Aggiornamento del 14 settembre 2026: oggi questa storia finirebbe in modo diverso
Questo caso è del 2024 e racconta le regole in vigore fino al 17 dicembre 2025. Con l’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, gli artt. 561 e 563 del codice civile sono stati riscritti: chi compra dal donatario non rischia più la restituzione dell’immobile e l’ipoteca della banca resta efficace; i legittimari lesi agiscono solo verso il donatario, in denaro. La polizza che leggerai sotto oggi, nella maggior parte dei casi, non servirebbe. Per le donazioni fatte prima della riforma con donante ancora in vita l’applicazione del nuovo regime è discussa dagli interpreti: per questo continuiamo a controllare caso per caso. La spiegazione completa è in Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c.. Il racconto che segue è quello originale.
Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto.
Il nodo: una casa ricevuta in donazione e un compratore con il mutuo
Carmela ha 46 anni e un appartamento al Vomero che la mamma, ancora in vita e in salute, le ha donato nel 2019 con atto pubblico davanti a un notaio e due testimoni. Carmela ha due fratelli, Peppe e Assunta, con cui i rapporti sono buoni ma non tanto da chiedere firme. Nel gennaio 2024 trova un compratore, Luca, che ha bisogno di un mutuo. L’agenzia lo avvisa subito: “casa di provenienza donativa, la banca farà storie”. Carmela ci scrive su WhatsApp con una domanda sola: “Devo far firmare i miei fratelli?”
Perché la banca aveva ragione a preoccuparsi
Con le regole di allora, la donazione era un acquisto instabile per vent’anni dalla sua trascrizione. Se alla morte della mamma la donazione avesse leso la quota di legittima di Peppe o Assunta, questi avrebbero potuto chiedere la riduzione e, se Carmela non fosse stata in grado di pagare in denaro, la restituzione della casa anche a Luca, che l’aveva comprata (vecchio art. 563 c.c.); e l’ipoteca iscritta dalla banca di Luca sarebbe caduta (vecchio art. 561 c.c.). Per questo molte banche, prima di deliberare un mutuo su una casa donata da meno di vent’anni, chiedevano una tutela in più.
Le firme dei fratelli, che tutti invocavano, servivano poco: finché la mamma era viva, Peppe e Assunta non potevano rinunciare all’azione di riduzione (art. 557 c.c.), e la rinuncia all’opposizione, possibile, non toglieva il rischio prima dei vent’anni. Restavano tre strade, e le abbiamo messe sul tavolo con Carmela e con la banca:
- Aspettare: la donazione era del 2019, i vent’anni sarebbero scaduti nel 2039. Escluso.
- Sciogliere la donazione per mutuo dissenso, con la mamma che rientra proprietaria e vende lei direttamente a Luca. Possibile, ma la mamma non voleva rimettersi in mezzo e l’operazione aveva costi e tempi propri.
- Polizza assicurativa sulla provenienza donativa, a copertura dell’acquirente e della banca per il periodo residuo: la soluzione più rapida, con un premio a carico di chi vende, che va pagato una volta sola.
Cosa abbiamo controllato e come si è chiusa
Prima di scegliere abbiamo fatto l’istruttoria completa che facciamo su ogni provenienza donativa: lettura dell’atto di donazione (forma pubblica, testimoni, nessuna riserva di usufrutto né condizioni), ispezioni ipotecarie per persona sul ventennio, sulla mamma e su Carmela, per escludere opposizioni, domande giudiziali, ipoteche o pignoramenti; planimetria catastale conforme; titolo edilizio del palazzo degli anni Sessanta; attestato di prestazione energetica in corso di validità.
Carmela ha scelto la polizza: abbiamo raccolto per la compagnia i documenti (atto di donazione, ispezioni, stato di famiglia), il premio è stato pagato prima del rogito e la garanzia consegnata alla banca, che ha deliberato senza altre richieste. Nell’atto abbiamo riportato la provenienza per intero, le ispezioni con la loro data e gli estremi della polizza; prezzo con il prezzo-valore, imposte sul valore catastale, chiavi consegnate al rogito, ipoteca iscritta lo stesso giorno. Dal primo messaggio alla firma: sette settimane, due delle quali per la polizza.
Cosa puoi imparare da questo caso
- La domanda giusta non era “chi deve firmare” ma “chi porta il rischio“: nel 2024 lo portava chi comprava e la sua banca, e per questo si usava la polizza.
- Con il donante in vita, i fratelli non possono rinunciare alla riduzione: chiedere le loro firme era inutile e imbarazzante.
- Le ispezioni ipotecarie per persona sul ventennio sono il controllo che conta: opposizioni e domande giudiziali si vedono solo lì.
- Dal 18 dicembre 2025 la storia cambia: prima di pagare una polizza, chiedi al notaio se serve ancora.
Hai una casa arrivata per donazione da vendere o da comprare? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure scrivici su WhatsApp al +39 328 6151578: rispondiamo entro 24 ore lavorative. Per approfondire: la riforma degli artt. 561-563 c.c., comprare un immobile di provenienza donativa e la pagina Notaio a Napoli per la donazione.
Fonti
- Codice civile, artt. 553-564 (riduzione delle donazioni, testo vigente fino al 17 dicembre 2025 e testo riformato) e 2652 – normattiva.it
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (nuovi artt. 561 e 563 c.c. e disciplina transitoria) – normattiva.it
- Federnotizie, “Riforma art. 563 c.c.: addio all’azione di restituzione” – federnotizie.it
- Agenzia delle Entrate, ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Donazioni” – notariato.it
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