Caso frequente: chi compra ha il mutuo, chi vende ne ha ancora uno. Il rogito a incastro

Pubblicato il 20 giugno 2023 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 20 giugno 2023🔄 Aggiornato il 18 settembre 2026📁 Caso concreto n. 5

Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.

1. Accordi con le banche. Conteggio di estinzione dalla banca di Franco ed erogazione contestuale con la banca di Anna.
2. Giorno dell’atto. Prima il mutuo, poi la vendita; 58.000 euro con assegno circolare alla banca di Franco.
3. Dopo l’atto. Trascrizione, iscrizione dell’ipoteca e verifica della cancellazione in Conservatoria.

Il nodo: chi compra ha un mutuo, chi vende ne ha ancora uno

Anna compra da Franco un tre vani a Bagnoli per 190.000 euro. Anna ha una delibera di mutuo per 150.000 euro; Franco ha ancora il suo vecchio mutuo, con un residuo di 58.000 euro e l’ipoteca iscritta nel 2012. La banca di Anna, com’è normale, vuole un’ipoteca di primo grado: cioè che quella di Franco sparisca. Franco non ha 58.000 euro da parte: li prenderà dal prezzo. Sembra un cane che si morde la coda, e infatti l’agenzia ci chiama per capire in che ordine fare le cose.

L’ordine delle cose

La soluzione è un rogito “a incastro”, che facciamo spesso ma che va preparato bene. Prima abbiamo chiesto alla banca di Franco il conteggio di estinzione alla data del rogito, con l’impegno a rilasciare la quietanza e a comunicare l’estinzione alla conservatoria. Poi abbiamo concordato con la banca di Anna le modalità: erogazione contestuale all’atto, con assegni circolari intestati come indicato dal notaio, e la garanzia che la vecchia ipoteca sarebbe stata estinta con parte del prezzo lo stesso giorno.

• Il giorno dell’atto, in Studio, prima il mutuo di Anna con l’iscrizione della nuova ipoteca, poi la compravendita. Del prezzo, 58.000 euro sono andati con assegno circolare direttamente alla banca di Franco, a estinzione del suo mutuo; il resto a Franco, al netto della caparra già versata.
• La vecchia ipoteca non ha avuto bisogno di un atto di cancellazione: con l’estinzione del mutuo, la banca di Franco ha comunicato l’estinzione alla conservatoria entro trenta giorni e l’ipoteca si è cancellata da sola (art. 40-bis del Testo unico bancario). Abbiamo controllato noi che la comunicazione fosse arrivata.
• Il deposito del prezzo. Alle parte abbiamo spiegato la possibilità di depositare il saldo presso il notaio fino alla trascrizione (art. 1, comma 63, della legge 147/2013): utile quando ci sono rischi di formalità pregiudizievoli nel frattempo. Qui, con ispezioni pulite e una sola ipoteca nota, hanno preferito il pagamento diretto, e l’abbiamo scritto nell’atto.
• Dopo l’atto: registrazione, trascrizione della vendita e iscrizione dell’ipoteca lo stesso giorno, voltura catastale, copia digitale ad Anna e alla banca. La prima rata di Anna è partita il mese dopo; Franco ha ricevuto la lettera di estinzione in due settimane.

Costi che sorprendono chi compra: sul mutuo prima casa si paga solo l’imposta sostitutiva dello 0,25% del capitale (375 euro su 150.000), niente registro né bollo; l’ipoteca viene iscritta per una somma più alta del mutuo (qui il 150%) ed è normale, copre interessi e spese. Chi vende, invece, non paga nulla per la cancellazione automatica.

Esito, tempi e costi (aggiornamento del 18 settembre 2026)

Cosa può imparare da questo caso

• Vendere una casa con il mutuo in corso è normale: si estingue con parte del prezzo il giorno dell’atto, e l’ipoteca si cancella da sola.
• Chieda presto alla sua banca il conteggio di estinzione e alla banca del compratore le modalità di erogazione: se eroga solo dopo il consolidamento dell’ipoteca (dieci giorni), va scritto nel compromesso chi aspetta cosa.
• Il deposito del prezzo presso il notaio è un diritto delle parti: costa poco e serve quando ci sono rischi tra firma e trascrizione.
• Gli assegni circolari vanno intestati come dice il notaio, non come dice l’agenzia: è il notaio che risponde della regolarità dei pagamenti dichiarati in atto.

Per approfondire: Notaio a Napoli per il mutuo e la guida su mutuo, surroga e cancellazione dell’ipoteca. Per il conto del Suo caso: preventivo di massima scritto. Telefono e WhatsApp: +39 352 2737467.

Da leggere anche: Pagare il saldo dopo il rogito

Fonti

• Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), art. 40-bis (cancellazione automatica delle ipoteche) – normattiva.it
• Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, commi 63-67 (deposito del prezzo presso il notaio) – normattiva.it
• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15-18 (imposta sostitutiva sui finanziamenti) – normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Mutuo” – notariato.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.