garanzia consegnata alla banca, che ha deliberato senza altre richieste. Nell’atto abbiamo riportato la provenienza per intero, le ispezioni con la loro data e gli estremi della polizza; prezzo con il prezzo-valore, imposte sul valore catastale, chiavi consegnate al rogito, ipoteca iscritta lo stesso giorno. Dal primo messaggio alla firma: sette settimane, due delle quali per la polizza.
Chiedere le firme dei fratelli: con la mamma in vita non possono rinunciare alla riduzione (art. 557 c.c.), quindi il rischio restava. Aspettare i vent’anni voleva dire arrivare al 2039.
Istruttoria completa e polizza sulla provenienza donativa: la banca ha deliberato senza altre richieste e il rogito è arrivato in sette settimane.
Esito, tempi e costi (aggiornamento del 18 settembre 2026)
Esito. Vendita stipulata con prezzo-valore, polizza sulla provenienza donativa consegnata alla banca, mutuo erogato e ipoteca iscritta lo stesso giorno. Con la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. (art. 44 L. 182/2025, dal 18 dicembre 2025) la stessa pratica oggi si chiuderebbe, di regola, senza polizza: per le provenienze donative basta la sola istruttoria sulle ispezioni ventennali e sui legittimari.
Tempi. Sette settimane dal primo messaggio al rogito, due delle quali per la polizza; oggi, senza polizza, sarebbero circa cinque.
Costi. L’onorario dello Studio è indicato nel prospetto dei costi più sotto. IVA, contributi e imposte vanno a parte e si calcolano sulle norme (per Luca, con i requisiti prima casa, registro al 2 per cento sul valore catastale e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro; oggi d.P.R. 131/1986 e d.lgs. 347/1990; il d.lgs. 123/2025 si applicherà dal 1° gennaio 2027). Il mutuo è un atto a parte (imposta sostitutiva dello 0,25 per cento sul capitale); il premio della polizza, quando serve, è a carico del venditore e non passa dallo Studio.
Cosa può imparare da questo caso
- La domanda giusta non era “chi deve firmare” ma “chi porta il rischio“: nel 2024 lo portava chi comprava e la sua banca, e per questo si usava la polizza.
- Con il donante in vita, i fratelli non possono rinunciare alla riduzione: chiedere le loro firme era inutile e imbarazzante.
- Le ispezioni ipotecarie per persona sul ventennio sono il controllo che conta: opposizioni e domande giudiziali si vedono solo lì.
- Dal 18 dicembre 2025 la storia cambia: prima di pagare una polizza, chieda al notaio se serve ancora.
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per la compravendita, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale (nell’esempio, con i requisiti prima casa, registro al 2 per cento sul valore catastale e ipo-catastali fisse di 50 euro); il mutuo è un atto a parte con imposta sostitutiva.
- Spese vive e visure: ispezioni ipotecarie per persona sul ventennio, visura e planimetria catastale, bolli e diritti per registrazione e trascrizione. Il premio della polizza, quando serve, è a carico del venditore e non passa dallo Studio.
- Onorario dello Studio + IVA: nell’esempio, circa 1.220 euro oltre IVA per l’atto di vendita, su un prezzo di 220.000 euro con prezzo-valore.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Per approfondire: la riforma degli artt. 561-563 c.c. e come comprare un immobile di provenienza donativa e la pagina Notaio a Napoli per la donazione. Per il conto del Suo caso: preventivo di massima scritto. Telefono e WhatsApp: +39 352 2737467.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Atto di donazione con cui si è ricevuto l’immobile
- Documenti d’identità e stato di famiglia
- Planimetria catastale e titoli edilizi dell’immobile
- Attestato di prestazione energetica in corso di validità
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Fonti
- Codice civile, artt. 553-564 (riduzione delle donazioni, testo vigente fino al 17 dicembre 2025 e testo riformato) e 2652 – normattiva.it
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (nuovi artt. 561 e 563 c.c. e disciplina transitoria) – normattiva.it
- Federnotizie, “Riforma art. 563 c.c.: addio all’azione di restituzione” – federnotizie.it
- Agenzia delle Entrate, ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Donazioni” – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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