Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Vendere un terreno: CDU, prelazione agraria e plusvalenza.
Il nodo: «è di famiglia da trent’anni, che plusvalenza vuoi che ci sia»
Vincenzo, 71 anni, pensionato, ha ereditato dal padre nel 1998 un terreno di 1.400 metri quadrati a Giugliano, verso Varcaturo. In successione era stato dichiarato per 23 milioni di lire, circa 12.000 euro: era agricolo. Con il piano urbanistico comunale è diventato edificabile, e un’impresa gli offre 180.000 euro. Il figlio lo tranquillizza: «le case dopo cinque anni non pagano plusvalenza, figurati un terreno dopo ventotto». È vero per le case; per i terreni edificabili è falso, e la differenza vale decine di migliaia di euro.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Abbiamo chiesto il certificato di destinazione urbanistica, la dichiarazione di successione del 1998, le visure e un’idea dei redditi di Vincenzo degli ultimi due anni. Servivano tutti.
- Il terreno è edificabile secondo il certificato di destinazione urbanistica, che nell’atto va allegato a pena di nullità (art. 30 D.P.R. 380/2001). Essendo edificabile, la prelazione agraria del vicino coltivatore non si applica.
- La plusvalenza sui terreni edificabili si paga sempre: l’art. 67, comma 1, lett. b, TUIR la tassa «in ogni caso», anche se il terreno viene da una successione e anche dopo decenni. Il limite dei cinque anni vale per fabbricati e terreni non edificabili.
- Il costo da confrontare con il prezzo, per chi ha ereditato, è il valore dichiarato in successione, rivalutato con l’indice ISTAT e aumentato dei costi (art. 68, comma 2, TUIR): 12.000 euro del 1998 diventano circa 19.000 euro di oggi. Plusvalenza: 180.000 − 19.000 = 161.000 euro.
- La tassazione è separata (art. 17, comma 1, lett. g-bis, TUIR), con l’aliquota media del biennio precedente: per Vincenzo, con una pensione di 26.000 euro, intorno al 25 per cento. IRPEF stimata: circa 40.000 euro. Qui non c’è l’imposta sostitutiva del 26 per cento che il notaio può applicare in atto: quella vale solo per fabbricati e terreni non edificabili venduti entro cinque anni (art. 1, comma 496, L. 266/2005).
- L’alternativa: la rideterminazione del valore con perizia giurata e imposta sostitutiva, prevista dall’art. 7 L. 448/2001 e resa stabile, anno per anno, dall’art. 1, comma 30, L. 207/2024: 18 per cento sul valore periziato del terreno posseduto al 1° gennaio, perizia e versamento entro il 30 novembre, anche in tre rate annuali con interessi del 3 per cento.
La soluzione, un pezzo alla volta
Il confronto. Rivalutazione a 180.000 euro: imposta sostitutiva 18 per cento = 32.400 euro, che azzera la plusvalenza perché il nuovo costo fiscale coincide con il prezzo. IRPEF senza rivalutazione: circa 40.000 euro. Risparmio stimato: 7.600 euro, più la certezza di un’imposta calcolata su un valore e non su un’aliquota che dipende dai redditi. Abbiamo detto a Vincenzo anche il rovescio: se la plusvalenza fosse stata piccola, per esempio con un terreno comprato pochi anni fa a un prezzo vicino a quello di vendita, il 18 per cento sull’intero valore sarebbe stato più caro dell’IRPEF sulla differenza. La convenienza si calcola, non si presume.
L’ordine dei passaggi, che è la parte che sbaglia chi fa da solo: la perizia va redatta e giurata prima dell’atto di vendita, altrimenti l’Agenzia delle Entrate non la riconosce per quella cessione; il versamento della prima rata può seguire, entro il 30 novembre dell’anno in cui si sceglie di rivalutare. Vincenzo ha incaricato un geometra abilitato, la perizia è stata asseverata in tribunale a maggio, il rogito è stato a giugno, la prima rata di 10.800 euro è stata versata con F24 a fine giugno.
L’atto. Vendita all’impresa con il certificato di destinazione urbanistica allegato, gli estremi della perizia e del versamento richiamati in atto (così il valore periziato resta documentato per il futuro), dichiarazione del venditore sull’assenza di vincoli e sull’accettazione tacita dell’eredità del 1998, che abbiamo trascritto contestualmente perché non lo era mai stata. Per l’impresa acquirente: imposta di registro al 9 per cento su 180.000 euro (16.200 euro) e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro, perché il venditore è un privato e non c’è IVA.
