Caso concreto: la «vendita» al figlio che in realtà era una donazione

Aggiornato al 22/09/2026 · versione 1Caso tipo: nomi, importi e date sono inventati

In breve: una vendita fatta per non pagare l’imposta di donazione è una vendita simulata. Quando il prezzo non è mai stato pagato, alla morte del genitore la casa rischia di tornare nella massa da dividere. Nel caso che raccontiamo i tre fratelli hanno evitato la causa con un solo atto: una divisione che ha riconosciuto la realtà e sistemato i conti in denaro.

La situazione di partenza

San Giorgio a Cremano. Nel 2009 Domenico, allora settantenne, «vende» al figlio Andrea un appartamento di ottantacinque metri quadrati. Nell’atto è scritto un prezzo di 60.000 euro, dichiarato incassato prima della firma. Nessuno dei due ha mai pensato che quel denaro dovesse passare davvero di mano: era un modo per «sistemare Andrea» spendendo poco in imposte.

Domenico muore nel 2026. Restano tre figli: Andrea, Maria Luisa e Luca. Nel patrimonio ci sono l’appartamento di San Giorgio, che oggi vale 165.000 euro, e liquidità per 45.000 euro.

Il problema che si è presentato

Maria Luisa e Luca chiedono gli estratti conto del padre per gli anni intorno al 2009. Di quei 60.000 euro non c’è traccia: nessun versamento, nessun bonifico, nessun assegno. E il padre, negli anni successivi, non ha mai avuto disponibilità compatibili con un incasso del genere.

La qualificazione è quella classica della simulazione relativa. Per l’art. 1414 del codice civile il contratto simulato non produce effetto tra le parti, e il contratto dissimulato ha effetto solo se ne sussistono i requisiti di sostanza e di forma. Qui il contratto dissimulato è una donazione, e la donazione richiede l’atto pubblico a pena di nullità per l’art. 782 del codice civile, con le formalità che le sono proprie, a cominciare dai testimoni. In una compravendita i testimoni non ci sono.

Conclusione: la vendita non vale perché simulata, la donazione nascosta non vale perché priva della forma. Il bene, giuridicamente, non è mai uscito dal patrimonio di Domenico. Andrea rischiava di trovarsi con una casa che non era sua e, soprattutto, invendibile: nessuna banca concede un mutuo su un titolo così.

Che cosa ha fatto il Notaio

1. Ha detto ai tre che la causa la perdono tutti. Un giudizio di simulazione dura anni, costa, e alla fine lascia comunque un bene da dividere. Il tempo speso a litigare sarebbe uscito dalle tasche di tutti e tre.
2. Ha spiegato l’alternativa prevista dalla legge. L’art. 799 del codice civile consente agli eredi che conoscono la causa di nullità di confermare la donazione dopo la morte del donante: in quel caso Andrea terrebbe la casa e i fratelli non potrebbero più contestarla. Maria Luisa e Luca non hanno voluto: la ritenevano una rinuncia a mani nude.
3. Ha proposto la terza strada: rimettere la casa nella massa e dividere. I tre hanno dichiarato in atto la reale natura dell’operazione del 2009 e hanno trattato l’appartamento come bene ereditario.
4. Ha rifatto i conti. Massa: 165.000 più 45.000 uguale 210.000 euro. Quota di ciascuno: 70.000 euro.
5. Ha costruito le assegnazioni. Andrea si tiene l’appartamento e versa 95.000 euro in tutto: 47.500 a Maria Luisa e 47.500 a Luca. I due fratelli prendono inoltre le liquidità, 22.500 euro ciascuno. Ognuno arriva a 70.000 euro esatti.
6. Ha sistemato il fisco e le carte. Dichiarazione di successione integrativa per l’immobile rientrato nella massa; imposta di registro sulla divisione, con la parte eccedente trattata secondo l’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro; trascrizione dell’atto di divisione, che mette in ordine la catena delle formalità.
7. Ha pensato al domani. Dopo la divisione Andrea ha un titolo pulito, opponibile e bancabile. Era il suo vero interesse, molto più che vincere una discussione.

Come è andata a finire

Atto firmato quattro mesi dopo il primo incontro. Andrea ha pagato i 95.000 euro con i risparmi e un piccolo mutuo, ottenuto senza difficoltà proprio perché il titolo era stato sistemato. Maria Luisa e Luca hanno ricevuto quanto spettava loro senza aver mai depositato un ricorso.

Il risparmio d’imposta cercato nel 2009 era stato di poche migliaia di euro. Sistemarlo diciassette anni dopo è costato molto di più. Ma meno di una causa.

Che cosa impariamo

• Il prezzo scritto e non pagato è una bomba a orologeria. Non esplode subito: esplode alla morte di chi ha firmato, quando non c’è più nessuno che possa spiegare le intenzioni.
• La forma della donazione non è burocrazia. L’atto pubblico e i testimoni servono proprio a rendere l’atto incontestabile. Chi li evita ottiene un risparmio oggi e un problema domani.
• Riconoscere i fatti conviene più che difenderli. Una divisione che parte dalla realtà chiude tutto in un atto. Una causa che parte da una finzione non chiude niente.
• Chi vuole davvero aiutare un figlio lo fa alla luce del sole. Una donazione dichiarata, magari con dispensa entro i limiti di legge, costa un po’ di più e regge per sempre.

Domande frequenti

I miei fratelli possono dimostrare che il prezzo non è stato pagato?
Fra eredi la prova della simulazione è ammessa con ampiezza. In pratica bastano i movimenti bancari e la situazione patrimoniale del genitore negli anni intorno all’atto.

Se i miei fratelli sono d’accordo, posso tenere la casa?
Sì. L’art. 799 del codice civile permette agli eredi che conoscono la causa di nullità di confermare la donazione dopo la morte del donante. È una scelta seria e va fatta con cognizione, non firmata di corsa.

Posso vendere una casa arrivata con una vendita simulata?
In pratica no, finché la situazione non è sistemata: l’acquirente prudente e la banca si fermano. È il motivo principale per cui conviene chiudere la partita in famiglia.

Fonti

• Art. 1414 del codice civile (Normattiva)
• Art. 782 del codice civile (Normattiva)
• Art. 799 del codice civile (Normattiva)
• Art. 34 del testo unico dell’imposta di registro (Normattiva)
• Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

Da leggere accanto: la casa donata trent’anni fa e scoperta in visura, i documenti che servono per arrivare all’atto di divisione, il caso della lite tra fratelli chiusa prima del tribunale a Materdei e la guida su quando conviene accettare l’eredità davanti al notaio.

Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Informa in generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio. Capire prima di firmare.