Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Casa · Successioni · Eredità · Abusi. La guida sull’argomento è gli eredi possono vendere la casa con l’abuso del defunto?.
La situazione
A Materdei, tre fratelli (li chiamiamo Anna, Gennaro e Lucia, nomi di fantasia) ereditano la casa dei genitori. Scoprono che il padre, nel 1988, aveva ricavato un soppalco abitabile senza dire niente a nessuno. Nessuno dei tre ci ha mai messo mano, ma la casa è loro e vogliono venderla.
Il nodo giuridico
L’abuso non «muore» con chi l’ha commesso: l’immobile resta irregolare e gli eredi, che nell’atto devono dichiarare gli estremi dei titoli edilizi, si trovano a rispondere di una scelta che non hanno fatto. Chi paga la sanatoria e cosa si scrive nell’atto?
Come si è risolto
Prima di tutto il notaio ha verificato la continuità delle trascrizioni: accettazione tacita dell’eredità trascritta, altrimenti il compratore non avrebbe un acquisto pulito. Poi ha ricostruito lo stato legittimo con il tecnico: il soppalco era fiscalizzabile, cioè non demolibile senza pregiudizio per il resto, e si è chiusa la posizione con la sanzione pecuniaria. Il costo è stato diviso tra i tre fratelli in proporzione alle quote, con un accordo scritto messo per iscritto prima del preliminare. Nell’atto sono andate le dichiarazioni urbanistiche corrette e l’indicazione espressa della fiscalizzazione, così il compratore sa che quella parte non è sanata ma non è più demolibile.
Esito, tempi e costi
Esito. Vedi il paragrafo «Come si è risolto»: la soluzione descritta è quella che lo Studio applica in situazioni analoghe, verificata sui nuovi materiali di studio del 18 settembre 2026.
Tempi. Circa 2-5 mesi, sommando le verifiche sulla provenienza successoria e la pratica edilizia (stima dello Studio con lo strumento «Quanto tempo ci vuole»).
Costi. Onorario di massima dello Studio per una compravendita da 250.000 euro con prezzo-valore: circa 1.330 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). Visure, copie e adempimenti accessori sono voci separate del preventivo scritto.
Hai una situazione simile? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: gli eredi possono vendere la casa con l’abuso del defunto?; lo strumento utile: divisione ereditaria e comunione; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Fonti per verificare
- Art. 34 e art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (fiscalizzazione e sanatoria) – normattiva.it
- Cass. Sez. Unite 8230/2019 (menzioni urbanistiche) – italgiure.giustizia.it
- Codice civile (testo vigente) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate (schede, circolari e risposte a interpello) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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