Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Contratto di mantenimento: la casa in cambio dell’assistenza (Cass. 14478/2026).
Il nodo: «gliela voglio donare, se lo merita»
Nunzia ha 82 anni, è vedova e vive a Marano, in un appartamento di tre vani che vale 140.000 euro (rendita catastale 520 euro). Con lei vive Carmela, la figlia minore, che da sei anni ha ridotto il lavoro per assisterla. Gli altri due figli, Peppe e Gigi, hanno le loro famiglie a Giugliano e a Quarto e passano quando possono. Nunzia vuole «dare la casa a Carmela, perché se lo merita», e vuole farlo ora, «così nessuno discute». Il rischio è esattamente il contrario: una donazione fatta male è la premessa della lite di domani.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Prima di scegliere l’atto abbiamo fatto tre conti: quanto vale il patrimonio di Nunzia, quanto vale la quota di legittima di ciascun figlio, e quanto vale davvero l’assistenza che Carmela presta e presterà.
- La donazione «pura» è un anticipo di eredità: alla morte di Nunzia la casa rientra nel calcolo delle quote (collazione, art. 737 c.c.) e, se lede la legittima di Peppe e Gigi, è riducibile (art. 555 c.c.). Con un patrimonio fatto quasi solo della casa, i due fratelli avrebbero avuto un’azione quasi certa. Dal 18 dicembre 2025 (art. 44 L. 182/2025) chi compra da Carmela non rischia più la restituzione, ma Carmela resterebbe esposta verso i fratelli per il valore.
- La donazione con onere (modale, art. 793 c.c.) aggiunge l’obbligo di assistere la mamma, con possibilità di revoca per inadempimento se prevista in atto. Resta però una donazione: collazione e riduzione si applicano, al netto del valore dell’onere. Migliora la protezione di Nunzia, non quella di Carmela.
- La donazione remuneratoria (art. 770 c.c.), fatta «per riconoscenza» dei sei anni di assistenza, non si revoca per ingratitudine né per sopravvenienza di figli (art. 805 c.c.), ma è comunque una donazione: collazione e riduzione restano. Non risolve.
- Il contratto di mantenimento è un contratto oneroso e aleatorio: Nunzia trasferisce la casa, Carmela si obbliga a mantenerla e assisterla per tutta la vita, qualunque durata abbia e qualunque cosa costi. Non è una liberalità: niente collazione, niente riduzione. Serve però che l’alea sia vera (le condizioni di salute e l’età di Nunzia non devono rendere certa una durata brevissima), che le prestazioni siano descritte per bene e che il valore della casa e quello dell’assistenza siano in rapporto ragionevole: la Cassazione (sent. 14478/2026) guarda proprio a questo per distinguere un contratto vero da una donazione mascherata.
- Il fisco: il contratto di mantenimento è un trasferimento oneroso e paga il registro come una vendita, sulla maggiore tra il valore della casa e quello del mantenimento (art. 43, comma 1, lett. c, TUR, oggi art. 47 D.Lgs. 123/2025), ma con il prezzo-valore se ci sono i requisiti (risoluzione 113/E/2017): Carmela non ha altre case e vive lì, quindi 2 per cento su 520 × 115,5 = 60.060 euro, cioè 1.201,20 euro, più 50 + 50 di ipotecaria e catastale. La donazione a una figlia avrebbe avuto imposta di donazione zero (franchigia di un milione) e, senza prima casa, ipotecaria e catastale al 3 per cento complessivo sul valore catastale: circa 1.966 euro.
La soluzione, un pezzo alla volta
La scelta. Contratto di mantenimento, con Nunzia che trasferisce la piena proprietà e Carmela che assume l’obbligo di mantenerla e assisterla vita natural durante: alloggio nella stessa casa, vitto, cure, accompagnamento, spese mediche non coperte, con un tenore di vita non inferiore a quello attuale, a prescindere dallo stato di bisogno. Il valore delle prestazioni è stato stimato e indicato in atto, come richiede l’Agenzia delle Entrate, e messo a confronto con quello della casa.
Le clausole che proteggono Nunzia. Clausola risolutiva espressa per inadempimento grave, con obbligo di Carmela di restituire la casa e diritto di Nunzia a trattenere quanto ricevuto come corrispettivo del godimento; ipoteca legale a garanzia dell’obbligo, che Nunzia ha scelto di non rinunciare; divieto di vendere o ipotecare la casa senza il consenso della mamma finché è in vita. Sono le clausole che rendono il contratto serio anche agli occhi dei fratelli.
