Caso concreto: da Torino Crocetta la casa di Napoli con il sottotetto abitabile

Aggiornato al 22/09/2026 – versione 1 · caso tipo, nomi di fantasia

In breve: una soffitta diventata camera da letto non si sistema con una riga nell’atto. Va prima qualificata (tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale) e, quando si può, sanata. Dal 2024 l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 permette di chiudere pratiche che la vecchia doppia conformità piena teneva bloccate da anni.

La situazione

Ludovica vive a Torino, nel quartiere Crocetta. A Napoli, al Rione Alto, ha l’appartamento all’ultimo piano che era di suo padre. Il compratore c’è e la banca ha già dato il suo assenso di massima.

Il tecnico incaricato della relazione sale per il sopralluogo e trova, sopra l’appartamento, due camere e un bagno dove la planimetria catastale segna «soffitta non abitabile»: la scala interna che le collega, raccontano in famiglia, è stata fatta verso la metà degli anni Novanta. Misura anche il soggiorno: 2,68 metri di altezza, contro i 2,70 del progetto approvato.

Ludovica chiede la cosa più ragionevole del mondo: «Posso vendere lo stesso?».

Il problema giuridico

Le due anomalie non sono la stessa cosa, e questo cambia tutto.

I due centimetri di altezza in meno sono uno scarto inferiore all’uno per cento rispetto al progetto: sta dentro il limite del 2 per cento e quindi, per l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, non è una violazione edilizia. Si dichiara in atto, non si sana.

Il sottotetto è un’altra storia: è nata superficie utile che il titolo non prevedeva. Qui non c’è tolleranza che tenga, serve una sanatoria.

Sul contratto occorre invece distinguere con freddezza. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 22 marzo 2019 n. 8230, hanno chiarito che la nullità prevista dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 è una nullità «testuale»: se nell’atto è dichiarato un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido «a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». Tradotto: l’abuso non manda per aria il rogito, ma resta tutto il resto, cioè la banca che non eroga il mutuo, l’ordine di demolizione che può arrivare al nuovo proprietario e il compratore che poi chiede i danni. Per questo un notaio non si ferma alla menzione.

Come si è risolto, passo per passo

1. Accesso agli atti. Il tecnico ha chiesto al Comune copia del progetto approvato e di tutte le pratiche successive.
2. Confronto a tre. Titolo originario, planimetria catastale e stato di fatto, stanza per stanza, con le misure prese sul posto.
3. Qualificazione. Il sottotetto è risultato una variazione essenziale, non una difformità totale: quindi rientra nella sanatoria dell’art. 36-bis.
4. La doppia conformità alleggerita. La norma chiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. Sulle altezze e sull’aeroilluminazione si è quindi guardato alle regole degli anni Novanta: è il passaggio che ha sbloccato la pratica.
5. Prova dell’epoca dei lavori. Dove la documentazione non bastava, il tecnico ha attestato la data sotto la propria responsabilità, come consente il comma 3.
6. Zona sismica. Napoli lo è: il comma 3-bis richiama le regole sulle tolleranze in zona sismica, con l’attestazione del tecnico e il deposito all’ufficio tecnico regionale.
7. Oblazione e tempi. Il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20 per cento perché l’opera non era conforme neanche al tempo in cui fu realizzata. Sul permesso in sanatoria il Comune si pronuncia entro 45 giorni: decorsi, la richiesta si intende accolta.
8. Catasto. Nuova planimetria, con le camere e il bagno al posto della soffitta.
9. Il rogito. Ludovica ha seguito l’istruttoria da Torino con la Consulenza online ed è scesa a Napoli una sola volta per firmare; in alternativa avrebbe dato procura. Nell’atto: estremi del titolo originario e del titolo in sanatoria, dichiarazione sulle tolleranze, planimetria aggiornata allegata.

Cosa ne ricavi tu

• Un abuso non scoperto non è un abuso che non c’è. Far salire un tecnico prima del preliminare costa poco e evita di perdere la caparra o di restare con la casa invenduta.
• Non tutto ciò che non torna è un abuso. Sotto il limite di tolleranza si dichiara e basta: sapere dove passa il confine fa risparmiare mesi.
• La data dei lavori conta. Oggi la sanatoria guarda anche alle regole edilizie del tempo in cui i lavori furono fatti: pratiche che ieri erano chiuse oggi si possono riaprire.

Domande frequenti

Posso vendere una casa con il sottotetto non dichiarato?
L’atto non è nullo se in esso è indicato un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile. Ma di regola la banca non finanzia il compratore e chi acquista può agire contro di te: conviene sanare prima di firmare.

Quanto costa la sanatoria?
La legge fissa il criterio, non un importo: il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20 per cento quando l’opera non era conforme neanche al tempo in cui fu realizzata. Il calcolo lo fa il Comune, caso per caso.

Quanto tempo ci vuole?
Sul permesso in sanatoria il Comune ha 45 giorni e, se non risponde, la domanda si intende accolta. Se c’è un vincolo paesaggistico i tempi si allungano e restano sospesi fino al parere dell’autorità preposta al vincolo.

Fonti

• Art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Normattiva)
• Art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, tolleranze costruttive (Normattiva)
• Art. 46 del D.P.R. 380/2001 (Normattiva)
• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019 n. 8230

Vedi anche: agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità, abusi, condoni e zone rosse a Napoli e il caso della veranda mai comparsa in planimetria.

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Caso tipo con nomi e dati di fantasia, a scopo informativo. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.