Un dettaglio che conta. Il valore periziato diventa il valore minimo di riferimento anche per l’imposta di registro (art. 7, comma 6, L. 448/2001): vendere a meno della perizia espone a un accertamento sul registro. Qui prezzo e perizia coincidevano.
Esito, tempi e costi
Esito. Terreno venduto a 180.000 euro con plusvalenza azzerata dalla rideterminazione del valore; imposta sostitutiva di 32.400 euro in tre rate annuali; accettazione dell’eredità trascritta; valore periziato documentato in atto per il futuro.
Tempi. Dalla prima telefonata al rogito: dieci settimane. Tre per il certificato di destinazione urbanistica del Comune, tre per la perizia e il giuramento, due per le visure e la bozza, il resto per l’agenda dell’impresa.
Costi. Onorario di massima dello Studio per l’atto di vendita, su un prezzo di 180.000 euro: circa 1.630 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (a carico dell’acquirente: registro 9 per cento, 16.200 euro; ipotecaria e catastale 50 + 50 euro). Per il venditore: imposta sostitutiva 18 per cento sul valore periziato, 32.400 euro, e il compenso del tecnico per la perizia, che non passa dallo Studio. Trascrizione dell’accettazione tacita, certificato urbanistico e visure sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Sui terreni edificabili la plusvalenza si paga sempre: non contano i cinque anni, né il fatto che il terreno sia arrivato per successione.
- La rideterminazione del valore (perizia giurata + 18 per cento) è a regime dal 2025: va fatta con perizia giurata prima dell’atto e versamento entro il 30 novembre, anche in tre rate.
- Conviene solo se la plusvalenza è alta rispetto al valore: il 18 per cento si calcola sull’intero valore periziato, non sulla differenza.
- Il valore periziato diventa il minimo anche per il registro: non si vende «a meno» senza conseguenze.
- Nell’atto di vendita di un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, e la prelazione agraria non si applica ai terreni edificabili.
Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): la perizia di stima per l’art. 7 L. 448/2001 può essere redatta da geometri, ingegneri, architetti, agronomi e periti iscritti agli albi (oltre a dottori commercialisti ed esperti contabili), asseverata in tribunale o davanti a un notaio; per i vincoli urbanistici a Napoli e provincia: zone rosse e vincoli.
Stai vendendo un terreno e vuoi sapere se conviene la perizia prima dell’atto? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: vendere un terreno: CDU, prelazione e plusvalenza, plusvalenze immobiliari: quando la vendita è tassata, plusvalenza e cinque anni: la risposta 157/2026, calcolo della plusvalenza; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Domande frequenti su questo caso
Posso far applicare al notaio l’imposta sostitutiva del 26 per cento sul terreno edificabile?
No. L’imposta sostitutiva in atto dell’art. 1, comma 496, L. 266/2005 vale solo per fabbricati e terreni non edificabili venduti entro cinque anni. Per i terreni edificabili la plusvalenza va in dichiarazione dei redditi, salvo la rideterminazione del valore con perizia.
La perizia può essere fatta dopo il rogito?
Per l’Agenzia delle Entrate la perizia deve essere redatta e giurata prima della vendita: se arriva dopo, il valore rideterminato non vale per quella cessione. Il versamento dell’imposta sostitutiva, invece, può seguire, entro il 30 novembre.
Chi compra il terreno paga l’IVA o il registro?
Se il venditore è un privato, l’acquirente paga l’imposta di registro al 9 per cento e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro, anche se è un’impresa. L’IVA si applica solo se a vendere è un soggetto IVA.
Fonti per verificare
- Art. 67, comma 1, lett. b, TUIR, art. 68, comma 2 e art. 17, comma 1, lett. g-bis (plusvalenze sui terreni edificabili, costo, tassazione separata) – normattiva.it
- Art. 7 L. 448/2001 (rideterminazione del valore dei terreni) e art. 1, comma 30, L. 207/2024 (regime stabile, aliquota 18 per cento, perizia e versamento entro il 30 novembre) – normattiva.it
- Art. 1, comma 496, L. 266/2005 (imposta sostitutiva del 26 per cento in atto: solo fabbricati e terreni non edificabili) – normattiva.it
- Art. 30 D.P.R. 380/2001 (certificato di destinazione urbanistica negli atti) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni (circolari 15/E/2002, 47/E/2011 e 1/E/2013 sulla perizia anteriore alla cessione) – agenziaentrate.gov.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, registro 9 per cento e imposte fisse) – normattiva.it; Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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