Caso concreto: sul palazzo di Chiaia grava un livello del Settecento

Aggiornato al 22/09/2026 – versione 1

In breve: il «livello» che compare negli atti dei vecchi palazzi napoletani non è una curiosità storica. La giurisprudenza lo tratta come un’enfiteusi, cioè un vero diritto reale: chi vende potrebbe non essere pieno proprietario. E il fatto che il canone non si paghi da cinquant’anni non lo estingue. La via d’uscita si chiama affrancazione, e va fatta prima del rogito.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Ludovica vende un appartamento in un palazzo di Chiaia per 340.000 euro. L’acquirente ha il mutuo deliberato, la data è fissata.

Leggendo la provenienza — un atto del 1961 che a sua volta richiama uno strumento di metà Settecento — compare una riga che nessuno aveva mai notato: l’immobile è trasferito «salvo il canone livellario annuo» dovuto a un antico ente ecclesiastico. Convertito in euro, il canone vale poco più di tre euro l’anno. Nessuno lo paga dagli anni Sessanta. La banca dell’acquirente, però, legge la perizia e si ferma.

Il problema che nessuno aveva visto

«Sono tre euro», dice Ludovica. Il punto non è l’importo. Il livello nasce come concessione di un fondo dietro pagamento di un canone perpetuo, e oggi la giurisprudenza lo inquadra nell’enfiteusi (artt. 957 e seguenti c.c.). Se è così, chi vende non è proprietario pieno: è enfiteuta, e la proprietà cosiddetta diretta resta di qualcun altro. Vendere «la piena proprietà» sarebbe vendere una cosa che non si ha.

La seconda sorpresa riguarda il tempo. Molti pensano che dopo tanti anni senza pagare il canone il vincolo si sciolga da solo. È il contrario: secondo un orientamento consolidato il mancato pagamento, per quanto prolungato, non muta il titolo del possesso e non fa venir meno il diritto del concedente. La prescrizione ventennale prevista dal codice civile colpisce il diritto dell’enfiteuta per il non uso del fondo, non quello di chi il canone lo riscuote. E il concedente, dal canto suo, può chiedere la devoluzione del fondo quando l’enfiteuta è in mora di due annualità o deteriora il bene.

Terza sorpresa: l’ente indicato nell’atto del Settecento non esiste più con quel nome. Bisognava capire chi ne avesse raccolto i beni.

Come si è risolto

Il lavoro è stato in gran parte d’archivio: ricostruzione della catena dei titoli, ispezioni in Conservatoria e ricerca dell’ente subentrato, che esisteva ancora ed è stato individuato.

A quel punto si è potuta percorrere la strada più semplice: l’affrancazione volontaria. L’enfiteuta ha diritto di affrancare il fondo pagando un capitale al concedente (art. 971 c.c.); il diritto è riconosciuto dalla legge e il concedente non può impedirlo. L’accordo si è tradotto in un atto notarile di affrancazione, registrato e trascritto: senza trascrizione il vincolo resterebbe scritto nei registri e la banca continuerebbe a vederlo.

Quanto si paga? Qui va detta una cosa onesta. Per le enfiteusi su fondi rustici la legge fissa il capitale in quindici volte il canone, determinato sul reddito dominicale rivalutato (legge 607/1966 e legge 1138/1970). Per le enfiteusi urbane i criteri legati ai coefficienti di rivalutazione sono stati dichiarati illegittimi dalla Corte costituzionale (sentenze 406/1988 e 143/1997), e la somma va quindi concordata fra le parti o, se non si trova un accordo, determinata dal giudice. Non è un numero che si possa anticipare al telefono: dipende dalla natura del fondo e dal canone. Nel nostro caso, con un canone di pochi euro, la cifra è stata simbolica; il costo vero è stato il tempo della ricerca.

Se l’ente non fosse stato rintracciabile, o avesse rifiutato, restava l’affrancazione giudiziale: un ricorso al tribunale secondo la legge 607/1966 (la norma parla ancora di «pretore», ufficio soppresso nel 1998). Più lenta, ma altrettanto efficace.

Se ti trovi nella stessa situazione

1. Cerca la parola nei tuoi atti prima di mettere in vendita. «Livello», «canone enfiteutico», «dominio diretto», «censo»: se compare anche una sola volta, va chiarita adesso, non quindici giorni prima del rogito.
2. Non dare per scontato che sia decaduto. Decenni di canone non pagato non liberano l’immobile, e anzi possono legittimare la richiesta di devoluzione da parte del concedente.
3. L’affrancazione è un atto da trascrivere. Un accordo privato con il concedente, senza atto notarile trascritto, lascia il vincolo visibile nei registri immobiliari e la banca continuerà a fermarsi.

Fonti

• Art. 957 c.c. e seguenti, enfiteusi (Normattiva)
• Art. 970 c.c., prescrizione del diritto dell’enfiteuta (Normattiva)
• Art. 971 c.c., affrancazione (Normattiva)
• Legge 22 luglio 1966 n. 607, norme in materia di enfiteusi (Normattiva)
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino

Vedi anche: nel mio atto c’è scritto «livello»: che cos’è, il notaio per la compravendita a Napoli e la guida completa per comprare casa.

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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.