Le clausole che proteggono Carmela. Descrizione delle prestazioni per evitare contestazioni «non ha fatto abbastanza»; previsione del ricovero in struttura, a spese di Carmela, se le condizioni di salute lo richiederanno; un registro delle spese. E un colloquio, chiesto da Nunzia e verbalizzato, con Peppe e Gigi: sanno cosa è stato firmato e perché.
L’atto e il fisco. Atto pubblico con richiesta del prezzo-valore e dichiarazioni prima casa di Carmela, planimetria conforme, titolo edilizio del 1979, attestato di prestazione energetica. Registro 2 per cento su 60.060 euro = 1.201,20 euro; ipotecaria e catastale 50 + 50 euro; niente bollo. Nunzia, che ha comprato la casa nel 1985 e ci abita, non ha plusvalenza; a Carmela abbiamo segnalato di parlarne con il commercialista, perché sul piano dei redditi la prestazione di mantenimento ha una sua disciplina (art. 67, lett. l, e art. 71 TUIR).
Esito, tempi e costi
Esito. Contratto di mantenimento stipulato: casa a Carmela, obbligo di assistenza vitalizio con clausola risolutiva e ipoteca legale, imposte per 1.301,20 euro con prezzo-valore e prima casa. Nessuna collazione né riduzione possibile alla morte di Nunzia, se il contratto viene eseguito; i fratelli informati prima della firma.
Tempi. Dal primo colloquio all’atto: cinque settimane. Una per i conti sulla legittima e la stima delle prestazioni, due per la bozza riletta con Nunzia da sola e poi con tutti i figli, il resto per visure e attestato energetico.
Costi. Onorario di massima dello Studio per il contratto di mantenimento, su un valore di 140.000 euro con prezzo-valore: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (registro 2 per cento su 60.060 euro = 1.201,20 euro; ipotecaria e catastale 50 + 50 euro). Per confronto, una donazione della stessa casa avrebbe avuto un onorario di massima di circa 1.630 euro, con imposta di donazione zero e ipotecaria e catastale di circa 1.966 euro (fisse di 200 euro se con prima casa). Visure e attestato energetico sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- La donazione, anche con onere o remuneratoria, resta un anticipo di eredità: collazione e riduzione si applicano, e con un patrimonio fatto di una casa sola la lite è probabile.
- Il contratto di mantenimento è oneroso e aleatorio: se l’alea è vera e le prestazioni sono descritte, non è soggetto a collazione né a riduzione.
- Le clausole contano: risoluzione per inadempimento, ipoteca legale, divieto di vendere senza consenso, ricovero previsto. Proteggono chi dà e chi riceve.
- Fiscalmente il contratto paga come una vendita, con prezzo-valore e prima casa se ci sono i requisiti: qui 1.301,20 euro in tutto.
- Parlare con gli altri figli prima dell’atto non è un obbligo: è il modo per non doverne parlare in tribunale.
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Domande frequenti su questo caso
I fratelli possono impugnare il contratto di mantenimento?
Possono provare a sostenere che è una donazione mascherata, se manca l’alea o se il valore della casa è sproporzionato rispetto all’assistenza. Un contratto scritto bene, con prestazioni descritte, valore stimato e alea reale, regge: è la linea della Cassazione.
Cosa succede se la figlia non assiste più la mamma?
Se l’atto prevede la clausola risolutiva espressa, il contratto si risolve e la casa torna alla mamma, che trattiene quanto ricevuto come corrispettivo del godimento. Senza clausola serve la risoluzione giudiziale per inadempimento.
Quanto si paga di imposte?
Come per una vendita: registro 2 per cento con prima casa (9 senza) sul valore catastale se si chiede il prezzo-valore, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Nel caso di Marano, 1.301,20 euro in tutto.
Fonti per verificare
- Artt. 1872 ss. c.c. (rendita vitalizia), art. 770 (donazione remuneratoria), art. 793 (donazione modale), art. 805, art. 737 (collazione), art. 555 c.c. (riduzione) – normattiva.it
- Art. 44 L. 182/2025 (nuovi artt. 561 e 563 c.c., in vigore dal 18 dicembre 2025) – normattiva.it
- Art. 43, comma 1, lett. c, D.P.R. 131/1986 (base imponibile per i trasferimenti contro obbligazioni di fare), oggi D.Lgs. 123/2025, art. 47; art. 1, comma 497, L. 266/2005 (prezzo-valore) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 113/E del 25 agosto 2017 (contratto di mantenimento e prezzo-valore) – agenziaentrate.gov.it
- Corte di Cassazione, sent. 14478/2026 (contratto di mantenimento, alea e donazione dissimulata) – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino («Donazioni», «Successioni») – notariato.it
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