Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Casa · Abusi edilizi · Compravendita. La guida sull’argomento è vendere casa con una veranda o un sottotetto sistemato.
La situazione
Al Vomero, terzo piano con vista sui tetti. I signori Esposito (nome di fantasia) vendono l’appartamento dove hanno cresciuto i figli. Negli anni Novanta il balcone grande è diventato una stanzetta con vetrate: «l’hanno fatto tutti nel palazzo».
Il nodo giuridico
La planimetria catastale e il titolo edilizio non contengono quella veranda. La banca del compratore chiede la conformità e l’atto rischia la nullità per mancanza delle menzioni urbanistiche.
Come si è risolto
Il notaio, prima ancora della bozza, ha chiesto planimetria, visura storica e titoli edilizi e li ha confrontati con lo stato dei luoghi. Con il tecnico si è verificato che la chiusura non superava le tolleranze e che la difformità era sanabile: si è depositata la SCIA in sanatoria e pagata la sanzione, poi la variazione catastale. Solo dopo, con il nuovo grafico in mano, si è fissato il rogito, con le menzioni urbanistiche esatte e la dichiarazione di conformità del venditore. Al compratore è stato spiegato per iscritto cosa restava fuori e perché.
Esito, tempi e costi
Esito. Vedi il paragrafo «Come si è risolto»: la soluzione descritta è quella che lo Studio applica in situazioni analoghe, verificata sui nuovi materiali di studio del 18 settembre 2026.
Tempi. Circa 2-5 mesi dall’incarico al rogito quando serve una pratica in sanatoria e c’è un mutuo (stima dello Studio con lo strumento «Quanto tempo ci vuole»).
Costi. Onorario di massima dello Studio per una compravendita da 180.000 euro con prezzo-valore: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). Visure, copie e adempimenti accessori sono voci separate del preventivo scritto.
Hai una situazione simile? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: vendere casa con una veranda o un sottotetto sistemato; lo strumento utile: quanto tempo ci vuole; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Fonti per verificare
- D.L. 69/2024 «Salva Casa», conv. L. 105/2024 – normattiva.it
- art. 34-bis D.P.R. 380/2001 (tolleranze) e art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (sanatoria) – normattiva.it
- Codice civile (testo vigente) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate (schede, circolari e risposte a interpello) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
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